Valmistetut ja mobiililaitteiden lainat: lainatavoitteet

Rahoitus on haastava kaikille kodinomistajille, ja tämä pätee erityisesti mobiilikodeihin ja eräisiin valmistettuihin asuntoihin. Nämä lainat eivät ole niin runsaat kuin tavanomaiset asuntolainat, mutta ne ovat saatavilla useista lähteistä - ja valtion tukemat lainaohjelmat voivat helpottaa kelpoisuutta ja pitää kustannukset alhaisina.

Kodin ostaminen voisi olla suurin investointi, jonka teet elämässäsi, ja asuntojen hinnat ovat useilla sadoilla tuhansilla dollarilla useilla markkinoilla.

Mutta valmistavat asunnot ovat yleensä kohtuuhintaisia ​​kuin kotona rakennettuja asuntoja, joten he tekevät kodin omistajuuden helposti. Erityisesti pienille tuloille ja maaseudulla asuville (joissa urakoitsijat ja materiaalit eivät ole helposti saatavilla), valmistettu asunto voi olla ainoa vaihtoehto.

Mobiili, Valmis ja Modulaarinen

Kun keskustelet asuntolainoista, lainanantajien kanssa käytettävät ehdot voivat olla tärkeitä. Se, mitä kutsutte "matkaverkoksi", on todennäköisesti "valmistettu koti" (vaikka koti on - tai kerran se oli - mobiili). Epäviralliseen käyttöön joko termi toimii, mutta useimmat lainanantajat välttävät lainaa kiinteistöön, joka on luokiteltu kotiin.

• Mobiilikoteja ovat tehdasrakennuksia, jotka on valmistettu ennen 15.6.1976. Ne voivat olla erittäin mukavia koteja, mutta ne on rakennettu ennen kuin sääntelijät vaativat tietyt turvallisuusstandardit ja useimmat (mutta ei kaikki) lainanantajat ovat haluttomia antamaan lainaa näistä ominaisuuksista.
• Valmistetut asunnot ovat tehdasrakennuksia, jotka on rakennettu 15.6.1976 jälkeen. Nämä koteihin sovelletaan vuoden 1974 National Manufactured Housing Construction and Safety Standards Act -säädöksiä, joiden on täytettävä Yhdysvaltain asuntorakentamisen laitoksen asettamat turvallisuusvaatimukset ja kaupunkikehitys (HUD). Näitä sääntöjä kutsutaan usein HUD-koodiksi. Valmisrakennukset on rakennettu pysyvään metallikoteloon ja niitä voidaan siirtää asennuksen jälkeen (mutta asunnon siirto voi häiritä rahoitusta).

• Modulaariset asunnot ovat tehdasrakennuksia, jotka on koottu paikan päällä ja joiden on täytettävä kaikki samat paikalliset rakennuskoodit kuin kotisivut (toisin kuin HUD-koodi) . Ne tyypillisesti asennetaan pysyvästi betoniin. Rakennustekniikoiden kaltaisissa modulaarisissa kodeissa on taipumus pitää arvoa ja arvostaa enemmän kuin valmistettuja tai liikkuvia asuntoja, joten on helpompaa saada lainoja modulaarisiin koteihin.

Mistä huolehtia

Valmistettujen ja liikkuvien asuntojen rahoitusta on useita. Kuten minkä tahansa lainan, se kannattaa tehdä ostoksia useiden eri lainanantajien kesken. Vertaile kaikkien lainojen korkoja, ominaisuuksia, sulkemiskustannuksia ja muita maksuja huolellisesti. Erityisesti liikkuvien asuntolainojen osalta lainan tyyppi (tai lainanantajan kanssa, jonka kanssa työskentelet) on tärkeä.

Jälleenmyyjät: Valmistajat, jotka myyvät teollisia koteja, järjestävät yleensä rahoituksen, jotta asiakkaat voivat helpommin ostaa asuntoja.Joissakin tapauksissa rakennuttajan suhteet voivat olla ainoa vaihtoehto rahoitukselle, kun hankitaan uutta kotia. On kuitenkin järkevää pyytää rakentajasi luettelo useista muista (ei-sidoksissa olevista) lainanantajista.

