Sulkeminen 101: kuinka suojata itsesi

Kodin ostaminen on tyypillisesti onnellinen virstanpylväs. Olet ylittänyt suuren kynnyksen. Olet saavuttanut elämän virstanpylvään. Olet optimistinen ja varma tulevaisuudesta.

En tarkoita hidasta kylmää vettä puolueelleni, mutta haluan perehtyä varovaisuuteen.

Tosiasia on, että miljoonat asunnonomistajat ovat päätyneet sulkemiseen. Monet näistä ihmisistä olivat kerran yhtä iloisia ja optimistisia ostosta kuin sinäkin.

Kun ostat taloa, ajatus siitä, että talossa voisi jonain päivänä joutua sulkemaan pois, on ehkä viimeinen asia mielessäsi.

Miten voit välttää tämän riskin? Jatka lukemista.

Miksi asunnon omistajat menettävät kotinsa?

Useimmat asunnot joutuvat sulkemiseen sen jälkeen, kun omistaja on peruuttanut - tai lakkaa maksamasta täysimääräisiä maksuja - asuntolainaansa. Miten tämä tapahtuu?

Joskus tämä tapahtuu, koska omistaja ylikuormittui ja osti enemmän kotiin kuin kohtuullisesti varaa. Samoin lainanantaja tarjosi lainaa myös epäviralliselle ostajalle; joku, jolle ei olisi pitänyt saada tällaista lainaa. (Ennen lamaa monet lainanantajat eivät vahvistaneet henkilön tuloja ennen lainojen myöntämistä. Ei ole yllättävää, että monet lainahakijoista tekivät niin, että he ansaitsivat enemmän rahaa kuin he todella tekivät.)

Muina aikoina omistajan oletusarvo, kun heitä vastaan ​​on useita odottamattomia elämäntapahtumia, kuten työpaikan menettäminen tai suuret lääketieteelliset laskut, jotka vaikuttavat heidän kykyyn suorittaa kuukausittainen kiinnitysmaksu.

Joissakin tapauksissa omistaja otti toisen kiinnityksen ja käytti rahaa velkoihin (ei tuloja tuottaviin varoihin), mikä heikensi niiden yleistä nettovarallisuutta ja vahingoitti niiden kykyä maksaa takaisin toiselle merkille.

Muissa tapauksissa omistaja hyväksyy säädettävän koron kiinnityksen, olettaen, että he pystyvät täyttämään maksusitoumuksen, jos korko nousee.

(Liittovaltion laki edellyttää, että lainanantaja ilmoittaa enimmäiskoron, jonka omistaja voi maksaa säädettävän koronvaihtosopimuksensa mukaisesti.) Omistajalla on alhaiset aloituskorkot jonkin aikaa, mutta kun nämä korot nousevat, omistaja huomaa, että näiden maksujen täyttäminen on vaikeampaa kuin mitä he odottivat, ja joutuu myöhässä.

Ja monissa tapauksissa asunnonomistaja ymmärtää, että hän on "vedenalainen" kiinnityksestään (käsite, josta keskustelemme jäljempänä) ja päättelee, että kävely on järkevin vaihtoehto.

Kuten näet, on paljon syitä, miksi omistajat jäävät maksujensa takia.

Miten voit suojata itsesi?

Kukaan ei halua miettiä potentiaalisesti kohtaavan sulkemisen prosessia. Meidän on kuitenkin tarkasteltava riskitekijöitä, jotka saattavat johtaa meitä kohti markkinoiden sulkemisen uhkaa, jos haluamme kehittää vahvaa ja vastuullista lähestymistapaa omille talouksillemme.

Lisäksi meidän on myös ymmärrettävä, miten sulkemisprosessi toimii, jotta jos tulevaisuutemme kääntyisi huonompaan suuntaan, meillä olisi jonkinlainen käsitys siitä, mikä voisi edetä. Tämä auttaa meitä selvittämään, mitä muita vaihtoehtoja me voimme valita.

Tässä artikkelissa tarkastelemme ensin tärkeimmät riskitekijät, jotka saattavat johtaa sulkemiseen ja sitten sukeltamaan varsinaiseen prosessiin.

Riskit, jotka johtavat sulkemiseen

Noin 7 miljoonaa ihmistä menetti kotejaan suuren laman aikana CBS Newsin mukaan.

