Yhteispohjan huoltopalvelut (CAM) Leasing-palkkio

Kun vuokraat liiketilaa, maksat enemmän kuin pelkkä varsinainen neliömaalaus, jota käytät. Monissa kaupallisissa vuokrasopimuksissa ja erityisesti vähittäiskauppa- ja teollisuusvarojen vuokrasopimuksissa lisämaksuja kutsutaan usein "Common Area Maintenance" (CAM) -maksuiksi. Muissa kuin teollisissa tiloissa kuulet tämän kustannuksen, jota kutsutaan nimellä "Load Factor", joka sisältää CAM-maksut.

CAM-maksuihin sisältyy kaksi peruslaskutoimitusta: muuttuvat CAM-maksut, joissa vuokralainen tarvitsee lisäämään lisäyksiä useiden tekijöiden perusteella; ja kiinteät CAM-maksut, joissa palkkiot ovat kiinteä summa.

CAM-maksut voidaan maksaa kuukausittain, neljännesvuosittain, vuosittain tai jopa veloitetaan aika ajoin, koska rakennuksen tai koko liiketoiminta-teollisuuspuiston korjaukset ovat tärkeitä.

CAM-maksut voivat nousta eri kuukausittaisella vuokrasopimuksella, koska ne ovat yleensä muuttuvampia. Joten on myös tärkeää, että vuokrasuhdanne "muuttuvien" ja "kiinteiden" CAM-maksujen välillä ja johon sisältyy jonkinlainen korkki tai CAM maksut maksimoidaan vuosittain. Tämän nousunopeuden tulisi olla erillinen huomio siitä, kuinka paljon perusvuokra kasvaa vuosittain.

CAM-maksujen määritelmät ovat harhaanjohtavia ja liian suppeita

CAM-maksuista on olemassa monia online-määritelmiä, jotka määrittävät CAM-maksut vuokralaisina, jotka jakavat osan välittömistä kustannuksista, . Nämä yksinkertaistetut määritelmät eivät ole täysin tarkkoja ja vuokranantaja voi sisältää monia välillisiä kustannuksia CAM-maksuina, jotka eivät ole niin ilmeisiä.

Tätä käytäntöä on kuunneltu keskuudessa alan ammattilaisten keskuudessa siitä, onko tämä eettinen vai jopa laillinen. Lyhyesti sanottuna, sinun ei koskaan pitäisi allekirjoittaa vuokrasopimusta ymmärtämättä, mitä CAM-maksut kattavat teidän ainutlaatuisen kaupallisen vuokrasopimuksen.

CAM-maksujen tarkoitus: Mitä CAM-maksut ovat?

Sekä CAM- että Load Factor -maksut palvelevat samaa päämäärää: Velvoittaa vuokralaisten auttaa kattamaan vuokranantajan suorat kulut "yhteisille alueille". "Yhteiset alueet voivat sisältää sekä sisäisiä (käytävät, hissit, aulat, julkiset kylpyhuoneet jne.) Että ulkoiset kulut (pysäköintialueet, maisematilat jne.).

Varmista, että olet ilmoittanut vuokrasopimukselle, mitä CAM-maksusi kattaa, kuinka usein heitä maksetaan ja kuinka paljon niitä voidaan lisätä vuosittain. Jos tarvitset apua suurien kunnostustöiden, kuten parkkipaikkojen louhinnan, tai minkä tahansa tyyppisten rakenteellisten korjausten kustannuksiin, saat sen kirjallisesti. Pyydä vuokranantajan luetteloa, kun nämä korjaukset olemme viimeksi tehneet ja kun ne on suunniteltu tai joiden odotetaan tapahtuvan tulevaisuudessa.

Kaikki vuokralaiset eivät tarvitse vuokralaisia ​​auttamaan kustannuksissa, kuten katolla, parkkipaikkojen kunnossapidossa ja rakenteellisissa korjauksissa, eikä tosiasiassa ole olemassa standardia, joka koskee vuokrasopimuksia, joten älä luota vain näkemään "CAM-maksut" vuokrasopimuksessasi - varmista, että CAM-maksut selitetään.

Vuokranantaja voi sisältää monenlaisia ​​kustannuksia, jotka on lueteltu vain "CAM-maksut" tai "Hallinnolliset maksut" perusteella, että nämä ovat kuluja, jotka vuokranantaja maksaa kaikkien vuokralaisten eduksi. Jos CAM-maksuja ei ole selkeästi lueteltu tai selitetty vuokrasopimuksessa, muista erityisesti kysyä, maksatko jotain seuraavista:

• Turvajärjestelmät tai palkkiot tai muut paikan päällä olevalle henkilökunnalle aiheutuvat kulut.
• Lupa, vero, vakuutus tai oikeudenkäyntikulut.
• Mainosta, merkkejä tai muita yleiskustannuksia, jotka vuokranantajalle aiheutuu rakennuksen käyttämisestä tai edistämisestä (esim. Palkat tai edut paikan päällä tai jopa toimipaikan ulkopuolisille työntekijöille).
• Kiinteistön omaisuuden kunnossapidon korjaus ja kunnostus, mukaan lukien maisemointien lisäykset tai uudelleensuunnittelu, ulko- maalaus, ulkopuoli- tai parkkipaikkavalaisimet, päällystys- tai uudelleensuunnittelu, kattorakennukset tai korjaukset ja päivitykset keskuslämmitys-, sähkö-, viemäri- ja LVI-laitteistoihin järjestelmiin.
• Utilities, vuokraus tai muut kustannukset erillisten leasing-toimistotilojen ylläpidossa joko paikan päällä tai muualla.