Erikoistuneet luotonantajat: Useat asuntolainanantajat ovat erikoistuneet lainoihin mobiili- ja teollisuustaloille (ja maata tarvittaessa). Vaikka kaikki lainanantajat saattavat rahoittaa ostotasi, erikoistuneet lainanantajat tuntevat paremmin valmistetun kodin hankinnan näkökohdat - joten he ovat halukkaampia ottamaan sovelluksia näistä lainoista. Sinun on todennäköisesti työskenneltävä lainanantajan kanssa, joka keskittyy valmistettuihin kotimarkkinoihin seuraavissa tilanteissa:

• Sinä et omista maata.
• Et pysyvästi liitä kodin perustusjärjestelmään.
• Ostat kodin, joka ei ole upouusi tai jolla on tehty muutoksia.
• Haluat jälleenrahoittaa nykyisen valmistetun kotitalouden velan, ja jokin edellä olevista koskee.

Asuntolainoittajat: Jos olet ostamassa kotia ja maata, jossa se istuu, ja koti on pysyvästi asennettu säätiöjärjestelmään, sinulla on helpompi aikaa lainata. Monet paikalliset pankit, luottoliikkeet ja kiinnelainottajat voivat majoittaa nämä lainat.

Hanki suosituksia hyvistä luotonantajista luottamustasi kohtaan. Jos et ole varma, kuka kysyä, aloita kiinteistönvälittäjältäsi, työntekijöiltäsi ja asukkaillesi liikkuvilla kotipuistoilla ja ihmisilläsi, jotka tietävät, jotka ovat ottaneet rahaa ostamaan teollisia asuntoja.

Chattel Loans

Chattel-lainoja käytetään usein liikkuviin ja valmistettuihin koteihin, varsinkin kun kotiin tulee puisto tai valmis kotikunta. Laina on vain kotiin liittyvä laina (toisin kuin koti- ja maa-asuntolaina).

Nämä lainat ovat teknisesti henkilökohtaisia ​​omaisuuslainoja - ei kiinteistölainoja.

Sanoin, että juttelulainat ovat myös käytettävissä, kun omistat maan ja lainat kotona erikseen.

Kun ostat lainanantajien kanssa, selvitä, saatko lainauksia lainaa tai kiinteistölainaa varten. Korkolainojen korot ovat yleensä korkeammat kuin kiinteistövelan korot, mutta kullakin vaihtoehdolla on etuja ja haittoja. Kuluttajansuojalain (CFPB) selvitys osoitti, että lainojen määrät ja käsittelymaksut olivat 40-50 prosenttia pienemmät kuin asuntoluottoihin verrattuna, mutta korkolainojen vuotuinen prosenttimäärä (APR) oli 1,5 prosenttia suurempi .

Chattel-lainojen etuja ovat:

• Sinun ei tarvitse omistaa kiinteistöä, joka voi pitää lainaasi pienemmäksi (vaikka todennäköisesti maksat kuukausittaiset maksut).
• Jalostuskustannusten olisi oltava alhaisemmat kuin kiinteistövelan sulkemiskustannukset.
• Sulkemisprosessi on tyypillisesti nopeampaa ja vähemmän mukana kuin kiinteistölainan sulkeminen.

Luottoluokkien haitat ovat:

• Korot ovat korkeammat, joten maksu- ja korkokustannuksesi ovat korkeammat kuin jos käytät vastaavaa kiinteistölainaa.
• Takaisinmaksuaika voi olla lyhyempi (esimerkiksi takaisinmaksuaika on enintään 15 tai 20 vuotta - vaikka jotkut lainanantajat sallivat pitempiaikaisia ​​lainoja).Lyhyempi aika johtaa korkeampiin kuukausittaisiin maksuihin, mutta velan takaisinmaksu nopeuttaa korkokustannuksia alhaisella tasolla.

