Veroa koskevat seuraamukset kotiyrityksille

Kysymys:

Lähivuosina aion myydä kotini. Käytän yhtä huoneistani vain toimistoni kotitoimistona. Olen vaatinut kotitoimiston vähennyksiä suhteelliseen osuuteen poistoista ja muista huoneen liiketoimintaan liittyvistä kuluista, aivan kuten olen kirjannut kaikki toimistoon täytetyt laitteet ja huonekalut. Miten verosäännökset toimivat, kun myydän kotini?

Vastaus:

Ennen vuotta 2002 säännöt olivat tiukempia, jos käytit osaa asumistasi kaupallisiin tarkoituksiin ja myi sitten kotisi. Kyllä, laki sallii pääsyn estämisen - veronkieltämisen - pääsevän asunnon myyntivoitosta. Poissulkemisraja on peräti 250 000 dollaria yksittäisille henkilöille ja aviopareille, jotka tekevät erillisiä palautuksia, ja 500 000 dollaria aviopareille, jotka lähettävät yhteiset palautukset. Nämä säännöt sallivat kuitenkin vain osan asumisosuudesta johtuvan voiton osuudesta ja kielletään mahdolliset tulojen poissulkeminen toimisto-osassa.

Residenssi vs. liiketapahtuma

Itse asiassa IRS kohteli tällaista myyntiä ikään kuin olisit myyty kaksi kiinteistöä: yksi asuinpaikka ja muu liike-elämän kiinteistö. Tämän vuoksi sinun tarvitsee tehdä erilliset laskelmat asuinpaikasta ja liikevoitoista, jakamalla myyntihinta, myymällä kulut ja perusta asuinpaikan ja liiketoimintaosien välillä.

IRS rikkoi vanhat säännöt ja korvaa ne uusilla, jotka poistavat jakamisen asuinpaikan ja yrityksen välillä. Myynti on yksittäinen liiketoimi niin kauan kuin kotitoimisto ja asuinalue ovat molemmat yhden asunnon sisällä - "asutusyksikkö", kuten virastoasetukset sanovat. Niinpä joku kuin sinä voi jättää kokonaan voiton huolimatta siitä, että osaa kotia yrityksestä.

Poistojauheiden poistaminen

Tämä tauko riippuu "takaisinperinnästä", jonka tarkoituksena on estää kaksinkertainen hyöty. Voit menettää mahdolliset poissulkemiset sen osan voitosta, joka on yhtä suuri kuin sallitut tai sallitut koti-toimiston sallitut vähennysvelvoitukset toukokuun 1997 jälkeen. Sen sijaan maksat veroa kyseisestä osasta. Sallittu tai sallittu tarkoittaa sitä, mitä olet väittänyt aiemmin tai, jos olet väittänyt vähemmän kuin olisit voinut väittää, summa, jonka saatat vaatia. Tältä osin uudet säännöt eivät poikkea siitä, mitä vanhat säännöt velvoittavat sinua tekemään.

Mitä IRS tekee, on ottaa vastaan ​​poistot, joiden avulla voit alentaa veroja ennen myyntiä. Virasto soveltaa edelleen takaisinottoa koskevia sääntöjä, vaikka et käytä tätä tilaa liiketoiminnan syistä ja koko koti on pääasiallinen asuinpaikka vähintään kaksi vuotta viiden vuoden ajan, joka päättyy myyntipäivänä.

Vapautus takaisinottoa varten

Jotta voitu saada vapautuksen takaisinotosta, sinun on näytettävä "riittävinä tietueina tai muina todisteina" - tavallisesti menneiden tuotosten pitäisi olla riittäviä - "että sallitun poiston vähennys oli pienempi kuin summa sallittu."Sitten määrä, jonka" et voi sulkea pois, on sallittu summa. "

Havainnollistaaksesi, oletetaan, että kotitoimisto on pätevä hakemaan poistoja, mutta voit osoittaa, ettet ole koskaan väittänyt mitään.

Tällöin ei ole vähennysoikeuden vähennystä eikä takaisinottoa.

Vastuuvastuu kertyneistä poistoista

Jälleenpidetty poisto verotetaan korkeimmalla 25 prosentin verokannalla sen sijasta, että pitkäaikaisten myyntivoittojen yläraja on 15 prosenttia ja sovellettavissa valtion tuloverot. Ilmoita tämä takaisin peritty määrä summasta D (pääomatulot ja -tappiot), ei lomake 4797 (Liiketoiminta-alueen myynti). Etusijalla ei ole muita kuluja, kuten kiinteistöveroja ja kiinnityskorkoja.

_{Julian Block on asianajaja, syndikoitu kolumnisti ja entinen IRS: n erityisasiantuntija (rikostutkija). Tämä artikkeli otettiin otteesta lehtilehtien luvalla: "Kotimyynnin opas vero säästämistä varten: yksinkertaiset tapoja myydä myyjä laskea verot vähimmäisvaatimuksiin", joka voidaan tilata lähettämällä 19 dollaria. 95 postpaid-kopion J. Blockille, 3 Washington Sq. , # 1-G, Larchmont, NY 10538.}

_{Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa Kaliforniassa.}