Kaupallinen kiinteistö: määritelmä, vaikutus, REITs

Määritelmä: Kaupalliset kiinteistöt ovat mitä tahansa kiinteistöä, joka on omistuksessa tulojen tuottamiseksi. Yhdysvalloissa on kaupallista kiinteistöä noin 6 biljoonaa dollaria. Tässä ovat viisi suurinta kaupallista kiinteistöä.

• Vähittäismyynti sisältää sisätiloja ostoskeskuksia, ulkoleikkivälineitä ja isoja laatikkokauppoja. Se sisältää myös päivittäistavarakaupat ja ravintolat. Sen arvo on noin 2 dollaria. 1 biljoonaa eli 36 prosenttia kaupallisen kiinteistön kokonaisarvosta. Se koostuu vähintään 9. 5000000000 neliömetriä ostoskeskus tilaa. Katso lisätietoja kohdasta Mitä on vähittäismyynti?

• Hotellit sisältävät motellit, ylelliset lomakeskukset ja bisneshotellit. Tähän luokkaan ei sisälly koteja, jotka vuokraavat huoneita Airbnb: n kautta. On noin 4 miljoonaa hotellihuonetta arvoltaan 1 dollaria. 92 biljoonaa.
• Toimistorakennukset sisältävät kaiken Manhattanin pilvenpiirtäjiltä asianajajan toimistoon. Noin 4 miljardia neliöjalkaa toimistotilaa on noin 1 dollari. 7 biljoonaa eli 29 prosenttia kokonaismäärästä.
• Kerrostalot ovat kaupallisia kiinteistöjä. Tämä johtuu siitä, että yritykset omistaa ne vain voiton tuottamiseksi. Siksi omistajien vuokraamat asunnot ovat asuinrakennuksia, ei kaupallisia. Jotkut raportit sisältävät asuinrakennuksen tietoja asuinkiinteistöjen tilastoista kaupallisen kiinteistön sijaan. Asuntojen vuokra-asuntoa on noin 33 miljoonaa neliömetriä, noin 1 dollarin arvoinen. 44 biljoonaa.
• Teollinen ominaisuutta käytetään tuotteen valmistukseen, jakeluun tai varastointiin. Sitä ei aina pidetä kaupallisena, etenkin maankäyttösuunnitelmissa ja kaavoituksessa. On noin 13 miljardia neliöjalkaa teollista omaisuutta, jonka arvo on noin 240 miljardia dollaria.

Muut kiinteistöt ovat paljon pienempiä. Näihin kuuluu muutamia ei-voittoja, kuten sairaaloita ja kouluja. Tyhjä maa on kaupallinen kiinteistö, jos se vuokrataan, sitä ei myydä. (Lähde: "Merkkejä elpymisestä", Wall Street Journal, lokakuu 5, 2010. "Kiinteistöalan tilastot" Kiinteistökeskustelualue.

"Kaupalliset kiinteistöindeksit" Standard & Poor's. >

Miten kaupalliset kiinteistöt vaikuttavat talouteen?

BKT: n osana kaupallinen kiinteistöt rakentavat 3 prosenttia yhdysvaltalaisen taloudellisen tuoton. Vuonna 2016 kaupallisen kiinteistöjen rakentaminen oli 516 miljardia dollaria, kun se vuonna 2009 oli 507 miljardia dollaria. Tallennus oli 586 dollaria. 3 miljardia vuonna 2008. Alin 376 dollaria. 3 miljardia euroa vuonna 2010. Tämä laski 4,1 prosentista 2,6 prosenttiin BKT: stä.

Miksi kaupallinen kiinteistöjen rakentaminen kesti kauemmin kuin asunto-kupla? Kaupallisten kiinteistöjen rakentaminen vie vain pitempään kuin asuinkiinteistöjen rakentaminen.Rakentajien on ensin varmistettava, että kodeissa ja ostajissa on tarpeeksi uutta kehitystä tukeva. Silloin on aikaa kerätä rahaa sijoittajilta. Kestää useita vuosia kauppakeskusten, toimistojen ja koulujen rakentamiseen. Uusien rakennusten vuokrata vielä enemmän aikaa. Kun asuntomarkkinat romahtivat vuonna 2006, kaupalliset kiinteistöprojektit olivat jo käynnissä.

Voit yleensä ennustaa, mitä tapahtuu kaupallisessa kiinteistössä seuraamalla asuntojen markkinoiden ylä-ja alamäkiä. Viivästysindikaattorina kaupallisten kiinteistötietojen mukaan asuntokannat muuttuvat vuosittain tai kahteen.

He eivät näytä taantuman merkkejä. Ne tyypillisesti osuvat alhaiseen hyvin asuinkiinteistöjen jälkeen.