Valmistuvat jälleenmyyjät ja erikoistuneet lainanottajat tarjoavat usein lainaa ja U.S. Census Bureau totesi, että 80 prosenttia uusista valmistetuista kodeista vuonna 2015 nimettiin henkilökohtaiseksi omaisuudeksi. Mutta jotkut lainanantajat tarjoavat sekä henkilökohtaisia ​​omaisuuslainoja että kiinteistölainoja. Puhua useammalla lainanantajalla ja kysy, mitä etuja ja haittoja on, että koti on nimetty kiinteistöksi henkilökohtaisen omaisuuden sijaan.

Valtion lainaohjelmat

Useat valtion tukemat lainaohjelmat voivat tehdä lainaa valmistavalle kodille edullisemmaksi. Olettaen, että täytät kriteerit näiden ohjelmien saamiseksi, voit lainata lainanantajilta, jotka saavat takaisinmaksutakauksen yhdysvaltalaisesta hallituksesta - jos et maksa takaisin lainaa, hallitus astuu sisään ja maksaa lainanantajalle.

Valtion takaamien lainojen ohjelmat ovat luultavasti paras vaihtoehto lainanottoa varten, mutta jotkut matkapuhelimet ja valmistetut asunnot eivät ole oikeutettuja.

FHA-lainoja on vakuutettu Federal Housing Administration (FHA). Nämä lainat ovat erityisen suosittuja, koska niillä on alhaiset maksut, kiinteät korot ja kuluttajaystävälliset säännöt. Jotta FHA-laina olisi oikeutettu, on täytettävä useita kriteerejä:

1. Koti on rakennettu 15.6.1976 jälkeen.
2. Kodin on täytettävä HUD-koodi ja täytettävä muut paikalliset vaatimukset. Kodin muutokset voivat johtaa sen noudattamiseen.
3. Jokaisella kodin osalla on oltava punainen varmentamistarra (tai HUD-etiketti). Esimerkiksi kaksinkertaisen koteihin tarvitaan kaksi tarraa.

Valmistuneiden omistajien käytettävissä on kaksi FHA-ohjelmaa.

FHA II -luoton lainoihin sisältyy suosittu 203 (b) laina - jota käytetään myös sivustoihin rakennettuihin koteihin -, jonka avulla ostajat voivat maksaa ennakkomaksun jopa 3,5 prosenttia. Valtion takauksen kustannusten kattamiseksi maksat etukäteen asuntovakuutusmaksun sekä jatkuvan kiinnitysvakuutuksen kuhunkin kuukausittaiseen maksuun. Tarvitset kunnolliset luottokelpoisuusluvut FHA-lainan myöntämiseen, mutta luottosi ei tarvitse olla täydellinen. Lisäksi voit käyttää lahjakkaita rahaa ennakkomaksun ja sulkemiskustannusten rahoittamiseen. Voit jopa auttaa myyjää auttamaan näitä kustannuksia.

II osaston lainat ovat kiinteistölainoja, joten sinun on ostettava kiinteistö ja koti yhdessä, ja koti on asennettava pysyvästi hyväksyttyyn säätiöjärjestelmään. Lainat voivat kestää 15-30 vuotta.

FHA I -lainojen lainaa on saatavissa henkilökohtaisiin omaisuuslainoihin - hyödyllinen, kun et omista maa-aluetta. Kuitenkin, jos sijoitat kotiin vuokra-sivustolle, vuokra-sopimuksen on täytettävä FHA: n ohjeet. Esimerkiksi tarvitset alkuperäisen vuokra-ajan, jonka pituus on kolme vuotta, ja vuokrasopimuksen irtisanomisesta on ilmoitettava vähintään kuuden kuukauden irtisanomisajalla. Tarvittavat alamaksut saattavat olla niinkin alhaiset kuin viisi tai 20 prosenttia, mutta vaatimus vaihtelee lainanantajalta lainanantajalle ja riippuu luottotietosi. Lainan I osaston lisävaatimukset ovat seuraavat:

• Koti on oltava lainanottajan ensisijainen asuinpaikka.
• Asennuspaikassa on oltava viemäri- ja vesihuolto.
• Uusissa valmistetuissa kodeissa on oltava yhden vuoden takuu.
• HUD: n hyväksymän arvioijan on tarkastettava erä.

