Home Ownershipin hankkiminen

Kysy myyjältä omistajan rahoitusta ostamaan koti voi olla hankala ehdotus. Tämä johtuu osittain siitä, että jos pyydät listalleottoedustajaa, jos omistaja kantaa osan tai koko rahoituksesta, agentti ei todennäköisesti tiedä. Miksi? Agentti ei koskaan kysynyt. Luultavasti ei välitä kysyä.

Jos kysyt myyjältä suoraan, myyjä todennäköisesti sanoo ei. Myyjät hylkäävät usein omistajan rahoituksen ehdotuksen, koska kukaan ei ole selittänyt etuja tai ehdotettua omistajan rahoitusta keinona myydä koti.

Useimmat myyjät eivät myy kotia päivittäin. Heidän tietonsa rajoittuu tavanomaisiin käytäntöihin, joissa ostaja menee pankkiin kiinnityslainan saamiseksi.

Kuitenkin myyjälle, jonka kotona ei ole myyntiä tai kun perinteisiä lainanantajan ohjeita tiukennetaan, omistajien rahoitus tulee äkkiä erittäin suosittuun. Omistajien rahoitus on ehdottomasti kannattava vaihtoehto osalle ostajien markkinoilla. Vain ei niin paljon myyjän markkinoilla.

Mikä omistaja rahoittaa?

Kun myyjä myy (rahoittaa) ostajan osuuden tai osan ostohinnasta, vähennettynä ostajan ennakkomaksusta, myyjä antaa omistajan rahoitusta. Sillä ei ole merkitystä, jos kiinteällä omaisuudella on olemassa oleva laina, paitsi siinä määrin kuin nykyinen lainanantaja voi kiihdyttää lainaa myyntitilanteessa luovutuslausekkeen vuoksi. Pankille menemisen sijaan ostaja antaa myyjälle rahoitusvälineen todisteena lainauksesta ja suorittaa maksut myyjälle.

Jos kiinteistö on vapaata ja selkeää, eli myyjällä on selvä nimi ilman lainoja, myyjä voi sopia kaiken rahoituksen suorittamisesta.

Tällöin ostaja ja myyjä sopivat korosta, kuukausittaisesta maksusta ja lainan kestosta, ja ostaja maksaa myyjälle myyjän oman pääoman erässä.

Turvavälineet kirjataan yleisesti julkiseen tietueeseen, joka suojaa molempia osapuolia. Muista, että jotkut valtion lait kieltävät ilmapalkkioiden maksamisen.

Jotkut liittovaltion hallintolainsäädännöt voivat myös hallita omistajan rahoitusta. Haluat ehkä saada oikeudellisia neuvoja varmistaaksesi, että noudatat lakia.

Omistajien rahoituksen tyypit

Useimmat ostotapahtumat ovat neuvoteltavissa. Myyjät ja ostajat voivat vapaasti neuvotella omistajan rahoituksen ehdoista, joihin sovelletaan usurilakia ja muita valtion määräyksiä. Jälleen voit etsiä oikeudellisia neuvoja.

Vaikka tavanomaista ennakkomaksua ei tarvita, monet myyjät haluavat riittävän hyvityksen suojatakseen omaa pääomaa. Ennakkomaksut voivat vaihdella hyvin pienestä 30 prosenttiin alaspäin tai enemmän. Myyjät kokevat osuutensa ostajan maksamasta ennakkomaksusta, koska ostajilla on vähemmän todennäköistä mennä sulkemiseen, jos he ovat investoineet paljon rahaa etukäteen.

Osa omistajan rahoituksesta vaihtelee seuraavasti:

• Maanvuokraussopimukset.

  Maa-sopimukset eivät anna ostajalle oikeudellista osuutta, vaan antavat ostajalle oikeudenmukainen nimike. Ostaja suorittaa maksut myyjälle tietyn ajan. Lopullisen maksun tai jälleenrahoituksen yhteydessä ostaja vastaanottaa asiakirjan.

• Velkakirjat ja kiinnelainat.

  Myyjät voivat pitää asuntolainan koko kauppahinnan loppusummana (vähennettynä ennakkomaksulla), johon voi kuulua taustalla oleva laina. Tällaista rahoitusta kutsutaan "all-inclusive-asuntolainaksi" tai "all-inclusive trust deediksi" (AITD). Myyjä saa etuoikeutetun koron taustalla olevalle lainalle.

