Suuri kiinteistömyytti

Tämä artikkeli julkaistiin alunperin 24. helmikuuta 2007

Ensisijaisen asunnon ostaminen on todennäköisesti paras yksittäinen päätös, jonka joku voi tehdä taloudellisesta tulevaisuudestaan. Kuitenkin, kun tulet toisiin kodeihin, loma-asuntoihin, vuokra-asuntoihin, liikerakennuksiin ja raakamaahan, joka pidetään potentiaalisen arvostamisen kannalta, pelaat kokonaan uutta pallopeliä. Tämä johtuu siitä, että pitkien aikojen ajan tavallisten varastomuutosten tarjoamat todelliset tuotot (ilman inflaatiota) ovat murentaneet kiinteistöomistuksen käytettävissä olevat tuotot.

Jep. Luit sen oikein. Amerikkalaiset ovat tulleet niin omistautuneiksi kiinteistöistä, että he eivät useinkaan ymmärrä arvoa, joka kasvaa 500 000: sta $ 580 000: een viiden vuoden kuluttua sen jälkeen, kun heidät on kiinnittänyt kiinnityskorkoa, lisävakuutusta, otsakustannukset jne., ei edes pysy inflaation vauhdissa! Tämä 80 000 dollarin voitto ei aio ostaa sinulle enää tavaroita ja palveluita; sama määrä hampurilaisia, uima-altaita, huonekalusarjoja, grand pianoja, autoja, mustekynää, cashmere-puseroita tai mitä tahansa muuta mitä haluatte hankkia. Olettaen, että täysi panttioikeus on 6. 25%, näiden viiden vuoden aikana olisit maksanut 151 dollaria, 401 brutto-korkoa tai noin 93 870 euroa asianmukaisten verovähennysten jälkeen (ja oletetaan, että olet ylimmäisissä suluissa, edullisin ). Asuntolainatasi olisi vähennetty noin 466 dollariin 700: een, jolloin saat oman pääoman 113, 300 dollaria (580 000 dollarin markkina-arvo - 466 dollaria, 700 asuntolainaa = 113 dollaria, 300 euron pääomaa). 184 dollaria, 715 maksua.

Kiinteistönhoidon, vakuutusten ja muiden kustannusten teko, bruttopainotteiset kulut olisivat olleet vähintään 200 000 dollaria.

Tässä pitäisi kuvata perusperiaate, jonka kaikkien sijoittajien tulisi muistaa : Kiinteistö on usein keino pitää rahat, joita muuten olisi maksettu vuokrakustannuksina, mutta se ei todennäköisesti aiheuta tarpeeksi korkeaa tuottoa, joka yhdistää huomattavasti omaisuuttasi.

On tietysti erityistoimia, jotka voivat tuottaa korkeita tuottoja, kuten urakoitsijat, joiden kustannukset ovat edulliset, ostavat, myyvät ja myyvät taloja, hotellien suunnittelijat luovat jännittävän kohteen kaupungin kuumassa osassa (on huomautettava, että tässä tapauksessa vaurauden luominen ei tule kiinteistöstä, vaan hotellitoiminnoista syntyvästä liiketoiminnasta tai tavasta) tai varastointiyksiköistä kaupunki, jolla ei ole muita vastaavia ominaisuuksia (vaikka todellinen rikkaus ei ole peräisin kiinteistöstä vaan yrityksestä, joka on luotu!)

Mikä aiheutti tämän suuren kiinteistömyyten kehittymisen? Miksi me huijataan sen avulla?Jatka lukemista näkemyksiä, vastauksia ja käytännön tietoja saatat pystyä käyttämään.

1. Monet sijoittajat, kiinteistöt ovat konkreettisempia kuin varastot

Keskimääräinen sijoittaja ei todennäköisesti katso varastostaan ​​murto-osana oikeaa, vilpittömässä mielessä liiketoimintaa, jolla on tilat, työntekijät ja toiveet voitoista. Sen sijaan he näkevät sen paperina, joka wiggles ympäri kaavion. Ilman käsitystä omistaman omistajan tuloista ja ansiotuloksesta on ymmärrettävää, miksi he saattavat paniikkia, kun Home Depotin tai Wal-Martin osakkeet laskevat 70 dollaria 33 dollariin.

Blissfully tietämättä, että hinta on tärkeintä - eli mitä maksaa on sijoitetun pääoman perimmäinen määrittäjä - he ajattelevat osakkeita enemmän kuin lotterylippua kuin omistusoikeus, joka avaa The Wall Street Journal ja toivoen nähdä jonkin verran ylöspäin liikettä.

