Hotelli REIT: t voivat olla edullinen tapa ostaa hotelleja

Kuvittele, että haluat omistaa kokoelman hotelleja. (Ehkä soitit paljon Monopoliä lapsena ja nauti ajatuksesta saada rahavirta joltakulta jonkun huoneeseen yöksi.) Jos olet varakkaita, voit jakaa hotellin konseptin suoraan yhdestä suuret vieraanvaraisuusyhtiöt. Valitettavasti monet yritysluokan hotellit laskevat jonnekin $ 2 ja 15 miljoonaa dollaria. Luksus-ja hyväpalkkainen hotellit voivat helposti vaatia 30 dollaria 60 miljoonaa dollaria tai enemmän.

Vaikka suurin osa tästä perinteisesti rahoitetaan velalla, vaadittu pääomalaina on vielä kaukana lähes kaikkien sijoittajien mahdollisuuksista.

Hyvä uutinen? Nykyään on toinen tapa investoida hotelleihin. Voit ostaa hotelli-REIT: ää välitystileillesi samalla tavalla kuin ostaisit osakkeita, joukkovelkakirjoja tai sijoitusrahastoja.

Ensinnäkin, varmuudeltava ja puhua REITs hetkestä. Jos olet unohtanut tai et ole koskaan opiskellut niitä, kiinteistösijoitusrahasto tai REIT on erityinen yhtiö, joka keskittyy kiinteistöjen ja kiinteistöjen hankkimiseen ja hallintaan. Yksi asioista, jotka erottavat REIT: t tavallisista yrityksistä, on se, että kongressi teki heistä vapautuksen yhtiöveroista, jos useat tiukat ehdot täyttyvät, joista tärkein on jakautuminen vähintään 90 prosentista kaikista voitoista käteisosingon muodossa osakkeenomistajille.

Tämä tekee REIT: stä erityisen herkän koronliikkeille, mutta tarkoittaa myös sitä, että ne tarjoavat usein paljon osittaisempia osinkotuottoja kuin niiden blue-chip varastot. Haittapuoli? REIT-jakaumat eivät ole verokoodin mukaisia ​​"päteviä osinkoja", joten sinun on verotettava kuin tavalliset tulot, ei vähäisempää, houkuttelevampaa osinkoa.

Kun aloitat merkittävän salkun rakentamisen, se voi joskus hankaloittaa sinua, jos ostat liian paljon Roth IRA: n, SEP-IRA: n, 401 (k) tai muun verotuksellisen suojan kautta, Vero tai UBIT. Tämä on eri keskustelu eri päivälle.

REIT-huoneistot ovat hyvin erilainen kuin REITin tai REIT-lehden erikoistunut Leasing-kauppapaikka

aivan kuten erilaisilla teollisuudenaloilla ja aloilla olevilla varoilla on erilaisia ​​riskitekijöitä, REIT: t vaihtelevat huomattavasti riippuen kiinteistöhankkeesta, jossa ne erikoistuneet. Tämä ei ole uutinen kiinteistösijoittajille, jotka ovat tottuneet hankkimaan kiinteistöjä suoraan - kuten he tietävät omakohtaisesta kokemuksestaan, asuinrakennus käyttäytyy hyvin eri tavalla toimistorakennuksesta tai varastoyksiköistä, jotka perustuvat taustalla olevaan talouteen, perinteisiin, käytäntöihin, lait ja voimat työpaikalla - mutta joskus onkin yllätys, että uudet sijoittajat hankkivat kiinteistöä julkisesti noteerattujen arvopapereiden kautta.He eivät ymmärrä, että kaupallisessa toimistossasi REIT saattaa kokea suhdannevaihteluita, koska se seuraa puomi- ja paluukiertoja, kun taas teollisuusvarastojen REIT saattaa olla paljon vakaampi, koska ylikapasiteetti voidaan sulkea alhaisilla ylläpitokustannuksilla paljon nopeammin kuin on mahdollista jotain asuntorakennusta.

Se on omaisuusluokan luonne.

Kiinteistösijoitusteollisuudelle yksi mielenkiintoinen osa-alue on hotelli REIT. Kuten voit todennäköisesti olettaa nimestä, hotelli REIT keskittyy hotellien ja vieraanvaraisuuteen liittyvien kiinteistöjen kehittämiseen, hallintaan, hankkimiseen tai rahoittamiseen. Nämä voivat vaihdella unohtuneiden moottoriteiden puolella sijaitsevista budjetin majoista ja valtiojohteista viiden timantin arvovaltaisiin lomakohteisiin joillakin maailman viihde-, uhkapeli- ja väestökapasiteeteista. Ne voivat liittyä kiinteistön kehittämiseen ja omistamiseen, maksamalla kolmansien osapuolten johtoryhmä käsittelemään hotellin todellista toimintaa osuutena tuloista. He voivat keskittyä lähinnä muiden ihmisten hotellimyynnin hallintaan tulojen pienentämiseksi. Ne voivat liittyä rahoittamaan hotellihankkeita, jotka toimivat enemmän kuin korkosijoituksia.

