Mitä ovat myyjät ja ostajat?

Monissa kiinteistöjen ostosopimuksissa on määräyksiä myyjien ja ostajien välisistä kannustimista. Ennen kuin allekirjoitat ostosopimuksen, sinun kannattaa lukea se, miten voit käyttää palkintoja, koska voit ehdottaa muutosta verbiageissa.

Useimmissa tapauksissa, mutta ei kaikki, ostajille peritään maksuja. Maksut näkyvät veloituksina ostajan tilinpäätöshetkellä ja luottona myyjän sulkemisilmoituksessa.

Luotot nostavat myyjän nettotulosta ja palauttavat myyjälle kohteet, jotka myyjä on maksanut ennakkoon, sillä ajanjakso, jona myyjä ei omista kiinteää omaisuutta.

Asuntolainojen korotukset

Asuntolainan korot maksetaan etukäteen maksetusta ennakkomaksusta poiketen. Kun maksat asuntolainan maksun 1. tammikuuta, esimerkiksi, se maksaa korot joulukuulle.

Uusi asuntolaina, lainanantajat haluavat kerätä korkoa enintään 30 päivää ennen kuin ensimmäinen kiinnitysmaksu on maksettava. Tämä tarkoittaa sitä, että jos suljet, eli 15. marraskuuta, ensimmäinen asuntolainausi maksetaan 1. tammikuuta. Asuntolainan maksaminen 1. tammikuuta maksaa joulukuun korot.

Lainaajalta veloitetaan 15 päivän korkoa tilinpäätösasiakirjallesi 15.11.-1.12. Välisenä ajanjaksona. Voit selvittää, millainen korko on tässä tilanteessa:

• Lainan määrä x Korko = Vuotuinen korko.
• Vuosikorko jaettuna 12 kuukaudella = kuukausikorotus.
• Kuukausikorvaus jaettuna 30 päivällä = Päivittäinen korko.
• Päivittäinen korko x 15 päivää (maksa korko 1.12.) = Koronmaksun korotus.

Sama päämies koskee myyjiä, jotka ovat velvollisia maksamaan lainanantajan edun mukaisen koron lainan takaisinmaksun yhteydessä.

Kiinteistöverokorotukset

Jokainen valtio perustaa kiinteistöveron kalenterivuosi eri tavalla.

Kaliforniassa esimerkiksi kalenterivuosi on 1. heinäkuuta - 30. kesäkuuta. Ensinnäkin selvitä, miten lääninne kerää verot. Jotkut valtiot keräävät kiinteistöveroja etukäteen, jotkut keräävät jälkikäteen ja osa kokoelmista riippuu vuodenajasta.

Verot maksetaan useimmiten kahdessa erässä. Seuraava asia on selvittää, onko ajanjakso, jonka aikana suljet, ennakkomaksuja. Jos verot maksetaan ennakkoon ja olet myyjä, saat hyvityksen. Jos verot maksetaan ennakkoon ja olet ostaja, sinulta veloitetaan. Päinvastoin pätee, jos veroja ei ole vielä maksettava ja maksettava - myyjät saavat veloituskorotuksen ja ostajat luottoriskin.

Joissakin tilanteissa, vaikka verot eivät ole vielä erääntyneet ja maksettavat, jos tilinpäätöspäivä on lähellä päivämäärää, jolloin verot tulevat maksettaviksi, lähempänäsi maksavat verot myyjän tuotosta, hyvitetään käyttämättä jäänyt osuus myyjälle ja veloittaa ostajan vastaavasti.

Jotkut laskuttavat ostajat eivät vaadi ostosopimukseen verokantoja, jos on selvää, että ostajan odotetaan maksavan myyjälle osan ennakkomaksuista. Jos olet myyjä tässä tilanteessa, etkä ymmärrä "ei ole mitään lainausta" , voit maksaa veroja ajanjaksolle, jota et ole käyttänyt kiinteistössä.

Homeowner Association Dues Prorations

Koska useimmat homeowner-yhdistykset kerää kuukausittaiset maksut etukäteen (jotkut HOA-maksut neljännesvuosittain tai vuosittain), jos myyjä ei ole vielä maksanut maksuja, maksut maksetaan myyjän tuotosta. Myyjä saa hyvityksen käyttämättömistä maksuosuuksista.

Esimerkiksi, jos maksut ovat 300 dollaria kuukaudessa, päiväraja on 10 euroa. Kun tapahtuma sulkeutuu kuukauden 10. päivänä, myyjälle veloitetaan 10 päivää HOA-maksua tai 100 dollaria. Ostaja maksaa 200 dollaria 20 päivän HOA-maksusta.

Vuokrikorvaukset

Vuokra maksetaan yleensä etukäteen. Ostajien, jotka ostavat sijoituskiinteistön, odotetaan saatavan hyvitystä sen osan vuokraosasta, joka kattaa ajan, jonka ostaja omistaa kiinteistön.

Myynti, joka sulkeutuu 15. marraskuuta, jossa asuu vuokralainen omaisuus, joka vuokrataan 1 000 dollaria kuukaudessa, johtaisi siihen, että ostaja sai luottoa 15 päivää prepaid-vuokraa tai 500 dollaria.

Myyjä saisi veloittaa 500 dollaria. Myyjän hallussa olevat vakuudet siirretään ostajalle hyvityksenä ostajalle ja veloitetaan myyjälle.

Vakuutuskorvaukset

Vakuutusmaksut maksetaan etukäteen. Ostajat tyypillisesti ottavat uuden riski- / paloturvakäytännön ottaessaan kotiin. Jos ostaja kuitenkin olettaa myyjän olemassa olevan lainan tai ostavan maa-sopimuksen, ostaja voi pyytää myyjää siirtämään olemassa olevan vakuutuksen.

Palo-vakuutukset siirretään vastikkeetta tai vastikkeetta. Vastikkeella tarkoitetaan, että myyjä korvaa kyseisen ajanjakson aikana myyjä ei omista omaisuutta. Ilman harkinta-arvoa ei tule olemaan virtoja. Useimmat ostajat saavat uuden käytännön.

Utility Prorations

Usein ei ole, että apuohjelmat ovat tasoittuneet sulkemalla, mutta lahdet eivät koske tiettyjä kunnat. Esimerkiksi Sacramento County, jos myyjä ei maksa läänin tai kaupungin apuvälineitä (vesi, viemäri, roskat), sitten apuohjelmat siirtyä verotusarviointeihin.

Apuohjelmat vähennetään sitten verojen laskemisesta, ja ostaja hyvitetään tulevia veroilmoituksia vastaan. Näet tämän tilanteen tapahtuvan lyhyellä myynnillä ja sulkemisilla, koska jos myyjä ei tee kiinnitysmaksuja, myyjä ei todennäköisesti maksa myös sähkölaskuja.

Kirjoittamisen aikana Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa Kaliforniassa.