Voit kävellä vuokra-asuntoon; kädet kädet pitkin seinää, kytke päälle ja pois valot, leikkaa nurmikko ja tervehtele uusia vuokralaisia. Kun osuudet Bed, Bath ja Beyond istuvat välitys tilisi, se ei välttämättä näytä olevan todellinen. Myös osinkotarkistukset, jotka yleensä lähetetään kotiisi, yrityksellesi tai pankkiisi, talletetaan usein sähköisesti tilillesi tai sijoitetaan automaattisesti uudelleen. Vaikka tilastollisesti pitkällä aikavälillä olet todennäköisemmin rakentaa nettovarallesi tämäntyyppisen omistuksen kautta, se ei tunne niin todellista kuin omaisuutta.

2. Kiinteistöllä ei ole päivittäin noteerattua markkina-arvoa

Kiinteistöt voivat puolestaan ​​tarjota huomattavasti alhaisemman verotuksen jälkeen inflaation jälkeistä tuottoa, mutta se säästää niitä, joilla ei ole aavistustakaan siitä, mitä he tekevät näkemästä noteeratun markkina-arvon päivittäin. He voivat jatkaa, pitävät omaisuutensa ja keräävät vuokraustuloja täysin tietämättöminä siitä, että aina kun korot liikkuvat, heidän omiensa ominaisarvot vaikuttavat aivan kuten varastot ja joukkovelkakirjat. Tämä virhe oli osoitettu, kun Benjamin Graham opetti sijoittajille, että markkinat palvelevat heitä, eivät opeta heitä. Hän sanoi, että tunteiden tunne hinnanmuutoksista merkitsisi sitä, että sallitte itsellesi henkisen ja emotionaalisen ahdistelun muiden ihmisten virheiden suhteen tuomion suhteen. Coca-Cola voi käydä kauppaa 50 dollarin osuudella, mutta se ei tarkoita sitä, että hinta on järkevä tai looginen, eikä se myöskään merkitse sitä, että maksoit 60 dollaria ja olet kärsinyt 10 dollarin arvonalentumista osakkeelta, josta olet tehnyt huonon investoinnin. Sen sijaan sijoittajan olisi vertailtava ansiotuloa, odotettua kasvuvauhtia ja nykyistä verolainsäädäntöä kaikkiin muihin käytettävissä oleviin mahdollisuuksiin ja kohdennettava resurssit parhaaseen, riskiin mukautettuun tuottoon. Kiinteistö ei ole poikkeus. Hinta maksaa; arvo on mitä saat.

3. Hämmentävä, mikä on lähellä sitä, mikä on arvokas

Psykologit ovat jo pitkään kertoneet meille, että ymmärrämme liian lähellä olevan ja helposti käsillä olevan merkityksen verrattuna kauas. Tämä voi osittain selittää, miksi niin monet ihmiset ilmeisesti huijaavat puolisonsa, kaventavat yrityskokonaisuudesta tai, kuten yritysjohtaja kuvastaa, rikkaat miehet, joilla on 100 miljoonan dollarin sijoitustileissään, saattavat tuntea katkerasti vihainen menettääkseen 250 dollaria, koska hän jätti rahaa yöpöydällä hotellissa.

Tämä periaate voi selittää, miksi jotkut ihmiset tuntevat itsensä rikkaammiksi, kun heillä on 100 dollaria vuokra-tuloista, jotka näkyvät postilaatikkona joka päivä verrattuna 250 dollariin niiden tavallisten varojen tuottamasta "look-through" -tulosta. Se voi myös selittää, miksi monet sijoittajat suosivat käteisosingioita osakeoptioiden lunastamisesta, vaikka jälkimmäiset ovatkin verotuksellisempia ja että kaikki muut samanarvoiset johtavat suurempaan vaurauteen heidän puolestaan.

Tätä usein lisätään hyvin ihmisen hallinnan tarpeeseen. Toisin kuin Worldcomilla tai Enronilla, sellaisten ihmisten kirjanpidolliset petokset, joita et ole koskaan tavannut, eivät voi tehdä vuokralaisille vuokralle antamaa kaupallista rakennusta katoa yön yli. Muu kuin tulipalo tai muu luonnonkatastrofi, joka usein kuuluu vakuutuksen piiriin, et herättä äkkiä herää ja huomaat, että kiinteistösi tilanne on kadonnut tai että heitä suljetaan, koska he räpäyttivät arvopaperimarkkinaviranomaisen . Monille tämä tarjoaa tunteen mukavuutta.