Ennen kaupallisen kiinteistön vuokrauksen allekirjoittamista

Oletko valmis allekirjoittamaan liikekiinteistöliikennettä toimistorakennukselle, vähittäiskaupan tilalle tai muulle liiketoimintaan? Ota ensin muutaman minuutin ja lue tämä luettelo. Kun muste on kuivunut vuokrasopimuksella, on liian myöhäistä tehdä muutoksia.

Susan Dawson, Waltzin kumppani, Palmer ja Dawson, LLC, käsittelee kysymyksiä, jotka sinun pitäisi kysyä itseltäsi ennen kuin allekirjoitat kaupallisen vuokrasopimuksen.

1. Olenko lukenut ja ymmärtänyt koko vuokrasopimuksen?

Kyllä, sinun täytyy lukea se.

Tiedän, että se on hyvin pitkä (ja kohtaamaan se, ei kovin mielenkiintoinen) asiakirja, mutta sinun on tiedettävä, mitä siinä on.

Tarkista ehdot. Älä oleta, että he saivat sen oikein. Varmista, että tarkistat aloituspäivän, päättymispäivän, vuokrauksen, vuokra-escalation ja minkä tahansa muun ehdokkaan ehdot. Varmista myös, että tiedät, mitä olet velvollinen tekemään.

Mikä on vuokranantajan velvollisuus tehdä? Voitko lopettaa sen? Varmista, että tiedät, mitä olet tekemässä.

2. Olen neuvotellut parhaan mahdollisen sopimuksen?

Vain siksi, että he antoivat sinulle vuokrasopimuksen, ei tarkoita, että neuvottelut ovat ohi. Monet vuokra-ehdoista ovat edelleen neuvoteltavissa. Kun luet tätä, tee luettelo kaikista niistä säännöksistä, joita et pidä ja lähetä se vuokranantajalle. Saatat olla yllättynyt siitä, kuinka paljon he ovat halukkaita vaihtamaan.

3. Onko yritykseni rakenne olemassa?

Jos haluat suojata kyseisen yrityssivun, varmista, että se on ensin paikallaan.

Varmista, että olet tallentanut yhdistyksen tai yhtiöjärjestyksen (jotkut valtiot kutsuvat nämä asiakirjat Sertifikaatit) LLC: lle takaisin valtiosihteeriin ennen kuin allekirjoitat.

4. Ymmärränkö vuokra-alan terminologian?

Esimerkiksi useimmat vuokrasopimukset käyttävät termiä "CAM", joka tarkoittaa "Yhteisen alueen ylläpitoa".

Sinulle olisi annettava prosenttiosuus CAM: stä, joka olet vastuussa vuokraamasi rakennuksen prosenttiosuudesta.

Varmista, että prosenttiosuus perustuu rakennuksen kokoon, eikä se ole riippuvainen siitä, kuinka paljon rakennusta vuokrataan.

5. Tarkastelenko CAM Stop -vuokrausta?

Useimmat vuokrasopimukset näinä päivinä ovat "triple net" (eli maksat vuokrasta, plus suhteellinen osuus CAM: n ja omaisuuden verot omaisuudesta).

Voit pyytää vuokranantajalta CAM Stop -vuokrasopimusta, joten maksat ainoastaan ​​CAM-maksujen ja kiinteistöveron korotuksen alkuperäisen vuokrasumman ylittävältä vuodelta (jota usein kutsutaan "perusvuodeksi").

Vaikka vuokranantaja voi korottaa vuokra-alennustasi, se vie paljon "mysteerimaksua" vuokrauksesta. Vaihtoehtoisesti pyydä CAM: n korkkia, jotta se ei voi nousta enemmän kuin tietty neuvotteluprosentti.