Sinun on ehdottomasti ymmärrettävä, mitä sinä olet tai olet vaarassa ansaitut säästöt.

Hotel REIT: t ovat tunnetusti epävakaita, koska hotellien käyttöaste korreloi yleisten taloudellisten olosuhteiden kanssa, mikä tekee niistä erittäin herkkiä laajentumiselle ja supistumiselle. Kun taantuma osuu, yritykset leikkaavat matkabudjetteja, valitsevat videoneuvottelut tai puhelut sen sijaan. Perheet ja järjestöt lykkäävät lomat, lähempänä kotia. Hotelli REIT: lle tämä tarkoittaa usein sitä, että rahavirrat kuivuvat samaan aikaan, kun tuotot ovat nousussa, joten voit saada dramaattisia laskuja yksiköiden tai osakkeiden arvosta. Sitä vastoin, kun asiat kääntyvät, rahavirta katkenee joskus katon läpi, niin saat nämä taivaankannustimet ja markkina-arvot. Ne ovat hyvin erilaisia ​​kuin maailman koukut, jotka vain pumppaavat rahaa kuin kello, sukupolvi sukupolven jälkeen; yrityksiä kuten Colgate-Palmolive tai Nestle.

Katsotaanpa todellinen maailma kuva osoittaa, kuinka todellinen hotelli REIT toimii.

Kuinka Real Hotel REIT käyttäytyi vuosien 2008-2009 taloudellisen romahtamisen aikana

Hospitality Properties Trust on hotelli REIT, joka omistaa 291 hotellia, joihin kuuluu 43, 976 huonetta tai sviittiä sekä 185 omistettua tai vuokrattua matkakeskusta. SEC-tallenteiden mukaan nämä ominaisuudet sijaitsevat 44 maassa Yhdysvalloissa, Kanadassa ja Puerto Ricossa. Hotelli REIT toimii hotellin valikoimaansa monipuolisen franchising-kokoelman alla, kuten Courtyard by Marriott, Candlewood Suites, Residence Inn by Marriott, Royal Sonesta, Sonesta, Staybridge Suites, Hyatt Place, Crowne Plaza Hotels & Resorts, Wyndham Grand, Wyndham Hotels & Resorts, Sonesta ES Suites, InterContinental Hotellit & Resorts, Marriott Hotellit ja Resorts, Clift Hotel, Radisson Hotels & Resorts, TownePlace Suites by Marriott, Hawthorn Suites, Country Inns & Suites by Carlson, Holiday Inn Hotels & Resorts, SpringHill Suites by Marriott, ja Park Plaza Hotels & Resorts.

Vuosina, ennen kuin kiinteistöjen romahdus sattui talouteen pahimmassa taantumassa suuren depression jälkeen, hotelli REIT loi omistajilleen rasvan jakauman. Vuonna 2004 he saivat 2 dollaria. 88 osakekohtaista rahaa vuonna 2005, 2 dollaria. 89 osakekohtaista rahaa vuonna 2006, 2 dollaria. 94 osakekohtaista rahaa vuonna 2007, 3 dollaria. 03 osakekohtainen käteinen, vuonna 2008, 3 dollaria. 08 osakekohtainen käteinen. Kun talousmaailma kaatui, kuitenkin hotellivaraukset laskivat kalliolta. Liikekonferenssit mitätöitiin ja käteisrahan jakoa alennettiin ja laski 0 dollariin. 77 osaketta kohden, hämmästyttävä lasku 75%. Jos luotat rahaasi maksamaan laskuja, havaitsit yhtäkkiä, että se oli haihtunut heti, kun tarvitsit sitä eniten. Foolishly myydä panoksensa (jälleen, jos sinulla on hotelli REIT sinun pitäisi tietää, tämä on osa omistuskokemusta), osakkeet romahtavat korkeimmiltaan 51 dollaria. 50 vuonna 2006 vain 6 dollaria. 90 vuonna 2009. Tämä 86. 6%: n pudotus osakekurssin lisättiin loukkaantuminen vahinkoa vakavaan leikkaukseen passiivisen tulon.