I osaston lainoilla voi olla kotona asuvia lainoja, kuten lainaa, mutta niitä voidaan myös ostaa paljon ja kotiin. Enimmäisluottolimiitit I osastossa myönnetyillä lainoilla ovat II osastolainojen enimmäismäärät alhaisemmat ja lainaehdot ovat lyhyemmät: yhden laajuisen koti- ja erän enimmäisviivästyskausi on 20 vuotta.

VA lainoja ovat palveluntarjoajien ja veteraanien käytettävissä, ja niitä voidaan käyttää valmistettuihin ja modulaarisiin taloihin. VA-lainat ovat erityisen houkuttelevia, koska niillä ei ole lainkaan rahaa eikä kuukausittaista kiinnitysvakuutusta (olettaen, että lainanantaja sallii sen, ja täytät luotto- ja tulovaatimukset). Ennakkomaksun ohittaminen tarkoittaa, että kuukausimaksut ovat korkeammat - ja maksat enemmän etua - mutta joissakin tapauksissa on järkevää. Valmistetun kodin VA-laina:

• Koti on kiinnitettävä pysyvästi säätiöön.
• Sinun on ostettava koti yhdessä maan kanssa, johon se istuu, ja koti kunniaksi kiinteistöksi.
• Koti on ensisijainen asuinpaikka (ei toinen koti- tai sijoituskiinteistö).
• Kodin on täytettävä HUD-koodi ja siihen on liitettävä HUD-tunnisteet.

FNMA-lainoja ovat yhä enemmän saatavilla kotitalouksille, sillä virasto aikoo laajentaa rahoitusta kohtuuhintaisten asumisvaihtoehtojen osalta. Kysy lainanantajalta, jos tulevasta ostoksestasi on uusia ohjelmia.

Eri luottolaitokset, erilaiset säännöt

Vaikka jotkin edellä kuvatuista lainoista ovat Yhdysvaltojen hallituksen tukemia, lainanantajat saavat asettaa sääntöjä, jotka ovat rajoittavampia kuin hallituksen ohjeet. Nämä "peittokuvat" voivat estää sinua ottamasta lainaa, mutta muut pankit saattavat käyttää erilaisia ​​sääntöjä. Tämä on yksi syy siihen, että se maksaa ostoksille - sinun on löydettävä luotonantaja kilpailukykyisin kustannuksin ja sinun täytyy löytää lainanantaja, joka vastaa tarpeisiisi.

Erityisesti kun on kyse valmistetuista kodeista, lainanantajat voivat kertoa teille, että et ole oikeutettu valtion vakuutettuihin ohjelmiin. Tämä voi olla totta, mutta on parasta tarkistaa useilla FHA- tai VA-lainanantajilla ennen kuin luovutte näistä vaihtoehdoista.

Esimerkkejä alueista, joilla eri lainanantajat asettavat eri sääntöjä:

• Luotto-arvo-suhde: Saatat pystyä asettamaan alaspäin vain 3. 5 prosenttia tai saatat joutua tekemään 20 prosenttia ennakkomaksu.
• Luottotietosi: Luottotietonneesi mukaan jotkut lainanantajat eivät ehkä halua työskennellä kanssasi, kun taas toiset asettavat luottosi perusteella erilaisia ​​korkotasoja tai ennakkomaksuja.
• Kotityyppi: Jotkut VA: n ja FHA: n lainanantajat eivät halua antaa lainaa tehdasvalmisteille, mutta ne voivat olla avoimemmat modulaarisiin asuntoihin. Jotkut ovat haluttomia rahoittamaan yksisuuntaisia, mutta ne rahoittavat kaksinkertaisia ​​tai suurempia koteja.
• Vuokralaisen käyttöaste: Jos aiot asua puistossa tai yhteisössä, lainanantajat saattavat haluta tietää kuinka monta asukasta vuokraa verrattuna siihen, kuinka moni omistaa kotejaan.
• Chattel vs. asuntolaina: Jotkut lainanantajat tarjoavat vain lainaa, joten se on ainoa tuote, jonka he tarjoavat sinulle. Samoin jotkut lainanantajat eivät tee henkilökohtaisia ​​omaisuuslainoja.