Sijoitus kaupalliseen kiinteistöön

Kiinteistösijoitusyhtiö on julkinen yritys, joka kehittää ja omistaa kaupallisia kiinteistöjä. REITin osakkeiden ostaminen on yksittäiselle sijoittajalle helpoin tapa hyötyä kaupallisista kiinteistöistä. Voit ostaa ja myydä REIT: n osakkeita samoin kuin osakkeita, joukkovelkakirjoja tai muita tietoturvatyyppejä. He jakavat veronalaisia ​​tuloja sijoittajille, samanlaisia ​​kuin osakkeiden osingot. REITs rajoittaa riskiasi antamalla sinun omistaa omaisuuttasi ottamatta kiinnitystä. Koska ammattilaiset hallitsevat ominaisuuksia, säästät aikaa ja rahaa.

Toisin kuin muut julkiset yritykset, REIT: n on jaettava vähintään 90 prosenttia verotettavasta tulostaan ​​osakkeenomistajille. Tämä säästää ne liikevoiton kustannukset, jotka osakkeenomistaja maksaa myyntivoitto verokannalla.

REIT omistaa 34 prosenttia oman pääoman kaupallisista kiinteistömarkkinoista. Se on toiseksi suurin omistusoikeus. Suurin on yksityinen pääoma, joka omistaa 43,7 prosenttia. REIT: n edut ja haitat

Koska kaupallisten kiinteistöjen arvot ovat jäljellä oleva indikaattori, REIT-hinnat eivät tavallisesti nouse ja laskevat varastossa (lähde: "New Heightsin skaalaus" markkinoida. Tämä tekee niistä hyvän lisäosan monipuoliseen portfolioon. REITillä on etuoikeus joukkovelkakirjalainojen ja osinkotuottoisten kantojen kanssa, koska ne tarjoavat tasaisen tuoton. Kuten kaikki arvopaperit, ne ovat säännellyt ja helposti ostettavissa ja myytävissä. (Lähde: "Mikä on REIT?" REIT. Com)

Muista, että REIT: n arvo heijastuu enemmän kuin vain kiinteän omaisuuden arvo. Se vaikuttaa myös REIT: n kysyntään investoinneina. Ne kilpailevat osakkeiden ja joukkovelkakirjojen kanssa sijoittajien kanssa. Joten vaikka REIT: n omistamien kiinteistöjen arvo nousee, osakekurssi saattaa pudota osakemarkkinoiden kaatumiseen.

Kun ostaa ja myy REITs

Sijoittaessasi REIT-sivuihin varmista, että olet tietoinen suhdannevaiheesta ja sen vaikutuksesta kaupallisiin kiinteistöihin. Kasvun aikana kaupallinen kiinteistö voi olla omaisuuskupla, kun asuinkiinteistöjen lasku alkaa laskea. Taantuman aikana kaupallinen kiinteistö kärsi matalasta asuinkiinteistöjen jälkeen.

REITS Versus Real Estate ETFs

Kiinteistöjen pörssikaupparyhmät seuraavat REIT: n osakekursseja.Sijoittajat houkuttelevat ETF: itä, koska niillä on hyvin alhaiset palkkiot. Mutta koska ne ovat vielä yksi askel poistettuna kohde-etuuden arvosta, ne ovat alttiimpia osakemarkkinoiden härkä- ja karhumarkkinoille. (Lähde: Joanne Cleaver, "Hyödyt ja haitat sijoittamisesta kiinteistöjen ETF: iin", US News & World -raportti, 5. kesäkuuta 2014)

Kaupalliset kiinteistöt rahoituskriisin aikana

Kaupalliset kiinteistölainat ovat toipuneet vuoden 2008 talouskriisistä. Kesäkuun 30. päivänä 2014 maan 6 680 FDIC-vakuutuksella oli 1 dollaria. 63 biljoonaa kaupallista lainaa. Tämä oli 2 prosenttia korkeampi kuin $ 1 huippu. 6 biljoonaa maaliskuussa 2007.

Ensimmäiset merkkejä liikekiinteistöjen vähenemisestä tapahtui kolme vuotta sen jälkeen, kun asuntojen kiinteistöjen hinnat alkoivat laskea vuonna 2006. Joulukuussa 2008 kaupalliset kehittäjät kohtaisivat luottolimiittien välillä 160 miljardia ja 400 miljardia dollaria. eivät pystyneet löytämään pankkeja jälleenrahoittamaan niitä. Suurin osa näistä lainoista oli vain 20-30 prosenttia. Pankit vaativat nyt 40-50 prosentin osuutta.

Toisin kuin asuntoluotot, kauppakeskusten ja toimistorakennusten lainoilla on suuria maksuja termillä. Lainan maksamisen sijaan kehittäjät tyypillisesti jälleenrahoittavat. Jos rahoitusta ei ole saatavilla, pankkien on suljettava pois.

