Yksityinen kiinnitysvakuutus (PMI) vs. yhdistelmäluotot

Ennen presidentti Bushin lakisääteistä lakisääteistä verotuksen ja terveydenhuollon lakia vuodelta 2006 , kiinnitysvakuutusmaksut eivät olleet verovähennyskelpoisia. 1. tammikuuta 2007 alkaen lainanottajat voivat nyt vähentää nämä maksut. Pinnalla tämä kuulostaa hyvältä uutiselta ensimmäistä kertaa kotiin ostajille. Mutta onko se?

Yksi perättäisten lainojen ottamisesta, jota kutsutaan myös yhdistelmäluottoiksi, oli verovähennys, joka oli maksettava kaiken sen koron vastaisesti maksamalla kiinnitysvakuutusmaksua, joka ei ollut verovähennys yhtä lainaa kohden.

Toinen etu on se, että yhdistelmälainan kokonaismaksut ovat usein paljon pienempiä kuin PMI: n suorittamat maksut.

Combon lainat toimivat

Combo- tai piggyback-lainoja ovat rahoitus, joka yhdistää ensimmäisen kiinnityksen toisen kiinnityksen kanssa (ennakkomaksulla tai ilman). Syyt, miksi tällaiset lainat ovat houkuttelevia, ovat siksi, että monet kodin ostajilla eivät ole 20 prosenttia ostohinnasta käteisenä eikä halua laskea 20 prosenttia koti- ja combo-lainojen välttämiseksi PMI: n maksamisvelvollisuudesta. Yleisiä yhdistelmäluottoja ovat:

• 15.5.80. Tämä skenaario merkitsee 5 prosentin laskemista ja ensimmäisen kiinnityksen maksamista, joka on 80 prosenttia hankintahinnasta ja johon liittyy toinen kiinnitys, joka käsittää 15 prosenttia ostohinnasta.
• 10/10/80. Tämä skenaario merkitsee 10 prosentin laskemista ja ensimmäisen kiinnityksen maksamista, joka on 80 prosenttia ostohinnasta ja johon liittyy toinen kiinnitys, joka käsittää 10 prosenttia ostohinnasta.
• 80/20. Tämä skenaario merkitsee nollan alentamista ja ensimmäisen kiinnityksen maksamista, joka on 80 prosenttia ostohinnasta, ja toinen kiinnitys, joka käsittää 20 prosenttia ostohinnasta.

Toisen kiinnityksen korot ovat korkeammat kuin ensimmäisen kiinnityksen, mutta joskus kokonaismaksut ovat pienemmät kuin ensimmäisellä kiinnityksellä rahoitetut yksityisen kiinnitysvakuutuksen. Lisäksi, koska yhdistelmäluotot olivat huipussaan vuonna 2005, monet lainanottajat harkitsevat muita vaihtoehtoja lyhytaikaisten koronvaihteluiden vuoksi.

Vertailemalla PMI- ja Combo-lainoja

Vertaa kahden lainanottajan identtisiä FICO-pisteitä 680. Näin numerot toimivat:

80/20 Rahoitus
Sano, että Klingon-perhe ostaa 500 000 kotiin 80/20 rahoitusta. Ensimmäinen kiinnitys olisi 6, 25% ja maksetaan 2, 462. 87 euroa kuukaudessa pääomaa ja korkoa. Toinen kiinnitys olisi 8,5% ja maksettava 768 dollaria. 91 kuukaudessa, pääoma ja korko.

Yhdistelmälainan kokonaiskorvaukset: $ 3, 232

100% PMI
Mutta Romulanin perhe ostaa 500 000 dollaria kotiin 100%: n rahoituksella PMI-vakuutuksella. Ensimmäinen kiinnitys olisi myös 6. 25%, mutta se maksetaan $ 3 079: ssa ja PMI-vakuutus lisää 400 dollaria kyseiseen maksuun.

Ensimmäinen kiinnitys PMI: n kanssa: $ 3, 479.

Romulanin perheen on odotettava kahta vuotta ja saatava arviota 20 prosentin pääomasta selvittämään vakuutuksen. Mutta sanovat Romulalaiset tekevät, ja maksu laskee 3 079 dollariin ilman PMI: tä. Romulalaiset eivät maksa vähemmän kuin Klingonit lainaan 63 päivään asti.

MMI: n / PMI: n tuloveroa koskevat ominaisuudet

Mortgage Insurance -maksut (MMI) makse- taan FHA: sta, maaseudun asuntolainoista ja jotkut perinteiset lainat edellyttävät yksityistä kiinnitysvakuutusta (PMI), jotka molemmat ovat vähennyskelpoisia tietyin varaukset:

• Verohelpotus- ja terveydenhuollon laki PMI-verovähennyksistä koskee 31.12.2006 jälkeen myönnettyä rahoitusta. Tämä tarkoittaa sitä, että omistajat voivat vähentää vuonna 2007 otettujen lainojen kiinnitysvakuutuksen. Huomattavampia uutisia on se, että Vuoden 2007 Mortgage Forgiveness Debt Relief Act -lain nojalla PMI-verovähennys on pidennetty vuoteen 2010 mennessä.
• Saatavilla henkilöille, jotka tekevät yhteisiä tai yksittäisiä tuottoja alle 100 000 Yhdysvaltain dollaria mukautetun bruttotulon (AGI) tai 50 dollarin, 000 AGI aviopuolisoiden osalta erikseen. Useimmat ihmiset tarvitsevat ansaita vähintään 50 000 dollaria erottaakseen paremman tauon kuin tavanomaisen vähennyksen tekeminen, joten tämä melko kapea kelpoisuus niille, jotka ansaitsevat yli 50 000 dollaria mutta alle 100 000 dollaria.
• Perheet ansaita yli 110 000 dollaria AGI ei voi vähentää. Mutta niille, jotka ansaitsevat 100 000: n ja 110 000: n dollarin välillä AGI: n, vähennys lopetetaan 10 prosentilla 1 000 dollarilla.
• Vähennys on saatavissa jälleenrahoituksina, jos alkuperäinen lainan määrä ei nouse. Laske laina-maksut lainaan, ja luultavasti ylität alkuperäisen saldon ja et ole oikeutettu.

Asiantuntijat ennustavat varauksen uudistamista seuraavilla perusteilla:

• Asuntovakuutuksen verovähennys päättyy veronmaksajien hyväksi.
• Varaus on hyvin vastaan ​​kodin ostajilta.
• Kiinnitysvakuutuksen vähennysoikeus auttaa ensi kertaa asunnon ostajia ostamaan asuntoja.

_{Kirjoittamisen aikana Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa Kaliforniassa.}