Käänteinen asuntolainan perusteet: mitä sinun tarvitsee tietää

Päinvastainen asuntolaina on eräänlainen laina, joka tarjoaa käteistä oman pääomaasi. Tämä ei ole joustavin (tai halvin) tapa lainata, joten kannattaa arvioida vaihtoehtoja ennen kuin käytät sitä. Oikeassa tilanteessa nämä lainat tarjoavat tehokkaan tavan hyödyntää kodin arvoa.

Perusteet

Tavallisen kiinnityksen tavoin käänteinen asuntolaina on laina, joka käyttää kotisi vakuudeksi. Nämä lainat ovat kuitenkin erilaisia eri tavoin, mikä johtaa nimen "käänteiseen" osaan.

Sinä saat rahaa sen sijaan, että maksat rahaa lainanantajalle joka kuukausi
Lainasi kasvaa ajan myötä, toisin kuin kutistuu joka kuukausimaksu

Käsite on samanlainen kuin toinen kiinnitys- tai kotitalouslaina. Kuitenkin käänteiset asuntolainat ovat saatavana vain 62 vuotta täyttäneille omistajille, eikä sinun yleensä tarvitse maksaa takaisin näitä lainoja, ennen kuin siirrät talosi.

Käänteiset kiinnitykset voivat tarjota rahaa mitä haluat. Niin kauan kuin täytät vaatimukset (katso alla), voit käyttää varoja täydentämään muita lähteitäsi tuloja tai keräämääsi säästöjä. Älä kuitenkaan vain hypätä helppoa rahaa - nämä lainat ovat monimutkaisia (varsinkin rentoutumiseen) ja ne vähentävät omaisuuttasi perillisille.

Reverse-asuntolainojen lähteitä on useita, mutta kattavat pääasiassa Home Equity Conversion Mortgage (HECM), joka on saatavissa liittovaltion asuntoverkoston kautta.

HECM on yleisesti halvempi lainanottajille valtion tukemisen takia ja näiden lainojen säännöt tekevät niistä suhteellisen kuluttajaystävällisiä.

kuinka paljon voit saada?

Saamasi rahamäärä riippuu useista tekijöistä ja perustuu laskelmaan, joka tekee tiettyjä oletuksia siitä, kuinka pitkä laina kestää.

Oma pääoma: mitä enemmän omistat omasi kotona, sitä enemmän voit ottaa pois. Useimmille lainanottajille se toimii parhaiten, jos olet maksanut lainaa monen vuoden ajan ja asuntolasi on lähes maksettu kokonaan.

Korko: alemmat korot mahdollistavat enemmän käänteisestä kiinnityksestä.

Ikä: lainanottajan nuorin lainanottajan ikä vaikuttaa myös siihen, kuinka paljon saat, ja vanhemmilla lainanottajilla on enemmän hyötyä. Jos houkutellaan jättämään joku nuorempi saadaksesi suuremman voiton, ole varovainen - nuorempi puoliso joutuisi siirtymään vanhempien lainanottajan kuolemasta, jos nuori henkilö ei sisälly lainaan.

Sinun valintasi miten saada rahat on myös tärkeä. Voit valita useista maksuvaihtoehdoista.

Kertakorvaus: Yksinkertaisin vaihtoehto on ottaa kaikki rahat kerralla. Tämän vaihtoehdon mukaan lainaasi on kiinteä korko, ja lainan korotus kasvaa ajan myötä, kun korko kertyy.

Jaksotetut maksut: Voit myös valita, että saat säännöllisesti maksuja (kuukausittain). Nämä maksut voivat kestää koko elämäsi tai tiettynä ajanjaksona (esimerkiksi 10 vuotta). Jos laina maksetaan, koska kaikki lainanottajat ovat siirtyneet talosta, maksut loppuvat. Elinaikainen maksu on mahdollista ottaa enemmän kuin sinä ja lainanantajan odotetaan, jos elät poikkeuksellisen pitkä käyttöiän.

Luottotarjous: sen sijaan, että ottaisit käteisrahan välittömästi, voit valita luottorajan, jonka avulla voit kerätä varoja, jos ja kun tarvitset niitä. Tämän lähestymistavan etuna on, että maksat vain korot, jotka olet todella lainannut, ja luottorisi voi kasvaa ajan myötä.

Yhdistelmä: ei voi päättää? Voit käyttää edellä mainittujen ohjelmien yhdistelmää. Voit esimerkiksi ottaa pienen kertakorvauksen edestä ja pitää luottokortin myöhemmin.

Saada arvio siitä, kuinka paljon voit ottaa ulos, kokeile National Reverse Mortgage Lenders Associationin laskinta. Kuitenkin lainanantajan veloittamat todelliset korot ja palkkiot eroavat käytetyistä oletuksista.

Käänteiset kiinnelainat

Kuten muutkin asuntolainat, maksat korot ja palkkiot käänteisen asuntolainan saamiseksi. Palkkiot ovat historiallisesti olleet tunnetusti korkeita, mutta asiat ovat parantuneet.

Sinun on kuitenkin kiinnitettävä huomiota kustannuksiin ja vertailla useiden luotonantajien tarjoamia tarjouksia.

