Kuinka paljon alin hinta voi tarjota lyhyen myynnin

Kysymys: Kuinka paljon alin hinta voi tarjota lyhyen myynnin?

Lukija kysyy: Olemme jääneet poissa ostamasta lyhytaikaisia ​​myyntejä, koska kuulimme niiden vievän liian kauan ja saattavat olla hyväksymättä. Mutta nyt voimme kuvitella, että kaikki hyvät hinnat ovat lyhytaikaisia. Ajattelemme, että ehkä meidän pitäisi harkita tarjouksen tekemistä lyhyellä myynnillä. Mutta emme tiedä mistä aloittaa. Kuinka monta tarjousta voimme tehdä? Eikö meidän pitäisi tehdä joukko tarjouksia, jos jotkut eivät mene läpi?

Vastaus: Lyhytmyyntihinta on usein hämmentävä ostajille. eivät ole yksinne kysymyksiisi, monet lyhyet myyntihenkilöt tuntuvat ikään kuin he ja heidän edustajansa ovat kuin sokeat, jotka johtavat sokeita ja joillain tavoin he ovat, koska siksi on niin paljon komponentteja, että ne ovat lyhyitä myyntiä. kaikki lyhyet myynnit lähelle.

Lyhytaikaisen myynnin hinta

Lyhyen myynnin suurin kysymys on hinta. Jos myyjä ei ole oikeutettu tekemään lyhyt myynti, listahinta ei ole merkityksellinen, koska myyjät, jotka eivät ole oikeutettuja lyhyeen myyntiin, voivat löytää lyhyen myynnin hylätä. hyväksy lyhyt myynti vaikka olisit halukas maksamaan yli markkina-arvon.

Et voi ripustaa hattua lyhyen myyntitilan hinnasta. kertoo, kuinka paljon se kestää saada myyjä allekirjoittamaan ostosopimuksen, ja joskus he eivät edes sitä.

Esimerkiksi MLS: ssä listalleottajien on ilmoitettava ostajan edustajille, jos myyjä ei hyväksy listan hintaa, mutta kaikki MLS-yhtiöt eivät vaadi paljastamista.

Jos listahinta on liian alhainen, pankki hylkää lyhyen myynnin. Lisäksi alhainen listahinta voisi olla listayhtiöiden ja myyjien käyttämää strategiaa houkuttelemaan useita tarjouksia lyhyellä myynnillä.

Lyhyesti sanottuna lyhyen myynnin hinta saattaa merkitä hyvin vähän, jos ei lainkaan.

Kuinka hahmottaa tarjouksen hinta lyhyta myyntiin

Sinun on ajateltava BPO-agentti. Lukuun ottamatta muutamia lyhytaikaisia ​​kauppoja, pankit eivät yleensä maksa arviointia. Se on kuin leikkaamalla nenänne vasten kasvoja, mutta pankit haluavat säästää vähän rahaa. Ne eivät myöskään anna riittävää luottamusta osaamiseen ja kokemukseen kiinteistöjen arvioijista. Heillä on tapana ajatella, että jokainen lämmin ruumis voi arvioida kodin, ja tämä oletus olisi väärä.

Meillä ei olisi tätä ongelmaa, jos pankit luottaisivat lyhyisiin myyntiluetteloihin, mutta eivät, ja hyvällä syyllä. Lyhyt myynti-listautumisagentti edustaa myyjää, ei pankkia.Lyhyt myynti-listaaja haluaa myös nopeasti myydä kyseisen kodin. Lyhyt myyntiedustaja katsoo, että markkina-arvo saattaa olla aivan nenän kohdalla tai se saattaa olla harhaanjohtavaa.

Joten lyhyt myyntipankki palkkaa BPO-agentin ja maksaa kyseisen edustajan alle 100 dollarin BPO: n tuottamiseksi. Tämä agentti voi olla paikallinen agentti tai agentti voi elää alueelta. Se on onni piirroksesta. Mutta monet BPO-agentit tarkastelevat myytävää vertailukelpoista myyntiä puoli kilometrin säteellä aihepiiristä.

