Miten maa-urakointi ostaa asuntoja

Asuntojen ostamista koskevat sopimukset olivat hyvin suosittuja 1970-luvun lopulla ja 1980-luvun alussa. Myöhemmin sopimusten tekoa koskevat sopimukset, joita toisinaan kutsuttiin sopimuksiksi, tarjosivat houkuttelevampia rahoitusehtoja institutionaalisten lainanantajien korkeampien hintojen ja tiukkojen pätevyysvaatimusten vuoksi.

Maa-alueet alkoivat katoa, kun lainavaatimukset pehmenivät ja hinnat laskivat alle 8 prosenttiin. Mutta he eivät ole kadonneet kokonaan, ja itse asiassa heittäytyivät takaisin markkinoille asuntoluottokriisin aikana.

Aiemmat asunnot, jotka menettivät kotejaan sulkemiseen tai myydään lyhyellä myynnillä, alkoivat nojautua maan sopimuksiin rahoitusvaihtoehtona, kun isot pankit käänsivät heidät pois.

Mikä on osamaksukauppa maa-sopimus?

Ratkaisumyyntisopimus on kaikentyyppisiä sopimuksia, jotka vaativat määräaikaisia ​​maksuja, mutta kiinteistöissä sitä kutsutaan yleensä maa-sopimukseksi, sopimukseksi toimeksiannosta tai myyntisopimuksesta.

Osamaksusopimuksessa määritetään myyntihinta, ennakkomaksu, korko, kuukausittaisten (tai määräaikaisten) maksujen määrä sekä kunkin osapuolen velvollisuudet. Se kattaa sellaiset velvollisuudet kuin kuka ylläpitää kotia, maksaa vakuutuksista ja kiinteistöverot - joka on yleensä ostaja. Sopimus sisältää myyjän turvautumisen siinä tapauksessa, että ostaja lopettaa maksuerät.

Ominaisuudet:

• Maanhankintasopimukset tai tekijänoikeussopimukset ovat arvopaperisopimus myyjän, myyjän ja ostajan, kanssa, jota kutsutaan Vendeeksi.
• Myyjä sitoutuu myymään kiinteistön rahoittamalla Vendeen ostoksen.
• Myyjä säilyttää oikeustunnuksen ja Vendee saa oikeudenmukainen otsikko.
• Omistaja-rahoitukseen voi sisältyä olemassa oleva kiinnitysaste (ks. Jäljempänä) tai omaisuus voi olla vapaa ja selkeä (paras vaihtoehto).
• Kun maksu on maksettu kokonaisuudessaan, myyjä antaa myyjälle toimeksi omaisuuden.

All-inclusive (Wrap-around) maa-sopimukset

• Wrap-around sopimukset sisältävät olemassa olevan kiinnityksen.
• Vendee tekee yhden maksun myyjälle.
• Maksun vastaanottamisen jälkeen myyjä maksaa luotonantajan maksun ja pitää loput.
• Jos nykyisellä kiinnityksellä on alhaisempi korko kuin sopimuskorko, myyjä saa lisäkorkoa rahoille, jotka eivät kuulu myyjälle.

Näin se toimii.

1. Sano, että myyntihinta on 100 000 dollaria.
2. Vendee laskee 10 000 dollaria.
3. Vendee sitoutuu suorittamaan 90 000 dollaria, joiden korko on 6,5%, maksettava 567 dollaria.
4. Nykyinen luotto on 50 000 dollaria, joka maksetaan 5 prosentin korolla ja maksetaan 268 dollaria.
5. Myyjä ansaitsee 6,5 prosentin korot 40 000 Yhdysvaltain dollaria, PLUS 1. 5% korkoa nykyisen kiinnityksen 50 000 dollaria ja taskut 299 dollaria kuukaudessa.
6. Vendee maksaa myös verot, vakuutukset ja kaikki muut omistuskustannukset.

Suorat sopimukset

Suoraa sopimusta ei ole. Vendee voi sopia maksavan nykyisen lainanantajan suoraan ja suorittaa toisen maksun myyjälle tai myyjä voi lähettää yhden maksun toimittajalle ja myyjä maksaa maksun taustalla olevalle luotonantajalle. Katsokaa edellistä esimerkkiä suorasta sopimuksesta:

1. 100 000 dollarin myyntihinta.
2. Vendee laskee 10 000 dollaria.
3. Vendee tekee yhden $ 268 maksun nykyisestä 50 000 dollarin saldosta, korkoa 5%.
4. Vendee tekee toisen maksun myyjälle 40 000 dollarin omistusosuudella, jonka korko on 6,5% ja maksetaan 253 dollaria kuukaudessa.
5. Molempien maksujen yhteenlaskettu summa on 521 dollaria, mikä säästää Vendee $ 46 kuukaudessa yli wrap-around.