Vaikka markkinoiden sulkemisen määrä on hidastunut siitä lähtien, monet kodinomistajat ovat edelleen vaikeuksissa. Vuoden 2015 loppuun mennessä noin 4,3 miljoonaa asunnonomistajaa oli vedenalainen, mikä tarkoittaa, että asunnonomistaja omistaa asunnon, joka on vähemmän kuin niiden kiinnitysluoton arvo.

Kotona vedenalainen on yksi suurimmista riskitekijöistä, jotka osoittavat sulkemisen. Loppujen lopuksi, jos koti on vähemmän kuin saldo, voit päätellä, että yksinkertaisesti on järkevämpää käydä.

Ennen kuin teet tämän päätöksen, tässä on varoituksen sana: kävelymatkan päässä on suuria vaikutuksia luottoasi. Se voi vahingoittaa kykyäsi ostaa toinen koti tulevaisuudessa, sekä kykysi vuokrata asuntoja, avata luottokortteja, lainata muita lainoja ja jopa saada tietyille työpaikoille.

Mitä sinun pitäisi tehdä, jos kotisi on veden alla? Sinun kannattaa pitää kiinni kotona ja odottaa omaisuutta palauttamaan arvonsa. Jos haluat liikkua, voit vuokrata asunnon vuokralaiselle. Vaihtoehtoisesti, jos sinun täytyy myydä koti, voit pyytää lainanantajaa lyhyen myyntilupaan (keskustelemme tästä jäljempänä) tai tuomme rahaa sulkemiseen.

Mitä jos et ole veden alla - mutta taistelette maksujen suorittamisesta?

Ensin, ennen kuin ostat kotiin, osta halvempi kotisi kuin se, johon olet oikeutettu. Sinun ei tarvitse ostaa kotiin hinnoiteltua korkeintaan lainaa, jonka voit saada.

Monet kiinteistöalan yritykset sanovat, että asuntolainasi itse pitäisi kaventaa kolmasosa kotiinpaluusta. Tämä luku ei sisällä korjauksia, ylläpitoa, apuohjelmia ja muita liitännäiskustannuksia. Tämä luku saattaa kuitenkin olla liian korkea. Kokeile tätä lähestymistapaa, sen sijaan: yleensä peukalosääntönä, pyrkivät kaikkiin kotiin liittyviin maksuihisi, mukaan lukien apuohjelmat, korjaukset ja kunnossapito, noin 25-30 prosenttia kotipalkastaan.

Tämän lisäksi ylläpidä hätärahastoa, joka kattaa vähintään kuusi kuukautta kuluista. Pidä tämä hätärahasto käteispohjaisessa säästötilissä eikä minkäänlaisissa investoinneissa (kuten varastoissa). Älä napauta tätä lomille, syntymäpäiville tai vuosikuluille. Säilytä tämä vain todellisissa hätätilanteissa.

Jos huomaat kamppailevan maksujen suorittamiseen, aloita kustannusten leikkaaminen voimakkaasti eri elämänalueilla. Olet keskellä finanssikriisiä; käytä sitä. Älä vain leikkaa kaapeliasi; myy koko televisio. Älä vain ruskottavaa lounaasi; vaihtaa college-opiskelija riisipapu-ruokavalioon, kunnes olet taas jaloillasi.Ansaitse ylimääräistä rahaa joka toinen ylimääräinen päivä iltaisin ja viikonloppuisin freelance-työssä, jonka voit hoitaa verkossa kotona, kun lapset nukkuvat. Katso, onko sinulla oikeus jälleenrahoittaa alemman koron kiinnitys.

Jos maksat takaisin, etkä usko, että voit kuroa, on aika myydä kotiisi. Kotimyynti on paljon parempi kuin sulkeminen.

Jos kotiasi on vähemmän kuin summa, tarvitset lainanantajan hyväksynnän lyhyelle myynnille. Lyhyt myynti on kotitalouden myynti, jossa lainanottaja saa vähemmän kuin nykyisin velkaa. Lainanantaja menettää eron.

Jos lainanantaja ymmärtää, että he todennäköisimmin palauttavat tappionsa lyhyellä myynnillä kuin perinteisen sulkemisprosessin kautta, he antavat lainanottajalle mahdollisuuden jatkaa listan omaisuutta lyhyellä myynnillä.