He vertaavat samanlaisia ​​neliömetallia ja -vuosia. Voit tehdä saman asian.

Eri tarjoustyypit lyhyeksi myyntitarkoitukseksi

Vaikka markkina-arvoa voidaan laskea useilla tavoilla, kukaan BPO-agentti ei käytä kaikkia agentin käytettävissä olevia välineitä. BPO-agentti voi harkita vain myytävien asuntojen viimeisen kolmen kuukauden ajan lähinnä kohteen kohdetta. Asiamies voi jättää huomiotta sijainnin, kunnon, yksilölliset tekijät ja trendit, kuten alhaisemmat hinnat aktiivisissa ja vireillä olevissa luetteloissa.

Tässä ovat erilaiset lyhyen myyntitarjoukset ja miksi ne ovat erilaiset:

• Lyhyt myynti. Tämä on hinta, jonka listaaja ja myyjä sopivat. Sitä käytetään houkuttelemaan tarjous. Se voi olla korkea; se voi olla alhainen; se voi olla aivan rahat.
• BPO-agentti lyhyt myyntihinta. Tämä hinta lasketaan usein tilastollisesti, mutta sisäinen tarkastus on periaatteessa arvoton. Jopa sisätarkastuksessa BPO: n hinnat eivät aina ole oikeita, lähinnä siksi, että agentti ei ehkä toimi lähiympäristössä. Mutta tämä on tarjoushinta, jonka lyhyt myyntipankki hyväksyy.
• Paikallinen ostajan edustaja arvion perusteella. Naapuruston asiantuntija on luultavasti toiseksi paras panostus rehellisen markkina-arvon perusteella. Tämä agentti tietää kodin hankinnan historiasta ja suuntauksista kyseisessä naapurustossa. Jos tämä hinta on korkeampi kuin BPO-arvo, voitko tarjota hinnan mihin tahansa lähelle tätä arvoa, pohjautuu pääasiassa siitä, kuinka huonosti haluat kodin ja onko sinulla kilpailevia tarjouksia.
• Paikallinen arvioija käsittelee markkina-arvoa. Arviointi maksaa keskimäärin 300-300 dollaria, mutta ammattimaisen arvioijan, jolla on kokemusta kotityön arvioimisesta kyseisellä alueella, pitäisi tuottaa arvokas arvo. Silti vain yksi henkilö on sitä mieltä.
• Ostajan lainanantajan arvio lyhyen myynnistä. Tällainen arviointi tehdään arviointilaitoksen kautta, ja arvioija voi olla kokenut tai ehkä tuntematon naapurustosta. HVCC: n aiheuttaman krapulan ansiosta on periaatteessa arvioitava tarjouksen vahvistaminen, ei todellisen markkina-arvon vahvistamista.

Bottom line, huijaus lyhyen myynnin tarjoushinnan valitsemiseksi on selvittää, kuinka paljon pankki haluaa, mikä perustuu BPO-agentin arvoon. Tarjoushinnan on oltava kohtuullinen. Pankki voi sallia alennuksen lyhyen myyntilupahakemuksen odottamiselle. Muista kuitenkin, ettei tarjouksesi hinnoilla eikä BPO-agentin hinnalla ole mitään markkina-arvoa.Maksamasi summan ja markkina-arvon voi olla kaksi erillistä asiaa.

Valmista itsesi pankin vastaustarjoukseen, jos tarjoushinta on liian alhainen.

Vastaa kysymykseen useista ostotarjouksista. Sinun on keskusteltava asianajajan kanssa ongelmista ja oikeudellisista haitoista kirjoittaa useita tarjouksia lyhyen myyntiin, kun sinulla ei ole varaa ostaa niitä kaikki. Yleensä eettiset tekijät estävät tämän käytännön, ellei ostaja esitä tätä tosiasiaa tarjouksessa.

Kirjoittamisen aikana Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa Kaliforniassa.