Miksi on tärkeää ymmärtää Täsmälleen Mitä CAM-maksut on listattu kaupallisessa leasingsopimuksessa

Vuonna 1989 vuokratin teollisuustilaa käsityöläiskannan ja harrastuskaupan avaamiseksi. Puisto näytti olevan hyvässä kunnossa ja vuokranantaja oli perheen ystävä ja leikannut vuokran kolmannella tavalla kohteliaasti. Tämä oli ensimmäinen teollisoikeudellinen vuokrasopimus, jonka olin allekirjoittanut eikä arvostanut täysin CAM-maksujen voimaa. Toisin sanoin allekirjoitin sitovan oikeudellisen asiakirjan, jossa ei ollut selvitystä siitä, mitä allekirjoitin.

En tiennyt, mikä Triple Net Lease oli, mutta minun pitäisi välttää allekirjoittamista. Kysyin vuokranantajalta minkä tyyppistä vuokrasopimusta olin allekirjoittamassa ja koskaan kerran kuulin termi "Triple Net". Sen sijaan minulle kerrottiin, että vuokramme oli CAM ja hallinnolliset maksut. En tajunnut tuolloin, että hallinnolliset palkkiot olivat verot, vakuutukset ja koko joukko muita erittäin kalliita kustannuksia.

Vain yksi kuukausi vuokrasopimukseen, puiston omistaja alkoi laaja puiston remontointi, mukaan lukien etualan uudistaminen, jotta se näyttäisi enemmän kuin vähittäiskaupan tilaa. Merkkejä muutettiin, rakennusta maalattiin ja rakennemuutoksia tehtiin teollisuuspuiston etupuolelle.

Bill oli jaettu kaikkien vuokralaisten kesken, ja vaikka minulla oli hyvin pieni yksikkö, olin kiinni 5 000 dollarin laskusta - osa puiston päivityksistä vaikka yksikköni oli sivussa eikä millään tavalla hyödynnetty suoraan mistä tahansa parannuksesta. Muille vuokralaisille osui lähes 20 000 dollaria korjausmaksuissa. Olisinko lukenut vuokrasopimuksen tarkemmin, olisin tiennyt tarpeeksi ainakin kysyä, onko mitään päivityksiä suunniteltu lähitulevaisuudessa ja nähdä, että se, mitä ajattelin yksinkertaisena vuokrasopimuksena, oli itse asiassa Triple Net Lease valepuvussa.

Yhteenveto CAM-maksuista

• CAM on lyhenne sanoista "Common Area Maintenance".
• CAM-kustannukset kohdistetaan vuokralaisille pro rata -periaatteella: mitä enemmän neliömetallia vuokraaja vuokraa, sen on maksettava.
• Vuokralainen (vuokralainen) maksaa CAM-maksut omistajalle (vuokranantajalle), mikä auttaa kattamaan yleiskustannusten ja toimintakustannusten ja vuokranantajat voivat yrittää sisällyttää CAM-maksuihinsa monenlaisia ​​kulujaan.
• Yleiset alueet käsittävät tavallisesti kaikkien vuokralaisten käytettävissä olevat, käyttämät, hyödynnettävät tai jakamat tilat, ja niissä on lähes aina käytävät, hissit ja portaat, aulat ja julkiset WC-tilat.
• CAM-maksuja voidaan myös veloittaa ulkopuolisista tiloista, kuten jalkakäytävistä ja pysäköintitiloista, ja joissakin tapauksissa jopa paikan päällä sijaitsevissa tiloissa.
• Hallinnollisia maksuja voidaan periä prosenttiosuus CAM-maksuista, ei-yhteisten alueiden tai palkkojen käyttö- ja ylläpitokustannuksiin - asioita, jotka eivät ole todellisia yhteisiä kuluja ja kustannuksia, useimmat vuokralaiset vastustavat osallistumista.
• Kaikkia vuokranantajia ei veloiteta CAM-maksuista, mutta suurin osa niistä on edelleen, etenkin kaupallisessa teollisuusalustassa ja vähittäiskaupassa.
• Riippumatta siitä, mitä vuokranantaja maksaa maksuista, jos maksat ylläpidosta, veroista ja vakuutuksista, vuokrasopimus on Triple Net Lease - joka on vuokralaisten menoista edullisin.