Myynninedistämiskyky

• Jotkut osakeyhtiöt tekevät ja takaavat maa-sopimuksia, jotka sisältävät toimittajaa, myyjää ja toimitsijaa. Sinun täytyy soittaa ympärille löytää tällainen otsikko yritys.
• Luottamuksellisena toimihenkilönä myyjä ja Vendee luovuttavat oikeuden, oikeutensa ja kiinnostuksensa toimitsijamiehelle Vendor- ja Vendee-velvoitteiden turvaamiseksi.
• Jos Vendee lopettaa maksujen suorittamisen, omaisuudenhoitajalla on valtuudet sulkea myynnin voimalla.
• Oletusilmoitusprosessi vaihtelee valtiosta toiseen.

Peruslainojen kiihtyvyyslausekkeet

Kaikissa lainoissa on tällä hetkellä kiihtyvyys- ja vieroituslausekkeita. Lainaajilla on ollut pitkä historia kutsua lainat välittömästi maksettavaksi ja maksettaviksi, jos ostajat otti nimekseen "riippuen" olemassa olevista lainoista. Tämä johtuu siitä, että lainanantajat halusivat ostajien pätevyyden, maksaa lainapisteitä ja korotuksia.

Sue Heimbichner, Sacramenton Chicagon osaston vartija, on toiminut vuodesta 1976 ja on seurannut maa-sopimusten suosiota. Yksi tämän kauden suurimmista oikeudenkäynneistä on kehittynyt ostajien ottamasta otsakkeesta riippuen liittovaltion säästö- ja lainayhdistysten hallussa olevista kiinnityksistä. Kongressi läpäisi vuoden 1982 tallettajainstituutioikeuden, jolla poistettiin tehokkaasti valmiudet ottaa vastaan ​​olemassa olevia lainoja.

Heimbichner sanoo, että lainanantajat ovat tällä hetkellä taipuvaisia ​​katsomaan toista tapaa. "Jotkut lainanantajat ovat iloisia saadessaan maksujaan", hän sanoi. Mutta älä yritä ottaa haltuun valtion takaamia lainoja. "Et halua sotkea hallituksen kanssa," Heimbichner varoittaa, "koska sinä menet löi." Jos maasopimuksesi sisältää olemassa olevan kiinnityksen, sinun on pyydettävä neuvoja kiinteistönvälittäjältä.

Valtion takaamien lainojen näytteitä ovat Fannie Mae tai Freddie Mac ja valtion lainat ovat FHA tai VA.

Vendee's Bundle of Rights

Vendee omistaa kaikki käytännön tarkoitukset ja sillä on oikeus:

• Possession.
• Rauhallinen nautinto ja kiinteistön käyttö.
• Poissulkeminen, joka pakottaa muut lähtemään tiloista.
• Jälleenmyynti.

Vendee-edut

• Ei oikeutta, vaikka myyjä voisi pyytää kopion ostajan luottoraportista.
• Ennakkomaksu joustavuus. Määrä on neuvoteltavissa.
• Maa-sopimuksen voimassaoloaika, korko ja maksut ovat neuvoteltavissa.
• Pienet sulkemiskustannukset. Ei ole lainanantajan maksua.
• Nopea sulkeminen. Tapahtumat voivat sulkea 7 päivää tai vähemmän.

Myyjän etuja

• Tyypillisesti korkeampi myyntihinta eikä arviointia. Vaikka ostajia neuvotaan hankkimaan arvioinnin.
• Jos verotetaan, se voi mahdollisesti saada lykkäystä.
• Kuukausitulot.
• Usein parempi tuotto kuin rahamarkkinatilit.
• Jos omaisuus ei ole vaatimusten mukainen, se on helppo tapa myydä.
• Nopea sulkeminen.

Ostajat

• Hanki arviointi.
• Hanki osastovakuutus.
• Ota holding-yhtiön palvelut huolehtimaan toteutuneen asiakirjan ja alkuperäisten asiakirjojen hallussapidosta.
• Keskustele kiinteistönvälittäjän kanssa.

Myyjän vinkit

• Vedä ostajan luottoraportti.
• Sisällytä sekä myyjän että myyjän nimet nykyiseen vakuutukseen.
• Vuokraa maksuyritys käsitellä sopimuskeräyksiä.
• Keskustele kiinteistönvälittäjän kanssa.

Tätä artiklaa ei saa väärinkäyttää antamasta oikeudellista neuvontaa. Vain asianajajat voivat tarjota oikeudellisia neuvoja.