Käytännön vaiheet ansaita rahaa talon kääntämiseen

Sijoittaminen kiinteistöön voi olla erinomainen tapa ansaita rahaa. Eräänlainen kiinteistöinvestointi harkita on kääntämällä talon. Menestyksen saavuttaminen tällä menetelmällä on tavallisesti ammattitaidon, perusteellisen analyysin ja tutkimuksen yhdistelmä, vaikka muutamat onnistuvat menestymään tyhmästi. Tässä on kolme avainta menestyksekkään talon kääntymiselle.

Mitä tarkoittaa kääntyä taloon?

Talon kääntäminen tarkoittaa, että olet ostamassa taloa, jonka tarkoituksena on myydä se, yleensä nopeasti, voittoa varten.

Se ei ole pitkäaikainen osto-strategia. Omaisuuden myynti enemmän kuin ostanut sen ei välttämättä tarkoita sitä, että voitat voittoa.

Esimerkiksi, ostaat talon 200 000 dollaria ja panna 50 000 dollarin kunnostustöihin. Jos myyt talon 240 000 dollaria, mikä on enemmän kuin ostit sen, voit todella menettää rahaa, kun otat huomioon remontin kustannukset sekä ylimääräiset kustannukset pitää omaisuutta ja myydä omaisuutta.

Millaista kiinteistöä voidaan kääntää?

Yleisimpiä ominaisuuksia, jotka on käännetty, ovat yhden perheen koti. Kuitenkin lähes kaikki kiinteistöt voidaan kääntää voittoa varten. Tämä sisältää:

• Usean perheen kotitilat: Katkaisumahdollisuuksiin kuuluu olemassa olevien yksiköiden kunnostaminen tai lisäyksiköiden lisääminen, jotta kiinteistö olisi arvokkaampi mahdollisille ostajille.
• Mixed-Used Property: Tämä saattaa edellyttää jälleenrakennuksia tai lisäyksiä vähittäiskaupan tilaan, asuintilaa tai molempia.

• Vähittäismyynti: Tilan uusiminen erityistarpeeksi, kuten ravintola, salonki tai yleinen kauppa.
• Maa: Jatketaan kaavoitusprosessin läpi, jotta se voidaan hyväksyä tiettyyn käyttöön, kuten asuin- tai vähittäiskauppaan. Kaavion hyväksynnän saaminen voi olla pitkällinen prosessi, riippuen siitä, kuinka nopeasti ja helposti kaupungin rakennusosasto työskentelee.

Avain 1: Osta oikeaan hintaan

Teet rahaa ostoksesta. Ei ole väliä kuinka hyvin kunnostat kodin lopulta, jos laitat liikaa rahaa alusta alkaen, on paljon vaikeampaa tehdä voittoa.

Määritä korjauksen jälkeinen arvo - ARV

Yrität selvittää, kuinka paljon sinulla on varaa ostaa kiinteistöä voiton saamiseksi. Siksi sinun täytyy työskennellä taaksepäin.

Ensin sinun on tehtävä määrittää omaisuuden jälkeinen korjausarvo. Tämä on mitä uskot kodin arvoinen, kun olet suorittanut kaikki kunnostustyöt kiinteistössä.

Sinun on tarkasteltava hiljattain myytyjen hintojen vertailukelpoisia kiinteistöjä alueella. Tarkasteltaessa vertailukelpoisia ei ole tarkka tiede, se auttaa antamaan sinulle pallonarvon kotona arvo. Jos kotisi on nelinpeli, kaksi kylpy Colonial, sinun kannattaa katsoa samanlaisia ​​kolonialeja, jotka ovat myyneet viime vuonna.Sinun täytyy tehdä muutoksia tiettyihin tekijöihin, kuten:

• Neliösumma: Kaksi kodissa voi olla sama määrä vuoteita ja kylpyjä, mutta yksi voi olla 1 000 neliöjalkaa suurempi.
• Korjaustyön laatu: Katso kunnostustöissä käytetyt materiaalit. Onko tämä nykyinen ostaja etsimässä?
• Sijainti: Jotkut kaupungit ovat parempia kuin toiset: parempi koulukunta, hiljaisempi katu.
• Tontin koko: Suuremmat erät ovat arvokkaampia.
• Palvelut: Onko kodissa keskeinen ilmastointi, uima-allas, valmiin kellarin tai master-sviitti?

Kun olet tarkastellut vertailukelpoisia ominaisuuksia, sinun pitäisi pystyä keksimään erilaisia ​​asioita, joita koti on arvokas kun olet suorittanut remontin. Tämä on korjauksen jälkeinen arvo.

Vähennä kustannuksia

Jotta ostaisit kiinteistön oikeaan hintaan, sinun on määritettävä, kuinka paljon rahaa uskot käyttävänsi kotona.