6. Olenko lukenut CAM-määritelmän?

Tämä on luultavasti yksi hämmentävimmistä osioista vuokrasopimuksesta, ja sinut yllättyy siitä, kuinka paljon maksat. Tarkista, että et maksa asioista, jotka liittyvät vuokranantajan markkinointitoimiin tai oikeudellisiin maksuihin, jotka liittyvät muiden vuokrasopimusten neuvotteluihin.

Muita tekijöitä, joita saatat joutua iskeytymään, ovat hallintomenot, jotka ovat yli 3%, maksetut etuudet vuokranantajan työntekijöille, muut vuokrasopimukset.

Lue lisää CAM-termien neuvottelemisesta.

7. Mikä on minun vastuullani investoinnit?

"Investoinnit", kun niitä käytetään kaupallisessa leasing-sopimuksessa, viittaavat yleensä merkittäviin rakennemenoihin, i. e. katto, säätiö, LVI (lämmitys, ilmanvaihto, ilmastointi) ja muut suuret korjaukset / korvat.

Mikä on "standardi" on erilainen kuin kaupunki ja omaisuus, mutta tyypillisesti neuvoisin asiakkaita allekirjoittamasta vuokrasopimusta, joka siirtää vuokralaiselle näiden korjaus- tai korvauskustannukset. Jos vuokranantaja tarvitsee maksamaan näistä kustannuksista, on kompromisseja.

Esimerkiksi jos vuokrasopimus kertoo, että olet vastuussa LVI-laitteiden korjaamisesta ja vaihtamisesta, ehdota vuokranantajalle, että hän etsii "korvaavan" ja että korjausvelvollisuus on rajoitettu huoltosopimukseen, ehkä kaksi kertaa vuodessa. on vastuussa kaikista yleisistä korjauksista tiettyyn vuotuiseen enimmäismäärään saakka.

8. Onko vuokrasopimus osoitettavissa?

Tarkista, onko vuokranantajalla oikeus irtisanoa vuokrasopimus, jos pyydät tehtävää; toisin sanoen joku muu voi vuokrata, jos myyt liiketoiminnan. Monille yrityksille sijaintisi on suuri arvo.

Jos vuokranantajalla on oikeus irtisanoa vuokrasopimus, kun pyydät toimeksiantoa, se voi tappaa myyntitapahtuman. Pyydä vuokranantajaa poistamaan tämä säännös tai sallimaan sen muuttamisen niin, että se ei koske yrityksen myyntiä. Ymmärtää, että vuokranantaja haluaa edelleen oikeuden hylätä tehtävän, jos uusi vuokralainen ei ole taloudellisesti hyväksyttävää.

9. Tarvitsenko henkilökohtaisen takuun?

Jos pääset pois allekirjoittamalla vuokrasopimuksen ilman henkilökohtaista takuuta, olet erittäin onnekas. Useimmat vuokranantajat eivät näinä päivinä allekirjoita, ellei sinä henkilökohtaisesti takaa vuokrasopimusta. Takaukset ovat kuitenkin neuvoteltavissa.

Harkitse takauksen antamista vain osalle vuokra-ajan, puolet. Tai neuvotella takuusta, joka kestää vain 6-12 kuukautta sen jälkeen, kun olet päättänyt sen sijaan, että se olisi jäljellä.

10. Olenko realistinen?

Jos vuokrasopimus on 3% suuremmasta kiinteistöstä, vuokranantaja on paljon todennäköisempää neuvottelemaan kanssasi kuin jos tilaa on vähintään 25%. Jotta todella ymmärrät, mitä kohteita on tärkeää neuvotella, harkitse palkata asianajaja tarkastella asiakirjaa ja auttaa sinua neuvotteluissa.

Vuokrasopimus voi tuntua uskomattoman yksipuoliselta ja raskaalta, mutta on olemassa joitakin erittäin hyviä syitä monille näistä säännöksistä ja asianajaja voi auttaa sinua päättämään, milloin leikata ja juosta ja milloin riski on sen arvoinen.

Lisätietoja

Yrityksen sijainnin etsiminen ja vuokraaminen