Lainoja Flipping Houseille: mitä toimii ja mitä ei

Talon kääntyminen voi tarjota terveellisiä tuloja ja mahdollisuuksia vaihtaa uraa. Perustuu suosittuihin televisio-ohjelmien näyttämöihin, joten on helppo tehdä, eikä sinun tarvitse viettää vuosia kalliissa koulutusohjelmassa menestymään.

Valitettavasti se ei ole niin helppoa kuin näyttää. Asianmukainen suunnittelu ja tekninen osaaminen ovat välttämättömiä, mutta suurin tiesulku on luultavasti rahoitusta - se vie rahaa rahan saamiseen.

Miten saat rahat?

Yksityiset sijoittajat, mukaan luettuina tunnetut henkilöt ja kovan rahan lainanantajat, ovat parhaita lainoja talojen kääntämiseen. Nämä lainanantajat eivät vaadi yhtä paljon aikaa ja paperityötä kuin perinteiset pankit. Sen sijaan he arvioivat omaisuutta itse (sekä ennen ja jälkeen parannuksia) ja kykysi onnistua projektin loppuun.

Keskustelemme alla olevista yksityisiltä lainanantajilta, mutta voi olla hyödyllistä ymmärrä, mitä haasteita talon laukaisulajeille on ennen kuin käytät rahaa. Varsinkin kun olet saanut hyväksynnän asuntolainalle ostaaksenne talon, jossa asut, saatat olettaa, että tarvitset vain toisen kiinnityksen.

Asuntolainat talon kääntämiseksi?

Perinteiset asuntolainat ovat todennäköisesti ei vaihtoehdon sijoituskiinteistöjen ostoon - ainakin kun aloitat.

Hyviä uutisia

on se, että pankkien ja perinteisten lainanantajien luotot ovat suhteellisen halpoja: korkotaso on alhaisimpia sijoituskiinteistöille (mutta sinun on vielä maksettava sulkemista kustannukset). Valitettavasti nämä lainat eivät aina ole käytännöllisiä.

Hidas sulkeutumaan:

Yksi keskeisistä haasteista perinteisen lainanantajan kanssa on se aika, jonka kuluttua lainan sulkeminen kestää. Lainanantajat vaativat, että täytät laajan sovelluksen ja he menevät läpi taloudesi hienolla hammastetulla kampalla. Jos he näkevät jotain, joka herättää kysymyksiä, he kysyvät lisää dokumentaatiota, ja he odottavat vielä enemmän aikaa hakemiston tarkastelemiseen. Prosessi kestää harvoin alle 30 päivää (45 tai 90 päivää saattaa olla realistisempi), ja investointimahdollisuudet liikkuvat usein liian nopeasti kyseiselle aikajalle. Erityisesti jos sulkemiset tai lyhyt myynti ovat osa strategiaa, olet todennäköisesti turhautunut perinteisten lainanantajien nopeudesta.

Tulojen arvioiminen:

Perinteiset luotonantajat perustelevat lainauspäätöstään kyvystään maksaa laina takaisin. He katsovat, kuinka paljon ansaitset kuukausittain verrattuna tarvittaviin kuukausittaisiin lainan maksuihin velan ja tulon välisen suhteen laskemiseksi. Jos olet kiinteistösijoittaja tai muuten itsenäinen ammatinharjoittaja, sinulla ei ehkä ole sellaista "tuloa", jota he etsivät (lainanantajat haluavat nähdä W-2 lomakkeita ja maksaa tynkäitä). Kuinka paljon kiinteistö kannattaa?

Rahoittajat myös vertaavat kiinteistön arvoa, jonka olet ostamassa lainaa, jota pyydät. Laina-arvo-suhdetta kutsutaan tavanomaisilla lainanantajilla usein mieluummin pitämään kyseinen luku alle 80 prosentin, vaikka FHA-lainoja on mahdollista saada niinkin vähän kuin 3,5 prosenttia. Kun ostat taloa kääntämiseen, se ei todennäköisesti ole kovinkaan paljon nykyisessä tilassa - mutta tarvitset tarpeeksi rahaa ostaa kiinteistön ja maksaa parannuksia, jotka saattavat olla enemmän kuin talossa on jopa arvoinen. Kotiin korjauksen jälkeinen arvo (ARV) saattaa olla parempi, mutta perinteiset luotonantajat pitävät vain kiinteistön nykyistä arvioitua arvoa.