• Hankintakustannukset: Tähän sisältyvät omistusvakuutukset, kotitarkastukset, asianajopalkkiot, selvitykset, pankkimaksut, tallennusmaksut: teot ja kiinnitykset.
• Rakennuskustannukset: Kaupunkiluvat, materiaalikustannukset, työvoimakustannukset.
• Omistuskulut: Vakuutusmaksut, verot, lainojen maksut, mahdolliset hyödyllisyyskustannukset.
• Myynnin päättymiskulut: Asiamiesoikeusmaksut, mahdollisesti kiinteistösiirtoverot, kiinteistönvälityspalkkiot, rekisteröintimaksut: toimeksianto ja asuntolaina, kaupunkitarkastuspalkkiot: mahdollinen asumistodistus, CO, jos kaupunki sitä vaatii, ostajan luottotiedot: ostajan kotitarkastaja löytää asioita väärin kiinteistön kanssa, joten ostaja todennäköisesti pyytää luottoa korjaamaan nämä asiat.

Mikä on voitto motiivi?

Et todennäköisesti käy läpi kaikkea työtä ja riskiä kääntyä kotiin tekemään 5 000 dollaria. Siksi sinun on määritettävä ihanteellinen voitto tavoite flipista. Kun kaikki sanotaan ja tehdään, haluaisitko tehdä 20 000 dollaria? 50 000 dollaria? 100 000 dollaria? Tietäen kuinka paljon haluat tehdä auttaa määrittämään hinnan, jolla sinulla on varaa ostaa koti.

Sinun on myös oltava tietoinen siitä, että saatat joutua maksamaan myyntivoiton veroa kaikista voitoista. Riippuen tuloluokasta, saatat joutua olemaan maksamatta mitään tai saatat joutua maksamaan jopa 20 prosenttia voitoksestasi Uncle Samille. Voit maksaa tämän hinnan tekemällä 1031 Exchange -palvelun.

Määritä ihanteellinen ostohinta

Kun olet määrittänyt kiinteistön korjauksen jälkeisen arvon, kiinteistön kunnostamiseen liittyvät arvioidut kustannukset ja kuinka paljon rahaa haluat tehdä, voit määrittää enimmäismäärän, jonka olet valmis maksaa omaisuudesta.

Korjausarvon jälkeen

- Miinus kustannukset

- Miinus voitto motivaatio

= Ideaalinen ostohinta

Tämä on piste, jossa teet tarjouksen ja toivottavasti se hyväksytään. Olet käynyt läpi paljon työtä saadaksesi tämän numeron, joten älkää horjuvatko realtorit, kertoa, lisääkö tarjoushintaasi, omaisuus on sinun. Jokainen dollari, jota maksat kiinteistöstä, on dollari mahdollisesta voitosta, jota olet menettämässä.Muista, että olet rahaa ostoksesta.

Avain 2: Nopeasti ulos

Kiinteistön kääntämisen tavoite on tuottaa voittoa ja saada tämä voitto mahdollisimman nopeasti. Kaikki hyvät sijoittajat tietävät, että kiinteistömarkkinat voivat kääntyä penniäkään. Mikä tahansa määrä tekijöitä voi merkittävästi pienentää omaisuuden arvoa. Tämä sisältää:

• Korot nousevat: Kun korot ovat korkeat, ihmisillä ei ole varaa viettää yhtä paljon kotona. Se laskee ostovoimaansa, koska niiden kuukausittainen kiinnitysmaksu on suurempi. Kun korot nousevat, asuntojen hinnat laskevat sopeutumaan tämän ostovoiman vähenemiseen.
• Kauden muutos: Kotiostokausi huipentuu kesäkuukausina, kun lapset ovat poissa koulusta. Perheet haluavat siirtyä ennen uuden kouluvuoden alkamista. Jos et voi saada läppäsi markkinoille kevään / kesän kiireen, voit joutua maksamaan itsellesi paljon rahaa.
• Lisäykset Inventory: Toinen tekijä, joka voi vaikuttaa kodin arvoon, on alueen ylimääräinen varastokirjasto. Yksi syy tähän voisi olla, jos suuri kaupunkiyhdistys sulkeutuu ja ihmiset alkavat asettua koteihinsa markkinoille, jotta he voivat siirtyä toiseen paikkaan. On vain niin paljon ostajia 3 makuuhuoneen, 2 kylpyhuoneen 250 000 dollarin ranch kotiin. Jos markkinoilla on viisi, saatat joutua alentamaan hintaa, jotta se voidaan myydä nopeasti.
• Sulkeminen tai lyhyt myynti alueella: Valitettavasti et voi ohjata naapureitasi. Lyhyt myynti ja sulkemiset alueella alentavat kodin arvoa.
• Luonnonkatastrofi: Et myöskään voi hallita Äiti Luontoa . Hurrikaanit, tornadot ja metsäpalot voivat tuhota alueita, jättäen kotiin hinnat yhtä lailla raivoissa.
• Lower School -arvot: Jos koulujärjestelmän luokitus laskee, naapurustosta tulee vähemmän toivottavaa mahdollisille ostajille.
• Hidas talous: Kun talous romahtaa, niin myös kotihinnat. Vähemmän ihmisiä voi ostaa asuntoja, ja ne, jotka eivät halua käyttää vähemmän.
• Ympäristöasiat / voimajohdot: Korkeammat radon- tai muut kemikaalit maaperässä, takapihalla tai putkilinjan rakentaminen johtavat vaikeampaan myydä kotisi ylimmästä dollarista.