Lyhyt myynti on yksi keino välttää täysimääräisen markkinoiden sulkemisen luottoriskejä, mutta ne eivät ole ihanteellisia. Pidä tämä takataskuasi viimeisenä keinona.

Kaikkien sanotusti puhutaan todellisesta sulkemisprosessista. Kuten aiotte nähdä, sulkemisprosessi on melko pitkä ja tässä prosessissa on useita mahdollisuuksia, joilla voit yrittää vapauttaa kotisi lyhyellä myynnillä, eikä sulkemisesta.

Katsotaanprosessia, jotta voit ymmärtää, mitä tapahtuu jokaisella askeleella.

Sulkemisprosessi

Ensinnäkin vastuuvapauslauseke: prosessi vaihtelee valtioittain. Joissakin osavaltioissa luotonantajalla on myyntihinta ja se voi harjoittaa "ei-oikeudellista sulkemista". Seuraavassa kuvattu prosessi on erittäin yleinen kuvaus oikeudellisesta sulkemisprosessista joissakin valtioissa. Jos huomaat itsesi mahdollisen sulkemisen vuoksi, ota yhteyttä asianajajaan.

Kun lainanottaja luopuu kiinnitysmaksuistaan, lainanantaja voi sitten lähettää julkisen oletusilmoituksen, joka tunnetaan myös ennakkoilmoituksena tai Lis Pendens -ilmoituksena. Tämä julkisesti jätetty tiedonantovelvollisuus ilmoittaa lainanottajalle, että sopimusrikkomus on tapahtunut.

Kun lainanottaja on vastaanottanut ilmoitusvelvollisuudesta, hänellä on valtiolakiin perustuva lyöntivuosi, jossa he voivat palauttaa lainan takaisin maksamalla erääntyneet jäljellä olevat saldot ja saada kiinni kiinnitysmaksunsa ajan tasalle. Tämä armonjakso tunnetaan ennalta sulkematta.

Ennakkomarkkinoiden sulkeminen on ajanjakso, jonka kuluessa maksuhäiriöilmoitus ja kun omaisuus voidaan ottaa takaisin tai myydä julkisessa huutokaupassa. Tämän luotettavuuden aikana lainanottajalla on muutamia vaihtoehtoja päivittää lainaansa:

1. Lainaaja voi suorittaa maksujaan ajan tasalla ja palauttaa lainan maksamalla erääntyneet saldot.
2. He voivat hakea lainan muutosta alentamaan kiinnitysmaksujaan.
3. He voivat yrittää myydä kiinteistön kolmannelle osapuolelle estääkseen sulkemisen.
4. Ne voivat sallia kiinteistön myynnin ennalta sulkemisen julkisessa huutokaupassa.

Jos lainanottaja ei pysty palauttamaan lainaansa, lainanantajalla on mahdollisuus saada omaisuus takaisin ja ottaa omistusoikeus myydä omaisuutta uudelleen.Kiinteistöt, jotka ovat saaneet takaisin lainanantajan (yleensä pankki), tunnetaan Real Estate Owned (REO) -nimisenä.

Bottom Line

Seuraa muutamia perusohjeita, joilla vähennät riskin joutua kohtaamaan henkilökohtaisen asuntoluottokriisi: Osta vähemmän kotona kuin sinulla on varaa. Säilytä hätärahasto, jonka kulut ovat vähintään kuusi kuukautta.

Luo useita tuloja, joten jos jokin lähde kuivuu, tulosi eivät laske nollaan. Vältä ei-asuntolainan kuluttajien velkoja, kuten autolainoja tai luottokorttiluottoja. Ymmärrä, miten prosessi toimii, jotta et jää yllätykseksi.

Kun sanotaan, nauti kotisi. Valtaosa asunnon omistajista ei kokeneet sulkemista. Sinä olet tarpeeksi tyytyväinen ottamaan proaktiivisesti esiin suurimmat riskitekijät, jotka johtavat tähän valitettavaan kokemukseen, jotta voit suojata niitä vastaan. Ja nämä suojatoimet suurelta osin pyörivät ympäri ajattoman henkilökohtaisen rahoituksen periaatetta, joka elää sinun keinosi alla.