Luottotappioiden odotettiin nousevan 30 miljardiin dollariin ja pienemmät yhteisöpankit. Ne eivät kärsineet kovin paljon subprime-asuntolainasta kuin suuret pankit, mutta olivat investoineet enemmän paikallisiin kauppakeskuksiin, asunto-osastoihin ja hotelleihin. Monet pelkäsivät, että pienten pankkien sulaminen olisi voinut olla yhtä huono kuin säästö- ja lainakriisi 20 vuotta sitten.

Kiinteistöalan pyöreän pöydän kehittäjien Washingtonin kauppayhdistys arvioi, että noin 300 miljardin dollarin lyhytaikaiset kiinteistövakuudelliset lainat erääntyivät vuonna 2008. Monet näistä lainoista voisivat olla huonot, jos niitä ei rahoitettaisi uudelleen.

Lokakuussa 2009 keskuspankki ilmoitti, että pankit olivat varanneet vain $. 38 jokaista dollaria tappiota kohden, joka voi saavuttaa 45 prosenttia 3 dollarista. 4 biljoonaa velkaa. Kauppakeskukset, toimistorakennukset ja hotellit joutuivat konkurssiin korkeiden avointen työpaikkojen vuoksi. Edelleen presidentti Obamille ilmoitettiin hänen taloudellisen tiiminsä mahdollisesta kriisistä.

Kaupallisten kiinteistöjen arvo laski 40-50 prosenttia vuosien 2008 ja 2009 välillä. Kaupallisten kiinteistöjen omistajat ryntäsivät rahaa saadakseen maksuja, koska monet vuokralaiset olivat joko menneet pois liiketoiminnasta tai neuvottelivat alemmista maksuista. Omistajat yrittivät nostaa rahaa myymällä osakkeita uusista osakkeista. Koska he käyttivät varoja olemassa olevien kiinteistöjen maksujen tukemiseen, he eivät voineet lisätä arvoa osakkeenomistajille. Ne heikensivät arvoa sekä nykyisille että uusille osakkeenomistajille. Uudet osakkeenomistajat olivat todennäköisesti vain "heittäneet hyvää rahaa huonoon tapaan". (Lähde: John Conan haastattelu TARP Capitalista.)

Kesäkuuhun 2010 mennessä kiinteistöjen kiinnitysluottokorvausvauhti jatkui pahentumassa. Real Capital Analyticsin mukaan 4.17 prosenttia lainoista oli maksamatta vuoden 2010 ensimmäisellä neljänneksellä. Se on 45 dollaria. 5 miljardia pankkilainaa. Se on korkeampi kuin 3,83 prosentin korko vuoden 2009 viimeisellä neljänneksellä ja 2,35 prosentin korko vuotta aiemmin. Se on paljon huonompi kuin 58,5 prosentin maksukyvyttömyyskorko vuoden 2006 alkupuoliskolla, mutta ei niin huono kuin 4,5 prosentin verokanta vuonna 1992.

Lokakuussa 2010 näyttää siltä, ​​että kaupallisten kiinteistöjen vuokrat olivat alkaneet vakauttaa . Kolmen kuukauden ajan vuokrat 4 miljardia neliöjalkaa toimistotilaa laskivat vain keskimäärin penniäkään. Kansallisen toimiston vajaakäyttöaste näytti vakiintuvan 17,5 prosenttiin, mikä on alle 18,7 prosenttia vuoden 1992 ennätyksestä REIS, Inc: n kiinteistöalan tutkimusyrityksen mukaan.

Finanssikriisi jäi REIT-arvoille jo vuosia. Miksi? Yksi syy oli se, että kriisin aikana ostetut suljetut kiinteistöt olivat vaikeita. Toinen on se, että kaupallisten kiinteistöjen omistajat olivat ylösalaisin kiinnityksissään. Kaupallisten omaisuuserien arvo oli laskenut 40-50 prosenttia vuodesta 2008, mikä alensi REIT: n arvoa. (Lähde: Mark Heschmeyer, "CRE: n pankkien luotonanto ylittää pre-recession-tasot", CoStar News, 3.9.2014.)

Kaupalliset kiinteistölainat lähes aiheuttivat toisen taantuman. Vuonna 2013 pankit pitivät 991 dollaria. 2 miljardia kaupallista lainaa, mikä oli 3 3 prosenttia enemmän kuin vuonna 2012. Useimmat olivat asuinrakennuksissa. Noin kolmannes tuli voimaan vuosien 2015 ja 2017 välillä. Useimmat kirjoitettiin vuosina 2005-2007, kun kiinteistöarvot olivat korkeita. Nämä lainat olisivat voineet olla maksamatta, jos asuntorakentamisen hinnat ovat laskeneet. Sen sijaan ihmiset, jotka olivat menettäneet kodeistaan, tulivat vuokralaisiksi, säästivät lainoja laiminlyöminä ja taloutta toisesta lamauksesta.