Voinko myydä lyhytaikaisen sijoituskiinteistön?

Kysymys: Voinko myydä sijoituskiinteistöni lyhyeksi?

Lukija kysyy: "Minusta tuntuu siltä, ​​että olen tehnyt kaikki väärät asiat, ostin tämän vuokra-asunnon markkinoiden korkeimmillaan. ja minä menen eläkkeelle sinne jonain päivänä No, tuo päivä on tullut ja tämä on nyt vedenalainen koti, velkaa enemmän kuin sen arvoinen. Voinko myydä sijoituskiinteistöni lyhyellä myynnillä? "

Vastaus: Jotkut ihmiset ajattelevat, että lyhyt myynti vaihtoehto on rajoitettu vain henkilökohtaiseen asuinpaikkaan. He luultavasti olettavat tämän, koska tiettyjen lainanantajien joukosta on paljon hupia siitä, onko henkilö asunut kotona vai ei, mutta sillä on vähän tekemistä useimpien lyhyen myynnin kanssa. Jopa perinteisen HAFA: n lyhyen myyntitavoitteet helmikuusta 2011 lähtien antavat vapaan henkilökohtaisen asunnon harkittavaksi niin kauan kuin koti ei ole istunut tyhjänä 12 kuukauden ajan tai kauemmin.

Kaliforniassa myimme äskettäin yksikkökohtaisen kerrostalon myyjälle, jolla ei ollut puutepäätöstä eikä täydellistä vastuuvapautta. Suuri osa pätevyydestä riippuu seuraavista:

• Lainatyyppi
• Lainaajasi
• Valtion lait
• Kiinteistötyyppi
• Harhaanjohtaminen

Ei ole aina välttämätöntä olla vaikeuksia - taloudellisesti tai muutoin - tehdä lyhyt myynti. Esimerkiksi esimerkiksi Bank of America -lainolaitokset ovat hyvin lyhyitä myyntiä.

Bank of America tarjoaa useita lyhyitä myyntiohjelmia, joihin liittyy vain vähän vaikeuksia. Osa näistä ohjelmista maksaa sinulle lyhyen myynnin, mutta yleensä sijoituskiinteistöjen osalta.

Valmistautuminen lyhytaikaiseen myyntiin sijoituskiinteistössä

Ensimmäinen asia on kirjoittaa vaikeuksia koskeva kirje.

Ymmärrän, että sanoin vain, että sinun ei tarvitse aina osoittaa vaikeuksia, ja se on totta. Mutta sinun on ehkä tuotettava vaikea kirje. Sinun on ehkä pyydettävä lyhyt myynti ja layout, miksi tarvitset sitä.

Tässä on muita asiakirjoja, joita lainanantaja voi pyytää:

• vertailukelpoinen markkina-analyysi. Välittäjäsi voi laatia CMA: n toimitettavaksi pankille todistuksen osoittamiseksi. Pankki todennäköisesti edelleen tilaa oman BPO: n. Kuitenkin CMA antaa uskottavuutta pyyntöönne.
• Liittovaltion veroilmoitus. Kaikki aikataulut ja sivut. Jos omistat muut sijoituskiinteistöt, jotka näkyvät veroilmoituksessasi, saatat olla hyvä hetki harkita kaikkien niiden lyhentämistä kerralla.
• W2, 1099 tai muuta näyttöä tuloista. Nämä ovat veroilmoituksen mukana toimitettuja asiakirjoja.
• Palkan tyhmät . Lyhyt myyntipankki haluaa usein todistaa nykyisistä tuloistaan ​​ja vuosittaisista numeroistaan.
• Pankkitodistukset .Jokaisesta pankkitilistä, mukaan lukien eläkesäätiöt, on kahden viimeisen kuukauden täydelliset sivut. On hyvin epätavallista, että pankki voi pyytää myyjältä eläkevaroja.
• Sopimusehdot. Tämä on sinun ja kiinteistönvälittäjän välinen sopimus myydä omaisuutta.
• Ostosopimus. Kauppasopimuksessa on kaikki omaisuuden myyntiin sovellettavat ehdot ja ehdot, mukaan luettuna mahdollinen rahoitustyyppi, ennakkomaksu ja myyntihinta.
• Ostajan todiste varoista ja / tai ennakkohyväksyntäkirjeestä. Lainanantaja haluaa nähdä, että ostaja on pätevä ja pystyy suorittamaan tapahtuman.
• Arvioitu sulkemisilmoitus tai HUD-1. Verkon alaosa on eniten. Epätyypilliset menot todennäköisesti hylätään.

Hyödyt lyhytaikaiseen sijoituskiinteistöjen myyntiin

Olen huomannut, että joskus lainanantajat ovat lievempiä sijoituskiinteistön myyjien kanssa kuin ne, jotka koskevat henkilökohtaisen asunnon myyjiä. Luulisi, että se olisi toisinpäin, mutta se ei ole. Epäilen, että siksi suurin osa investoinneista pidetään kassavirrasta tai mahdollisesta arvostuksesta. Joten jos omaisuus on ylösalaisin, se ei todennäköisesti ole rahavirta eikä sitä pidetä sijoittajana sijoittajan silmissä.

Jos asuinpaikka on kuitenkin ylösalaisin, se on silti kotisi.

Monet ihmiset eivät osta asuntoa investointeja varten, kun se on ostettu pääasiallisena asuinpaikkana. Siksi pankit ottavat huomioon muita tekijöitä asunnon lyhentämisen yhteydessä. Tyypillisesti, että vedenalainen ei riitä syyksi lyhyestä myynnistä pääasiallinen asuinpaikka.

Myyjät näyttävät olevan halukkaampia myymään vedenalainen koti, kun se ei enää kassaa ja on ylösalaisin. Jos pankki ei vaadi myyjältä maksuosuutta, sijoittajat todennäköisesti todennäköisemmin pystyvät maksamaan sen, koska he ymmärtävät negatiivisen kassavirran maksamisen.

Sijoituskiinteistön lyhyt myynti on usein nopeampaa ja helpompaa. Osumaa luottoraporttiin, jossa ei ole puutteita, on yleensä jonkin verran pienempi kuin luottoriskin sulkeminen.

Pitkä sijoituskiinteistön myyminen lyhyeksi myyntitarkoitukseksi

Kuten kaikkien lyhyiden myyntien yhteydessä, pyydä laillisia ja verotuksellisia neuvoja ennen lyhytaikaisen myynnin hyväksymistä. Koska koti ei ole asuinpaikkasi, joka voi saada etuuskohtelua, saatat joutua verotukseen perushinnan ja myyntihinnan välisestä erosta.

Saattaisi myös olla lainan laiminlyönti, mikä on ero siitä, kuinka paljon velkaa on ja kuinka paljon pankki on saanut. Useimmat California myyjät, jotka olen tavannut, jotka ovat palkanneet toimivaltaiset verot ja lailliset edustajat usein löytää keinoja työskennellä näiden kahden ongelman, mutta myyjät muissa valtioissa ei ehkä ole niin onnekas.

_{Kirjoittamisen aikana Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa Kaliforniassa.}