  Myyjä voi myös kantaa juniori-asuntolainaa, jolloin ostaja ottaisi omistusoikeutensa voimassa olevan lainan mukaan tai hankkii uuden ensimmäisen kiinnityksen. Ostaja saa toimeksiannon ja antaa myyjälle toisen kiinnityksen kauppahinnan loppusummaan, vähennettynä ennakkomaksulla ja ensimmäisen kiinnitysmaksun määrällä.

• Vuokrasopimukset.

  Myynti vuokrasopimuksella tarkoittaa, että myyjä antaa ostajalle tasapuolisen osuuden ja vuokraa kiinteistön ostajalle. Vuokran ostosopimuksen täyttämisen jälkeen ostaja saa otsikon ja maksaa yleensä lainan myyjälle sen jälkeen, kun hän on vastaanottanut kaikki tai osan vuokrauksista ostohintaa kohti.

Omistajan rahoituksen edut kodin ostajalle

• Vähän tai ei lainkaan.

  Vaikka myyjä vaatii ostajalta luottotietoja, myyjän tulkinta ostajan pätevyydestä on tyypillisesti vähemmän tiukkaa ja joustavampi kuin tavanomaisten lainanantajien asettamat.

• Räätälöity rahoitus.

  Toisin kuin tavanomaiset lainat, myyjät ja ostajat voivat valita monista maksuvaihtoehdoista, kuten koroista, kiinteistä koronmaksuista, koronmaksuista tai palkkioista. Maksut voivat olla sekoitus. Korot voivat sopeutua määräajoin tai pysyvät yhtä korkoa lainan keston ajan.

• Alaspäin maksettava joustavuus.

  Ennakkomaksut ovat neuvoteltavissa. Jos myyjä haluaa suuremman ennakkomaksun kuin ostajalla on, joskus myyjät antavat ostajan tehdä säännöllisiä kertakorvauksia ennakkomaksuun.

• Alhaiset sulkemiskustannukset.

  Ilman lainanantajaa lainaa tai alennuspisteitä ei ole. Ei alkuperämismaksuja, käsittelymaksuja, hallinnointipalkkioita tai muita valinnaisia ​​sekalaisia ​​maksuja, joita lainanantajat rutiininomaisesti veloittavat, mikä automaattisesti säästää rahaa ostajan sulkemiskustannuksiin.

• Nopeampi hallussapito.

  Koska ostajat ja myyjät eivät odota luotonantajaa rahoituksen käsittelemiseen, ostajat voivat sulkeutua nopeammin ja hankkia ostajan hallussa aikaisemmin perinteisen laina-asioinnin kautta.

Omistajan rahoituksen edut kotimaisille myyjille

• Korkeampi myyntihinta.

  Koska myyjä tarjoaa omistusrahoitusta, myyjä voi pystyä käsittelemään täydellisen luettelon hintaa tai korkeampaa.

• Tax Breaks.

  Myyjä saattaa maksaa vähennettynä erässä myytävästä verosta ja ilmoittaa vain kultakin kalenterivuodelta saadut tulot.

• Kuukausitulot.

  Ostajan maksut lisäävät myyjän kuukausittaista kassavirtaa, mikä johtaa käytettävissä olevaan tuloon.

• Korkeampi korkotaso.

  Omistusrahoituksella voi olla korkeampi korko kuin myyjä voi saada rahamarkkinatilillä tai muulla vähäriskisellä sijoitustyypillä.

• Lyhyempi ilmoitusteksti.

  Omistajien rahoitus houkuttelee eri ostajia. Jos kiinteistö ei myy tavanomaisin menetelmin, omistajan rahoituksen tarjoaminen on eräs keino erottua varastoista merestä ja liikuttaa vaikeasti myytävää omaisuutta, joka ei muuten myyisi.

Sulkemalla, ota selvää kiinteistöasiamiehelle ja hankitse asiasta pätevä oikeudellinen neuvonta ennen omistusrahoitusta. Älä luota kiinteistönvälittäjääsi tietoon, ellei asiamiehesi ole harjoittava kiinteistönvälittäjä.

Kirjoittamisen aikana Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa Kaliforniassa.