Palkkioita voidaan (ja usein) rahoittaa tai rakentaa lainaasi. Toisin sanoen et kirjoita tarkistusta - joten et saa tuntua näiltä kuluilta, mutta maksat vielä. Palkkiot vähentävät kotisi jäljellä olevaa oman pääoman määrää, mikä jättää vähemmän kiinteistölle (tai sinulle, jos myyt kotona ja maksa laina). Jos sinulla on käytettävissä olevat varat, saattaa olla järkevää maksaa pois taskusta sen sijaan, että maksettaisiin korkoja näiltä vuosilta tulevina vuosina.

Sulkemiskustannukset: maksat osalle samoja sulkemiskustannuksia, jotka ovat välttämättömiä kodin ostoon tai jälleenrahoitukseen. Esimerkiksi tarvitset arvioinnin, tarvitset asiakirjoja, ja lainanantaja tarkistaa luottosi. Osa näistä kustannuksista jää hallitsemattomuuteen, mutta toisia voidaan hallita ja verrata. Esimerkiksi aloitusmaksut vaihtelevat lainanantajalta lainanantajalle, mutta maakuntaliikkeesi veloittaa samaa riippumatta siitä, kuka käytät.

Palvelumaksut: saatat saada tarra shokki, kun näet kuukausittaiset maksut, jotka syövät kuukausituloja käänteisestä kiinnityksestä. HECM-maksuista on enimmäisrajoituksia, mutta kannattaa aina ostaa ostoksia.

Vakuutusmaksut: koska HECM: t ovat FHA: n tukema (mikä vähentää lainanantajan riskiä), maksat palkkion FHA: lle. Alkuperäinen kiinnitysvakuutusmaksu (MIP) on 0, 5 ja 2,5 prosenttia, ja maksat vuosimaksun, joka on 1. 25 prosenttia lainan saldosta.

Kiinnostus: tietenkin, maksat korkoa mihin tahansa rahaan, jonka olet ottanut käänteisen kiinnityksen kautta.

Takaisinmaksu

Et tee kuukausimaksuja käänteisestä kiinnityksestä. Lainan saldo on sen sijaan erääntynyt, kun lainanottaja siirtyy pysyvästi pois kotoa (tyypillisesti kuolemalla tai kun koti myy).Sinulla on kuitenkin velkaa, joka on maksettava takaisin - et vain huomaa sitä.

Kokonaisvelko on rahan määrä rahaa ja korot lainaamastasi rahoista. Useimmissa tapauksissa velkasi kasvaa ajan myötä - koska olet lainaamassa rahaa ja maksamatta maksuja (saatat jopa lainata enemmän kuukausittain).

Kun laina maksetaan, se on maksettava takaisin. Laina on yleensä maksettava, kun kaikki lainanottajat ovat "pysyvästi" siirtyneet ulos. Kuitenkin käänteiset asuntolainat voivat tulla maksettaviksi, jos et noudata sopimusehtojasi - jos et maksa kiinteistöverojasi esimerkiksi.

Useimmat käänteiset asuntolainat maksetaan takaisin kotimyynnin kautta. Esimerkiksi kuoleman jälkeen koti tulee markkinoille ja saat rahoja, joita voidaan käyttää lainan maksamiseen. Jos olet velkaa vähemmän kuin myyt talon, saat pitää eron. Jos olet velkaa enemmän kuin myyt talon, sinun ei tarvitse maksaa eroa HECM: llä (toisin sanoen "voitat").

Joissakin tapauksissa perilliset päättävät pitää kodin. Tällöin täyden lainan määrä on maksettava - vaikka lainan määrä onkin suurempi kuin kotitalouden arvo. Perillisillesi on tehtävä suuri summa rahaa pitämään talon perheessä.

Vaatimukset

Jos haluat saada käänteisen asuntolainan, sinun on täytettävä joitain peruskriteerejä.

Perussäännöt:

Koti on ensisijainen asuinpaikka (esim. Vuokra-asuntoa ei voi käyttää)
Olet vähintään 62-vuotias
Sinä et ole laittomasti velkaa liittovaltion hallitus

riittämätön osakkuus: kun otat talosi out taloutta, tarvitset kotimaahansa huomattavan määrän omavastuullisuutta. Ei ole lainaa arvonlaskennalle, kuten sinulla olisi "etukäteen" asuntolaina.

Käynnissä olevat kulut: Sinulla on oltava mahdollisuus maksaa jatkuvaa kotiin liittyvien kulujen maksamista (sinun on osoitettava, että pystyt ylläpitämään kuluja). Näin varmistetaan, että kiinteistö säilyttää arvonsa ja että omistat kiinteistön. Esimerkiksi sinulla on jatkuvat ylläpitokulut, ja saatat joutua maksamaan kiinteistöveroja ja vakuutusmaksuja.

Tulot: et tarvitse tuloja, jotta voitat käänteisen asuntolainan, koska et ole velvollinen maksamaan lainaa.

Neuvonta: ennen HECM: n rahoitusta, sinun on osallistuttava "kuluttajan tiedotustilaisuuteen" HUD: n hyväksymällä HECM-neuvojalla. Tämän on tarkoitus tarjota puolueetonta tietoa tuotteesta.

Ensimmäinen asuntolaina: jos vielä velkaa kotiasi, voit silti saada käänteisen asuntolainan (jotkut tekevät sen nykyisten kuukausimaksujen poistamiseksi). Päinvastaisen kiinnityksen on kuitenkin oltava omaisuuden ensimmäinen panttioikeus. Useimmille lainanottajille tämä merkitsee jäljellä olevan asuntolainan maksamista osan käänteisestä kiinnityksestäsi. Tämä on helpointa, jos sinulla on noin 50% pääoma kotiisi (tai enemmän).