Classic luotto:

useimmat pankit ja kiinnelainanantajat vaativat, että sinulla on vahva luotto hyväksyä laina. Sinulla ei ehkä ole lainkaan lainaa tai sinulla voi olla joitain epäedullisia kohtia luottoraporteissa - mutta tämä ei tarkoita sitä, ettet voi menettää menestyksekkäästi taloja. Vaihtoehtoiset luotonantajat ovat enemmän kiinnostuneita aiemmista hankkeista kuin luottotietosi. Ongelmia talon kanssa:

Perinteiset luotonantajat haluavat tehdä lainoja kodeissa, jotka ovat kohtuullisen hyvässä kunnossa. Jos on olemassa terveys- tai turvallisuuskysymyksiä, laina on no-go. Voit ehkä korjata nämä ongelmat, mikä lisää kotiarvon huomattavaa voittoa, mutta lainanantajat ovat eniten kiinnostuneita lainoista koteihin, jotka ovat siirtyneet valmiiksi. Impossible?

Perinteisiä asuntolainoja on mahdollista käyttää talon kääntämiseen erityisesti seuraavissa tilanteissa: Sinulla on merkittäviä varoja

1. , jotka auttavat sinua saamaan kelpoisuuden - ovatko he vakuudeksi vai osittain maksu. Et ole tiukasti "käännä"
2. taloa. Kun ostat ensisijaisen asuinpaikan (jossa olet omistaja / matkustaja), voit saada varoja sekä että parannuksia varten FHA 203k -lainan avulla. Prosessi on kuitenkin hidas ja siinä on lukuisia rajoituksia. Sinulla on huomattava oma pääoma
3. toisessa omaisuudessa, jota voidaan käyttää kotivaltion luottoriville (tai muulle omaisuudelle, mukaan lukien kiinteistö, jota voidaan käyttää vakuudeksi). Muista, että saatat menettää kyseisen omaisuuden sulkemiseen, jos et pysty pitämään maksuja, joten tämä vaihtoehto on riskialtista (varsinkin jos perheesi asuu kyseisessä kiinteistössä). Sinulla on kokemusta
4. menestyksekkäistä projekteista aiemmin. Saatat saada kiinteistösijoittamisluottoja pankkeilta ja luottolaitoksilta, jos vakuutat heidät siitä, että olet todellinen liiketoiminta osaavien kumppaneiden kanssa, vankka prosessi ja taloudelliset resurssit. Voit saada vakuudettomia lainoja.
5. Jos voit lainata ilman vakuudettomia vakuuksia, saatat pystyä käyttämään lainoja, kuten luottokortteja, parantamaan varoja. Tarvitset kuitenkin varoja ostamaan kiinteistön, mutta lisäraha voi tulla vakuudettomalta laina. Tämä strategia on riskialtista, koska luottokortit ovat tunnetusti kalliita, ja projekti tulee hionta pysähtyy, jos luottorajanne leikataan tai jäädytetään yllättäen (plus äärimmäisen korkeat luottorajat). Private Loans for Flipping Properties

Yksityisten lainanantajien lainoja helpottaa useimmat edellä mainitut haasteet. Suurin haitta on kustannus, mutta tavoitteena on käyttää näitä lainoja strategisesti. Yksityiset lainat voivat tulla lähes mistä tahansa, mutta useimmat lainaukset sopivat kahteen laajaan luokkaan:

Luottotiedot ihmisiltä

1. Korkorahastot
2. Kun aloitat, on vaikeaa löytää

ketään halukkaita antamaan sinulle rahaa - ihmiset, jotka tuntevat sinut (ja joilla ei ehkä ole paljon rahaa tai riskinottoa) voivat olla ainoa vaihtoehto. Vaihtoehtoisesti sinun on ehkä rahoitettava ensimmäiset omat ostosopimuksesi. Rakenna verkosto:

Ryhdy paikalliseen kiinteistösijoittajayhteisöön. Ajan mittaan tapaat ihmisiä, ja opit, kuka voi lainata rahaa. Lisäksi ihmiset tutustuvat sinuun. Muut sijoittajat, kiinteistövälittäjät ja yksityiset luotonantajat näkevät, että olet sitoutunut menestymään menestyksekkäästä liiketoiminnasta (puhumattakaan pätevistä) ja mahdollisuutesi saada lainaa paranee. Lopulta sinun pitäisi pystyä aloittamaan lainaa kovan rahan lainanantajilta. Nämä lainanantajat ovat erikoistuneet lainoihin kääntämiseen ja muihin sijoituksiin, ja ne poikkeavat perinteisistä pankeista.

Nopea sulkeminen:

Yksityisen lainanantajan kanssa prosessi on erilainen, ja lainaa voidaan rahoittaa paljon nopeammin (viikossa tai niin on kohtuullista, kun sinulla on hyvä suhde ammatilliseen luotonantajaan). Siirtyminen nopeasti voi olla kilpailuetu, kun joku haluaa saada omaisuuden käsiinsä. Asset-pohjainen luotonanto:

Luottoraporttien tarkastelun ja tulosuhteen laskemisen sijaan yksityiset luotonantajat keskittyvät yleensä ostamiesi hyödykkeiden arvoon. Jos laukaisisit taloja, lainanantaja haluaa tietää, että he voivat myydä talon nopeasti palauttaakseen rahansa (kuten muut lainanantajat, yksityisillä lainanantajilla on panttioikeus kiinteistöön, jolloin he voivat ottaa haltuunsa kiinteistön ja myydä sen jos et maksa takaisin lainaa). Osto ja parannukset:

Yksityiset luotonantajat ovat sijoittajien sijoittajien liiketoiminnassa ja varojen sijoittaminen hankkeen ARV: iin. Mutta he eivät välttämättä anna sinulle kaikkea kerralla - saatat joutua vetämään varmuuslaskusta projektin edetessä. Kääntyminen ilman rahaa?

Kunnes sinulla on muutamia onnistuneita hankkeita hihnaasi, lainanantajat vaativat, että sinulla on pääomaa projektissa. Jossakin vaiheessa saatat pystyä lainata 100 prosenttia projektista ja useita projekteja samaan aikaan. Luottokustannukset

Lainat projektien kääntämiseen ovat kalliimpia kuin kotitalous

osto lainat. Korko on korkeampi, ja sinun on usein maksettava useita pisteitä tai aloitusmaksuja (yksi piste on yksi prosentti lainan arvosta). Projektien kääntäminen ovat lyhytaikaisia ​​hankkeita. Et tule elämään kotona vuosikymmeniä, joten tavallinen 15 vuoden tai 30 vuoden asuntolaina ei ole asianmukainen laina työhön. Sijoittajat haluavat usein ostaa, parantaa ja myydä kiinteistöä yhden vuoden kuluessa tai vähemmän, ja näin useimmat yksityiset lainat toimivat.Nämä lainat ovat kalliita, jos sinulla on omaisuutta pitkään aikaan, ja tämä on järkevää, koska lainanantajan riski kasvaa, kun lykkäät takaisinmaksua.

Kuinka paljon se maksaa lainaksi kääntämistä varten? Kustannukset ovat kaikkialla, ja kaikki on neuvoteltavissa. Korot voivat olla missä tahansa 8-20 prosenttia vuodessa, ja sinun on maksettava 1 - 10 prosenttia etukäteen. Mitä kauemmin olet liiketoiminnassa ja mitä parempia suhteitanne lainanantajiin, sitä vähemmän maksat.

Maksimoidaksesi hankkeen käytettävissä olevan rahamäärän, lainanantajat antavat usein vain korko-maksuja, eikä etukäteisrangaistusta ole, jotta voit myydä ja maksaa lainan aina, kun olet valmis.