Myydä asuntoja muuttamalla keskimääräisiä päiviä markkinoilla

Yksi ensimmäisistä asioista, joita ostaja kysyy listasta, on markkinoidensa päivät. Markkinoiden päivät on päivä, jolloin luettelo on aktiivinen useissa listautumispalveluissa ennen kuin se on merkitty "vireillä" -tilaan. Odotettu tila on, kun myyjä on hyväksynyt tarjouksen, mutta liiketoimi ei ole vielä suljettu. Monet aineet viittaavat " keskimääräisiin päiviin markkinoilla ," joka saadaan laskemalla yhteen kaikki listattujen päivien markkinat ja jakamalla luetteloiden määrä.

Ostajan markkinoilta DOM ovat yleensä korkeammat, koska inventaarion kauppa kestää kauemmin. Myyjän markkinoilla DOM on vähemmän.

Päiviä markkinoita. Markkinoiden keskimääräisten päivien määrittämiseksi edustajat ottavat viimeiset 30 päivää kuuteen kuukauteen myydyistä mainoksista, lisäävät markkinoilla olevat päivät (ennen kuin kukin listointi on vireillä) ja jaa tämä kokonaissumma luetteloiden mukaan.

Esimerkiksi jos kuusi ilmoitusta tuli joulukuussa, jolloin myyjä hyväksyi ostajan tarjouksen, mutta se ei ole vielä suljettu - ja kolme näistä mainoksista oli markkinoilla viisi päivää, yksi listaus oli markkinoilla 21 päivää ja kaksi listattua 30 päivää ennen tarjouksen hyväksymistä, ensin yhdistää kaikki päivät markkinoilla. Joulukuun keskimääräiset päivät, tässä esimerkissä, lasketaan lisäämällä 5 + 5 + 5 + 21 + 30 + 30, mikä vastaa 96 päivää. Sitten jakaminen 96 kuudella listalla on 16 keskimääräistä päivää markkinoilla.

Onko markkinoiden keskimääräisiä päiviä?

Mikä on tärkeämpi? Markkinoilla olevat 16 keskimääräiset päivät tai kunkin listan markkinoilla olevien päivien lukumäärä? Jos olet ostaja, tietenkin se on koti, johon haluat ostaa asioita. Jos olet myyjä, jonka koti on ollut markkinoilla 17 päivää, olet laskenut alempaan 50 prosenttiin kotitalouksista, jotka myytiin edellisen kuukauden aikana.

Kuinka ostajat katsovat päiviä markkinoilla

Ei ole mitään, jos ja mistä. Kun ostajat näkevät laajan päivän markkinoilla, he kuvaavat myyjän epätoivoisesti myydä, koska koti on edelleen markkinoilla. Ostajat uskovat myös, että kotona saattaa olla jotain vikaa, joka aiheutti muita ostajia siirtämään sen. Molemmat oletukset voivat kuitenkin olla vääriä.

Kodit voivat viipyä markkinoilla seuraavista syistä:

Yleinen syy on ylihinnoittelu.

• Asiamies on voinut "osti" listan harhaan tuomalla myyjän uskomaan, että koti oli enemmän kuin markkinat kärsivät. Ei ole epätavallista, että agentti aikoo tietoisesti ottaa ylenmäärät listat.
  Pikku myyjän motivaatio.
• Joskus myyjät haluavat "testata markkinoita" hinnoittelulla liian korkealla, vain nähdäkseen, voivatko he löytävät tyhmän maksamaan hinnan.Se tunnetaan myyjän pahana erehdyksessä.
  Itsepäisyys.
• Myyjät saattavat olla kiinni hinnasta ja halukkaita odottamaan markkinoita, kunnes markkinat saavat kysyntähinnan.
  Down-kiinteistömarkkinat.
• Ostajan markkinoilla voi kestää kauemmin kotiin myydystä kuin myyjien markkinoilla. Koti, joka myyisi viiden päivän kuluessa myyjän markkinoilla, saattaa myydä 90 päivän aikana alas kiinteistömarkkinoilla.
  Ei näytettävissä.
• Jos kiinteistö on vuokralle miehitetty, voi olla vaikeaa saada vuokralaisen nimittämistä. Useimmissa tapauksissa kodeissa, joissa on lukko, näytetään useammin kuin ilman.
  Ei voi näyttää.
• Joskus myyjät laittaa koteja markkinoille ennen kuin ne ovat valmiita antamaan ostajat näkemään sen. He saattavat viimeistellä jälleenmyynnin korjauksia tai maalausta ensimmäisen listan 30-60 päivän aikana.
  Vähentyneet näyttämisajat.
• Jotkut myyjät ajattelevat, että ostaja noudattaa tiukkoja näyttökertoja, kuten 9 AM maanantaina tai perjantaina vain 5 ja 6 PM. Ostajat kiertäytyvät omien aikataulujensa mukaan. Jos kotiasi ei ole käytettävissä ostajan haluamaasi ajankohtana, he eivät todennäköisesti koskaan näe sitä
  Vähennetty palkkio.
• Vaikka ostajia vaaditaan näyttämään kaikki luettelot, monet toimijat kieltäytyvät näyttämästä koteja, jotka eivät maksa samaa palkkatasoa kuin kilpailevat asunnot. Usein näistä kodeista on listattu alennusvälittäjät.
• Pieni Internet- tai MLS-altistuminen.
• Jos kotona on yksi valokuva MLS: ssä, ostajat todennäköisesti siirtävät luettelon ja valitsevat sijainnit koteihinsa, jotta heillä olisi useita valokuvia.
  Agenttiharjoittelu, joka luopuu päivämääristä markkinoilta

