Kirjoittaminen Home Home -häviöistä henkilökohtaisessa asunnossa

Julian Blockin asianajaja

Useimmat ihmiset kertovat, että henkilökohtaisen asuinpaikan myyntitulojen menettäminen on mahdotonta tai ei sallittu, mutta ne ovat virheellisiä. Yleisesti ottaen IRS: n verotuskoodi kieltää mahdollisen vähennyksen menetyksestä pääasiallisen asuinpaikan myynnissä. Kuitenkin se myöntää useita poikkeuksia kotimaisten menetysten kirjoittamisesta henkilökohtaiseen asuinpaikkaan.

Esimerkiksi laissa sallitaan vähennys menetyksestä, joka johtuu vuokra-asuntoon muuttuneen asuinpaikan myynnistä.

Mutta se rajoittaa arvonalentumisen määrää. Ei minkäänlaista arvon alenemista ennen kuin alat vuokrata.

Lähtökohtana on omaisuuden (1) mukautettu perusta siirtymähetkellä tai (2) käypä markkina-arvo muutoksen aikaan, sen mukaan, kumpi on pienempi. Kun olet määrittänyt alemman (1) tai (2), lisää tätä summaa vastaamaan vuokra-ajan pääoman parannuksia, jotka lisäävät sen arvoa. Seuraavaksi vähentää vuokra-ajan vähennykset poistoihin. Pääset lopulta kiinteään omaisuuteen oikaistuina myyntihetkellä. Myytyessäsi tappion vähennyksen yläraja on summa, jonka myyntihinta perustuu myyntihintaan.

Kiinteistömarkkinoilla omaisuuden mukautettu perusta myyntihetkellä voisi olla huomattavasti alkuperäisestä kustannuksestaan ​​alhaisempi. Periaatteessa lähtökohta alkaa alkuperäisiksi kustannuksiksi, mukaan lukien kaikki oletetut velat, kuten ensimmäinen tai toinen kiinnitys, sekä säätöjä ylös tai alas.

Suorita ylöspäin, jotta se vastaa kuluja, jotka liittyvät tiettyihin osto- tai sulkemiskustannuksiin, kuten oikeudenkäyntikuluihin ja / tai parannuksiin. Sopeuta alaspäin aikaisemmin omistama koti, josta verotus siirrettiin, ennen 7.5.1997 tapahtuneen myynnin voiton määrää. Kaikki nämä alkuperäisen kustannustesi muutokset johtavat mukautettuihin perusteisiisi.

Esimerkki: Vuonna 2001 ostat ensimmäisen asuinsijan 200 000 dollaria. Vuonna 2003 siirrät talon ja vuokraat sen. Tuolloin määrität, että sen käypä markkina-arvo on 180 000 dollaria. Sen jälkeen teet 20 000 dollarin arvonalentumistodistukset ja myydät kiinteistön 150 000 dollaria.

Saatat ajatella, että tappio on 50 000 dollaria alkuperäisen 200 000 dollarin ja 150 000 dollarin myyntihinnan välinen ero. Mutta IRS rajoittaa tappion vain 10 000 dollariin - summa, jolla 160 000 dollaria korotettuna ajankohtana (käypä markkina-arvo 180 000 dollaria käteisen muuntamisen jälkeen vähennettynä vuokra-kauden poistoilla 20 000 dollaria) ylittää 150 000 dollarin myyntihinnan.

Kun vuokra-aika on alle vuoden, IRS voi väittää, että vahinko olisi hylättävä sillä perusteella, että myyjän asunnon muuttaminen vuokra-asuntoon oli vain väliaikainen eikä pysyvä.Asuntomyynnin ohjeet varoittavat, että "et ole muuttanut asuntoa vuokra-asuntoon, jos tilat tilapäisesti vanhan kodin ennen sen myymistä." Tilapäisiä ja pysyviä ohjeita koskevat ohjeet ovat kuitenkin ei ole viimeistä sanaa. Ne heijastavat vain virallista IRS: n kantaa asiaan, eivätkä ne velkaa tuomioistuimia.

Myöskään IRS: n mielestä henkilökohtainen asuinpaikka ei ole ohjeiden mukaan muuttunut vuokra-asunnoksi ", jos asut kotisi kiinteistönvälittäjäksi vuokrataan tai myydään eikä sitä ole vuokrattu." < Käännös: Sinun täytyy todella vuokrata kotiin ennen kuin voit ottaa tappiopäätöksen. Tuomioistuimet ovat hyväksyneet tämän rajoituksen. Jos olet epävarma, tarkista aina ammattimaisen verotilintarkastajan tai CPA: n kanssa, ennen kuin haet kotiin menetyksiä henkilökohtaiseen asuinpaikkaan.

Julian Block on Larchmontin, New Yorkin, verotuksellinen asiantuntija.

Tekijä: Elizabeth Weintraub, kotisivujen ostoasiantuntija.

Kirjoittamisen aikana Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa Kaliforniassa. <<