Avain 3: Työkaluasi voi tehdä tai murtaa

Onnistuneita kiinteistöjen kääntöjä tehdään nopeasti ja tehdään oikeaan hintaan. Väärän urakoitsijan vuokraaminen suunnittelija tai kiinteistönvälittäjä voi nopeasti kääntää flip flopiksi. Ihannetapauksessa sinulla on luotettujen henkilöiden joukko, ennen kuin suljet kiinteistön, jotta et menetä aikaa.

Suunnittelijat:

Jos aiot palkata suunnittelija remontin, sinun on varmistettava, että hän tuntee alueen. Viimeinen asia, jonka haluat tehdä, on liikaa paranna. Kaikkiin kotiin ei tarvita Calcutta-marmoria ja brasilialaisia ​​parkettilaatuja. Voit tehdä suuria rahaa suurella pohjapiirustuksella ja puhtaalla suunnittelulla. Keittiöt ja kylpytuotteet myyvät asuntoja, mutta useimmat ostajat eivät tiedä eroa 400 dollarin hanan ja 40 dollarin välillä.

Markkinoiden tuntemus auttaa myös määrittelemään, millainen ostaja etsii tällä alueella. Ovatko alue houkuttelevat paljon sinkkuja, vastapäitä, pieniä lapsia, perustamaisia ​​perheitä tai tyhjiä pesimiä? Tämä auttaa määrittämään parhaan mahdollisen asennustyön. Jos lisäät toisen makuuhuoneen? Keskity lapsille tarkoitettuun perhehuoneeseen? Onko master-sviitti menossa olemaan tärkein piirre?

Urakoitsijat:

Siihen kuuluvat sähköasentajat, putkimiehet, siderit, kattojärjestelijät, LVI-urakoitsijat, maalarit, maalaajat ja muut tarvitsemasi henkilöt. Haluat saada useita hintatarjouksia, jotta saat parhaan hinnan, mutta haluat myös tarkistaa tunnistetietoja, koska paras hinta ei aina ole paras laatu. Saatat ajatella, että alussa sinulla on hyvä hinta, mutta loppuu enemmän aikaa ja rahaa yrittäen korjata urakoitsijan huonoa työtä.

Varmista, että urakoitsija ymmärtää tarvittavia lupia, jotka on otettava kaupunkia varten tehdyistä kunnostustöistä. Kuinka kauan kaupunki ryhtyy käsittelemään lupia? Onko olemassa kaavoituskohtia, jotka on hyväksyttävä? Kaupunkien luvatongelmat voivat kestää työpaikkoja kuukausia ja vähentää nopeasti mahdollisia voittoja.

Urakoitsijat ovat myös tunnettuja "aliarvioidakseen", kuinka kauan työ kestää. Varmista, että toimeksisaajalle on asetettu määräaika, jonka mukaan työ on suoritettava. Sinun tulisi myös sisällyttää vararahasto talousarvioosi näihin töihin, jotka eivät ole ajoissa valmiit.

Välittäjät:

Myydäkö kiinteistönvälittäjän tai yrittää myydä omaisuutta itse. Jos myydät kiinteistönvälittäjän kanssa, muista ottaa huomioon myyntipalkkio.

Kun olet valinnut kiinteistönvälittäjän, sinun on varmistettava, että he tietävät markkinat, joilla yrität myydä kotiin. Vaikka olet työskennellyt kiinteistönvälittäjän kanssa menneisyydessä, he eivät ehkä ole parhaimpia sopivia kyseisille markkinoille.

Lisäksi monet jälleenmyyjät ovat yksinkertaisesti kiinnostuneita tekemään nopeaa myyntiä, eivätkä välttämättä myy kotia huipputason dollareille. Varmista, että olet tehnyt oman tutkimuksen ja että tunnet olosi mukavaksi sen numeron kanssa, jonka Realtor tuntuu saavan kotiin. Haluat nopean myynnin, mutta et myös halua jättää liikaa rahaa pöydälle.