Mitä tapahtui hienostuneille sijoittajille, jotka ymmärtävät hotellin REIT -ominaisuuden luonteen? He istuivat heidän sananlaskun taakse katsomalla, että käteisjakaumat nousivat $ 1: een. 96 osaketta kohden, jonka osakekurssi oli 32 dollaria. 46. ​​Toki, se ei ole läheskään hyviä vuosia, mutta melko kauhean mittausjakson, voit hieman inflaation verojen jälkeen, säilyttäen ostovoimasi. Olet ostanut kiinteän omaisuuden vakuuden kymmenen vuotta sitten, maksamalla välillä 26 dollaria. 50 ja 42 dollaria. 40 osaketta kohden. Sinä aikana kerätit 24 dollaria. 83 tai niin käteisrahastoina. Jos olisit älykäs ja sijoittaisit nämä osingot kriisin aikana, heistä tuli yksi taloudellinen akateemikko, johon viitattiin "palautuskiihdyttimeksi", joka teki jokaisesta sekillä tai talletuksella useita satoja prosenttiyksikköä voittoa takaisin osakkaiden ostamiseen markkina-arvon elpyminen.

Kontrasti, että hotelli REIT jotain teollisuuden REIT. Vaikka maailma hajoaa, yritykset eivät halua tyhjentää varastoja, varustamoja ja tehtaita. Lisäksi he usein (eivät aina) pystyvät maksamaan vuokrasopimuksia, jotka he ovat lainmukaisesti velkaa, vaikka yritys itse lopulta joutuu konkurssiin. Saman sulamisen aikana teollinen REIT kuten EastGroup Properties ei leikannut osinkoa. Varasto laski 48 dollarista. 54 - 24 dollaria. 58, laskua vain 49. 36%, joka ei ollut paljon erilainen kuin osakemarkkinaindeksit, kuten Dow Jones Industrial Average ja S & P 500! Kun otetaan huomioon arvopapereiden virtausluonne ja miten se vaikuttaa markkina-arvoon, se on uskomattoman vaikuttava. Vielä vaikuttavampi? Osakkeet ovat todellisuudessa 59 dollaria. 32 juuri nyt, joten sinulla on 10 dollaria. 78 realisoitumatonta myyntivoittoa tai 22% + itse osakkeesta kaikkien näiden osinkojen lisäksi.

Hotel REIT -investointien vaikutukset ovat selvät

Hotellien REIT-palveluiden hankkimiseen on strategisesti tärkeä tavoite, jos haluat omistaa ne:

1. Vain hotellien REIT-osuuksien ostaminen osakepörssien kaatumisten aikana kohtelemalla sitä hyvin eri tavalla kuin indeksointisi varoista tai muista tiloista, joita suunnittelet ikuisesti.Mitä pienempi kustannusperustaasi, sitä nopeammin voit lunastaa ostohinnan takaisin käteisellä, jos aiot sijoittaa rahaa muualle.
2. Säännöllisesti dollarin hinta on keskimäärin hotelli REITs , tietäen, että joskus olet ostamassa huonoimmassa mahdollisessa hetkessä, mutta luottamus korkeuksiin ja alamäkiin yhdistettynä uudelleen sijoitettuihin osinkoihin, keskittää kaiken sinulle tyydyttävä kokonaistuotto. Useimmille tämä on luultavasti parempi lähestymistapa, kun dollarin kustannuslaskenta vähentää dramaattisesti osakemarkkinoiden riskiä, ​​erityisesti yhdistettynä monipuolistamiseen.
3. spekuloida . Kun hotellialalla on romahdus, osta hotelli-REIT-palvelut vasta sitten, kun puomi-vuodet palaavat, ja sitten heittää ne, vaikka ne pääsisivät paljon suurempaan. Pitkän aikavälin menestystekijät täällä eivät ole suuria, ellei pystytä ymmärtämään hotellin teollisuutta implisiittisesti ja kohtelemaan REIT-hankintaa samalla tavoin kuin olisit, jos käytät miljoonia dollareita ostamaan kiinteistöä suoraan, mutta vähemmistö on taloudellisesti hienostuneita ihmisiä siellä, kykenevät tekemään sen arvostusperusteisesti, edellyttäen, että he voivat elää ostaessaan liian pian tai myydä liian aikaisin, mikä on varmasti tapahtunut, kun sijoittajilla on kokonaisuutena tapana saada liian optimistisia tai pessimistinen aika ajoin.
4. Heitä pyyhe ja ostaa jotain Vanguard REIT -indeksirahastoa , joka yhdistää paljon erilaisia ​​REIT: itä yhdessä hotellin REIT: n kanssa osana monipuolista salkkua. Sillä on paljon alhaisempi osinko, mutta jos luulet pienenevän riskin olevan arvokas, se saattaa olla sinun viisainta toimintaa.

Joka tapauksessa hotellien REITit eivät ole heikosti sydämiä. Jos et tiedä, mitä teet, kulje helposti.