Monien kiinteistövälittäjien tavanomainen käytäntö on peruuttaa listaus MLS: stä tiettyjen päivien jälkeen ja liittää ne uutena listana. Agents näyttävät nollan päiviä markkinoilla, koska he tietävät, että ostajat vetoavat uuteen luetteloon.

Monet ostajista eivät pidä tätä käytäntöä, koska he pitävät sitä harhaanjohtavana eikä tarkkaa kuvaa markkinoilla olevien päivien määrästä. Kun koti on markkinoilla 60-90 päivää, ei ole epätavallista, että se voi myydä viiden päivän kuluessa markkinoille tulemisesta uutena listana.

Joskus luettelot lakkaavat. Monet agentit ottavat listalle 90 päivää ja kun listaus vanhenee, uusi agentti napsauttaa listan ja hakee ensimmäisen agentin kovaa työtä. Jos olet tyytyväinen nykyiseen edustajaasi, ota huomioon, että olette olemassaolevan agentin kanssa.

Kumulatiivisten päivien löytäminen markkinoilla

Jotkut MLS-järjestelmät kieltäytyvät anna agenttien vetäytyä listalle ja kirjoittaa sen uutena listana ilman, että ensin perutaan tai lopetetaan listaus. Kummassakin tapauksessa agentti on suhteellisen helppo määritellä markkinoilla olevien päivien lukumäärä; se ei ole niin helppoa ostajalle.

Tarkista luettelohistoria.

• Yksi tapa on antaa omaisuuden osoite MLS: ään löytääksesi päällekkäisiä, vanhentuneita tai peruutettuja listoja. Sacramento MLS: ssä tätä kutsutaan vetämällä "omaisuuden historiaa".
  Etsi kumulatiivinen DOM.
• Jotkut MLS ovat muuttaneet tapaa, jolla ilmoitukset on ilmoitettu ja sisältävät kumulatiivisia päiviä markkinoilta itse listalle.
  Kysy asiasta.
• Jos työskentelet naapuruston erikoisasiantuntijan kanssa, asiamiehellä on melko hyvä idea, jos koti on lueteltu aiemmin, kuinka kauan ja kenen toimesta.
  Kysy mainostajaa.
• Koska kiinteistönvälittäjät eivät voi vääristää omaisuutta, voit kysyä listalleottajalta suoraan kysymyksen. Älä kysy, kuinka kauan koti on ollut markkinoilla, koska hinta olisi ollut alentunut, joten agentti tuntuu perustellulta kertomaan sinulle päivät, jotka ovat markkinoilla uudella hinnalla. Kysy, onko se vanhentunut / peruutettu / peruttu ja sitten ollut uudelleen. Ole tarkka.
  Hae verkosta.
• Anna omaisuuden osoite useilla eri tavoilla hakukoneeseen kuten Google tai Yahoo. Kaikki sen edelliset online-luettelot pitäisi ponnahtaa esiin.
  Kysy naapureilta.
• Naapurit tietävät kaiken, mitä tapahtuu heidän alueellaan ja usein mielellään kertoa kuinka kauan koti on ollut markkinoilla.
  Kirjoittamisen aikana Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa Kaliforniassa.