Miten ostaa pankin omistamat sulkemiset tai REOs

Oletko ajatellut ostaa foreclosure? Se auttaa ensin oppimaan hieman siitä, miten kodeissa pääsee sulkemiseen.

Pankit omistavat kiinteistöjä, koska pankit ovat hankkineet koteja sulkemisen kautta. Pankin kirjoihin kuuluvia asuntoja kutsutaan REO: ksi, joka on lyhenne "kiinteistöomistuksessa". Ymmärrä, että kun pankit saavat kiinteistöjä kodeille sulkemisen kautta, se johtuu usein siitä, että kukaan ei ilmoittanut oikeusturvan vaiheita tarjotakseen vähimmäismäärän nykyisestä kiinnityksestä tai pankista tarkoituksellisesti vähimmäishinnan niin korkealle, ettei kukaan koskettaisi sitä.

Pinnalla ei ehkä kuulostaisi, että markkinoiden sulkemiset ovat kannattavia, varsinkin jos pankki haluaa myydä varastojaan avoimilla markkinoilla summan, joka oli aiemmin velallisen luottolaitokselle . Tässä on kuitenkin ainakin kaksi syytä, joiden vuoksi REO voi olla sinulle kannattava:

• Jos kiinteään omaisuuteen on kiinnitetty kaksi lainaa (joka on tavallista näinä päivinä), toinen lainanantaja ei toisinaan sulje pois. Jos toinen lainanantaja ei maksa takaisin takaisin ensimmäiselle lainanantajalle ja aloittaa oman sulkemismenettelyn, toinen lainanantaja pyyhkiytyy sulkemiseen. Monet kiinnitykset ovat 20% tai enemmän alkuperäisestä markkina-arvosta.
• Pankki ei useinkaan halua istua varastostamme. Koska se ei saanut pienintä tarjousta sijoittajalta tai kotivakajalta suljetun myyntiin tuomioistuimessa, pankki saattaa todennäköisesti hinnoitella REO: n kotona vähemmän, vain päästä eroon siitä. Riippuu sisäisestä kirjanpidostaan.

REO-listausasiakkaiden löytäminen

Markkinoiden sulkemiseksi löytyvät verkossa paljon paikkoja. Voit kuitenkin löytää ne myös MLS: ssä. Jos pyydät ostajan edustajaa etsimään MLS: tä "REOs" varten, luultavasti huomaat, että hyvin pieni kourallinen kiinteistönvälittäjä on erikoistunut listalle REOs -tuotteita myytäväksi omalla naapurustossasi.

Seuraavassa on vinkkejä REO-listautumistoimistoista:

• Useimmat REO-listautumisasiamiehet luettelosta vain REOs, ei muuta omaisuutta.
• REO-listautumisasiantuntijat antavat usein alennuksia pankille vastineeksi sen liiketoiminnasta, koska nämä edustajat käsittelevät volyymia ja joskus varainhoitajan leikkaus.
• REO-listautumisasiamiehet tekevät rahaa joko myymällä paljon REO: ita tai toimimaan kaksoisagentina. Kahden toimiston välityksellä REO-listautumisagentti ansaitsee sekä listautumiskorvauksen että ostajan edustajan palkkion.
• Houkuttelemaan ostajan agentteja monet pankit tarjoavat suuremman osuuden komennosta ostajan edustajalle samalla, kun alennetaan listalleottoasiamiehen palkkiota.
• REO-listausasiamiehet edustavat yleensä myyjää, ei ostajaa. Harkitse, haluatko oman esityksesi, ehkä.
• REO-listautumisagentit ovat tyypillisesti korkeimpia tuottavia tekijöitä niiden liiketoiminnan määrän vuoksi.Ne eivät yleensä vietä paljon aikaa ostajien kanssa.
• Jotkut REO-listautumistoimistot ovat niin kiireisiä, että he palkkaavat avustajia kenttäpuheluihin. Monet eivät anna yksityistä matkapuhelinnumeroaan, mikä voi vaikeuttaa viestintää.

