Vertaileva markkina-analyysi (CMA) - kodinostosopimusehdot

Ennen kuin kotiin saatetaan markkinoille tai listataan kiinteistönvälittäjän kanssa, kodin omistajat saavat vertailevan markkina-analyysin, jota myös teollisuus kutsuu CMA: ksi. Olet todennäköisesti saanut paikallisilta kiinteistönvälittäjiltä suoramainonta-kirjeitä tai postikortteja CMA-palveluista. Nämä leirit tarjoavat sinulle ilmaisen raportin kertoaksesi kuinka paljon kotisi kannattaa. Myyjät käyttävät CMA: ta selvittääkseen kodin hinnoittelua.

Mikä on vertaileva markkina-analyysi?

Vaikka raportit voivat vaihdella kahden sivun vertailukelpoisen kotimyynnin ja 50 sivun kattavan oppaan mukaan, raportin pituus ja monimutkaisuus riippuvat edustajan liiketoimintakäytännöstä.

Vertailevissa markkina-analyyseissä on kuitenkin seuraavat tiedot:

• Active Listings

  Aktiiviset tiedot ovat tällä hetkellä myytäviä koteja. Nämä tiedot koskevat vain siltä osin kuin ne ovat kilpailusi ostajille. Ne eivät osoita markkina-arvoa, koska myyjät voivat kysyä mitä he haluavat kotiinsa. Se ei tarkoita, etteivätkö hinnat ole realistisia. Tarjotut myyntihinnat eivät heijasta markkina-arvoa, ennen kuin ne myyvät, ja esimerkiksi ostajan markkinoilla useimmat myyvät paljon vähemmän.

• Odottavat ilmoitukset

  Odottavat myyntikotit ovat aiemmin aktiivisia luetteloita, jotka ovat sopimuksen alaisia. Ne eivät ole vielä suljettuja, joten ne eivät ole vielä verrattavissa oleva myynti. Ellei listautumisagentti ole halukas jakamaan tietoja odottamattomasta myynnistä - ja monet eivät ole - et tiedä todellista myytyä hintaa ennen kaupan loppua. Kuitenkin odotettavissa oleva myynti tekee osoittaa markkinoiden suunnan suuntaamisen. Jos koti on hinnoiteltu näiden vireillä olevien myyntihintojen yläpuolella, saatat kohdata pidempään DOM.

• Myytyjen ilmoitusten määrä

  Viimeisten kuuden kuukauden aikana suljetut asunnot ovat vertailukelpoisia. Nämä ovat myyntiä, jonka arvioija käyttää arvioitaessa kodin ostajaa sekä vireillä olevaa myyntiä (joka todennäköisesti on suljettu siihen aikaan, kun kotiasi myydään). Katso pitkä ja kova vertailukelpoinen myynti, koska ne ovat markkina-arvo.

• Pois markkinoilta / vetäytyneet / peruuttaneet

  Nämä ovat ominaisuuksia, jotka poistettiin markkinoilta useista syistä. Yleensä syy koteja poistetaan markkinoilta, koska hinnat ovat liian korkeat. Tämän ryhmän mediaani hinnat ovat lähes aina korkeammat kuin vertailukelpoisen myynnin mediaani. Listat peruutetaan myös seuraavista syistä:

1. Myyjän katumus. Myyjät päättivät, että he eivät osaa kotiaan eikä enää halua myydä.
2. Hinnoiteltu liian korkeaksi. Kukaan ei tehnyt tarjouksen tai ainoat tarjotut tarjoukset olivat alhaisen pallon tarjouksia, jotka hylättiin.
3. DOM oli liian pitkä. Agentit nostavat joskus listoja, jotta ne voivat laittaa ne takaisin uutena listana ja huijata ostajat.
4. Korjauspyynnöt. Kodeissa oli kerran sopimus ja kotitarkastuksen jälkeen ostaja pyysi korjauksia, jotka myyjä kieltäytyi.
5. Myyjä ampui agentin. Ei ole harvinaista, että onnettomat myyjät ampuvat asiamiehen ja palkkaavat uuden agentin.

• Vanhentuneet ilmoitukset

  Tämä ryhmä heijastaa korkeimman mediaani-myyntihinnan, koska he eivät myy ja olleet todennäköisesti kohtuuttomia hinnoiteltuja. Jotkut vanhentuneista listoista saattavat näkyä myös aktiivisena listana, jonka uusi agentti voi listata uudella hinnalla. Listat myös vanhentuvat, koska niitä ei ole markkinoitu aggressiivisesti tai koska koti tarvitsi korjauksia.

Vertailukelpoisen myynnin tarkastelu

Vertailukelpoinen myynti on lähinnä kotiasi. Kolmen tason koti on vaikea vertailla yhden tarinan kotiin. Valitse luettelosta kodeja, jotka ovat suurimmaksi osaksi samanlaisia ​​kuin kotisi koko, muoto ja kunto, kuten:

• Samankokoinen kuvamateriaali

  Arvioijat vertaavat koteja neliön perusteella. Suuremmat neliöjalkaiset koteja ovat vähemmän kuin neliöjalkaiset kuin pienemmät neliöjalkaiset koteja. Keskimääräisen hinnoiteltujen koteihin kuuluvien ryhmien välinen vaihtelu olisi ihanteellisesti enintään 200-400 neliömetriä plus tai miinus.

• Samankaltainen rakentamisen ikä

  Ihannetapauksessa kodin ikä - rakennettu vuosi - pitäisi olla muutaman vuoden sisällä muista vastaavista myydyistä kodeista. Mixed age -osiot ovat yleisiä. Esimerkiksi yhdellä Sacramenton alueella osa-alue koostuu 1950-luvulla rakennetuista kodeista, ja ne hyppäävät pari vuosikymmentä 1970-luvulle. Vaikka koteja sijaitsevat toistensa vieressä, 1950-luvulla merkittyjä koteja myydään enemmän kuin uudemmiksi Brady Bunch -puhelimiin. Jos kotisi on rakennettu vuonna 1980, sanovat ja upouusi koteja kadulla myydään enemmän, et voi hallita samaa hintaa kuin uusi koti.

• Samanlaisia ​​palveluita, päivityksiä ja kunnossa

  Arvostelijat vähentävät arvon kotisi, jos muut kodeissa on päivityksiä ja sinun ei. Kotiin, jossa on uima-allas, on erilainen arvo kuin koti ilman uima-allasta. Täysin remodeled koti on enemmän kuin fixer. Yhden kylpyammeet ovat vähemmän kuin kodeissa, joissa on kaksi tai useampia kylpyjä. Viivästynyt huolto lasketaan vastaan ​​sinua vastaan.

• Sijainti

  Kaikki tietävät, että kiinteistöä arvostetaan "sijainnilla, sijainnilla ja sijainnilla", mutta oletko katsonut, mitä tämä tarkoittaa? Esimerkiksi kotikaupunki on arvokkaampi kuin sementtiseinässä sijaitseva koti. Kotona sijaitsevat kiireiset kulkuväylät ovat huomattavasti vähemmän kuin koteja hiljaisilla kaduilla. Vertaile kotisi vastaavia paikkoja vastaaville. Jos kotisi istuu kadun varrelta voimalaitokselta, etsi muita asuntoja, joissa on voimalaitoksen altistuminen, tai ne, jotka sijaitsevat rautateiden varrella, muiden ei-toivottujen paikkojen joukossa.

_{Kirjoittamisen aikana Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa Kaliforniassa.}