Ostajan edustajan palkkaaminen

Ellei sinulla ole suoraa kokemusta neuvotteluista pankkien kanssa, saatat saada parempaa edustusta ottamalla oma ostajaasi edustaja.

Ennen kuin valitset asiamiehen, valitse useita ja haastatkaa kiinteistönvälittäjiä löytämään sopivan sovituksen.

• Ostajan agentilla on luottamuksellinen vastuu suojata etuja.
• Ostajan edustajat eivät edusta myyjää. Silloinkin kun myyjä maksaa maksunsa.
• Ostajan edustajat maksavat yleensä myyjän. Tämä tarkoittaa sitä, että sinun ei tarvitse maksaa ostajan edustajaa.
• Ostajan asiamiehet voivat pyytää sinua allekirjoittamaan ostajan välittäjän sopimuksen, joka määrittelee asiamiehen tehtävät sinulle ja määrittää, kuka maksaa palkkion.
• Harkitse työskentelyä ostajan edustajan kanssa, jolla on kokemusta REOsien kanssa.

Neuvottelu REOs

Jos listaus on suhteellisen uusi markkinat, on hyvin mahdollista, että pankki ei poikennu paljon sen hintahinnasta. Sinulla on suurempi neuvotteluvoima, jos tarjoat tarjouksia kodeissa, jotka ovat olleet markkinoilla yli 30 päivää.

Seuraavassa on lisää vinkkejä:

• Pankit neuvottelevat irtolastialennuksista omistus- ja vartiointiyritysten kanssa. Jos valitset pankin nimike / vartiointilaitoksen, tarkista maksut, jotka yritykset veloittavat sinulta. Yleensä pankin maksetut, mutta ostajan maksetut palkkiot ovat korkeammat, koska otsikko ja talletukset usein muodostavat nämä alennukset veloittamalla ostajia enemmän.
• Monet pankit poistuvat maksamasta ostajalle tyypillisiä sulkemiskustannuksia. Jotkin palkkiot, kuten siirtoverot, lääninhallitukset ja valtion maksut, kantavat ostajan eikä pankin. Pankit eivät usein maksa tuholaisten raportteja, korjauksia tai kotitakuun suunnitelmia.
• Jotkut pankit eivät allekirjoita vastapalvelutarjontaa, ennen kuin kaikki ehdot on sopimuspuolten kesken sovittu suullisesti.
• Odota, että pankki voi tehdä oman ostosopimuksen tai lisäyksen tavalliseen ostosopimukseen. Lue se perusteellisesti ja kysy neuvoa kiinteistönvälittäjältä, jos et ymmärrä sitä. Voit lyödä vetoa siitä, että pankin asianajaja laati tämän sopimuksen, eikä se ole teidän hyväksi.
• Jos pankki ei vaivaudu ja saat hylkäyksen, odota 30 päivää ja lähetä alkuperäinen tarjous uudelleen alkuperäisen päivämäärän jälkeen ja uusi päivämäärä.
• Voit odottaa 10 päivää vastausta tarjoukseen pankista. Ole kärsivällinen. Tiedän, että kuulostaa ääneen, että jotkut pankit voivat kestää kauan vastaamaan, mutta he voivat.
• Pankki voi pyytää sinua antamaan lainahakemuksen, jotta se voi ennalta määrätä sinulle; Sinulla ei ole kuitenkaan velvollisuutta hankkia lainaa kyseiseltä pankilta.
• Jos et voi sulkea ennalta määrättyä tilinpäätöspäivää kohden, pankki voi veloittaa sinulle rangaistuksen kultakin päivältä.Varmista, että sinulla on lainaehdokas kirje omalta lainanantajallesi ennen tarjouksen tekemistä ja saat varmuuden siitä, että saat rahoituksen lainanantajallasi käyttämättä odottamattomia viivästyksiä.
• Sinua todennäköisesti pyydetään ostamaan koti "sellaisenaan". Markkinoiden sulkemiseen on haittoja. Tee tarjouksesi kohteeksi kotitarkastus. Jotkut myyjät oletusarvoisesti nauhoittavat varoja foreclosure kodeissa.

Kirjoittamisen aikana Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa Kaliforniassa.