Teki Fannie ja Freddie Cause Mortgage Crisis

Oliko Fannie Mae ja Freddie Mac todellinen subprime-asuntolainan syy? On vaarallista ajatella niin. Tämä johtuu siitä, että ne olivat erinomainen esimerkki suurista taloudellisista voimista, jotka aiheuttivat pankkikriisiä ja pelastuspalvelua. Lainsäädännölliset pyrkimykset nopeasti puhjeta Fannie ja Freddie eivät estä muita lamaa. Mikä vielä pahempaa, se voisi vahingoittaa edelleen asuntomarkkinoita.

Fannie ja Freddie olivat valtion sponsoroimia yhteisöjä (GSE).

Se merkitsi, että heidän oli oltava kilpailukykyisiä, kuten yksityinen yritys, ja säilytettävä osakekurssinsa. Toisaalta niiden jälkimarkkinoilla myytävien kiinnitysten arvo oli epäsuorasti . Tämä sai heidät olemaan vähemmän pääomaa tukemaan heidän kiinnitystään tappiotapauksessa. Tämän seurauksena Fannie ja Freddie painostettiin ottamaan riskit kannattavalle, mutta tiesivät, että he eivät kärsisi seurauksista, jos asiat muuttuisivat etelään.

Hallitus on asettanut heidät näin antamaan heille mahdollisuuden ostaa päteviä kiinnityksiä, vakuuttaa heidät ja jälleenmyydä ne sijoittajille, mikä vapauttaa pankkien varoja uusien kiinnitysten tekemiseen. Näin he olivat perinteisesti mukana vähintään puolessa kaikista uusista kiinnityksistä vuosittain. Joulukuussa 2007, jolloin pankit alkoivat supistaa lainojaan, Fannie ja Freddie olivat ainoat lainanantajat, jotka toimivat edelleen ja vastaavat 90% kaikista kiinnityksistä.

Valtioneuvoston asetuksilla estettiin Fannie ja Freddie ostaa sellaisia ​​asuntolainoja, jotka eivät täyttäneet maksu- ja luottotarpeita.

Mutta kun kiinnitysmarkkinat muuttuivat, niin he tekivät myös liiketoimintaansa.

Vuosina 2005-2007 muutamat hankkimat kiinnitykset olivat tavanomaisia, kiinteäkorkoisia lainoja, jotka laskivat 20 prosenttia. Itse asiassa useimmat niistä ostetut tai taatut kiinnitykset olivat joko subprime-, interest-only-tai negatiivisia poistoja. Tämä johtuu siitä, että pankkien ja sääntelemättömien asuntolainojen välittäjien luottotyyppejä.

ItT: tä heikensi niiden johdannaisten käyttö suojaamaan salkkujen korkoriskiä. Mutta yksityissektorin yritysten kanssa osakkeenomistajien miellyttää, he tekivät tämän pysyäkseen kilpailukykyisenä muiden pankkien kanssa. He kaikki tekivät samoin.

Valtioneuvoston asetuksilla estettiin Fannie ja Freddie ostaa sellaisia ​​asuntolainoja, jotka eivät täyttäneet maksu- ja luottotarpeita. Tämä merkitsi, että he ostivat, myivät tai takaavat 50 prosenttia kiinnityksistä, mutta se oli uskottavin puolet. Vuoteen 2007 mennessä vain 17% sijoituksista oli subprime- tai Alt-A-lainoja. Mutta kun asuntojen hinnat laskivat ja asunnon omistajat alkoivat laiminlyödä, tämä suhteellisen pieni osa subprime-lainoista antoi 50 prosenttia tappioista.

Fannie Maen lainaostot olivat:

• 62% negatiivinen poisto
• 84% korko vain
• 58% subprime
• 62% tarvitsi alle 10% ennakkomaksun.

Freddie Macin lainat olivat vieläkin riskialttiimpia, ja ne koostuivat:

• 72% negatiivinen poisto
• 97% korko
• 67% subprime
• 68% tarvitsi alle 10% ennakkomaksun.

Se oli ylivoimaisesti eksoottisia lainoja subprime lainanottajien lisäksi, jotka tekivät Fannie ja Freddie lainan hankinnat niin myrkylliseksi.

Fannie ja Freddie hallitsevat vähemmän myrkyllisiä lainoja kuin useimmat pankit

On kriittistä kuitenkin ymmärtää, että säännösten vuoksi ne otti alle näistä lainoista kuin useimmat pankit.

Useiden analyytikkojen mukaan he lisäsivät näiden lainojen hankkimista markkinaosuuden säilyttämiseksi siitä, mikä oli tullut erittäin kilpailluille markkinoille. (Lähde: (Source: SeekingAlpha, Kuinka paljon Fannie ja Freddie syyttävät?), 2. lokakuuta 2008, Washington Post Fannie ja Freddie tulevat kuumaksi aiheeksi, 10. lokakuuta 2008)

Vuonna 2005 senaatti sponsoroi lakiehdotuksen kieltää heitä pitämästä asuntovakuudellisia arvopapereita salkussaan, koska he halusivat vähentää riskiä hallitukselle. Kaikkiaan kaksi GSE: tä omistivat tai takaavat yhteensä 5 5 biljoonaa dollaria 11 biljoonan dollarin asuntolainamarkkinoista. Kun senaatin lakiehdotus epäonnistui, Fannie ja Freddie kasvattivat riskialttiiden luottojensa määrää, koska he voisivat tehdä enemmän rahaa lainoista korkeisiin korkoihin kuin lainojen myynneistä.

(Lähde: Barron's, Is Fannie Mae Next Government Bailout ?, 10. maaliskuuta 2008, IHT, Fannie ja Freddie syyttipeli, 24. elokuuta 2008)

Hallituksen tehtävänä on ylläpitää korkeita osakekursseja erittäin kilpailukykyisten asuntomarkkinoiden aikana Fannie ja Freddie suostuivat enemmän r iskenään, koska veronmaksajien oli viime kädessä omaksuttava tappiot. Mutta ne eivät aiheuttaneet asuntojen laskusuhdanne. He eivät tulvanneet markkinoille eksoottisia lainoja. Sen sijaan ne olivat asuntoluottokriisin esimerkki, ei syy.

Johdannaiset auttoivat Fannie's Downfall

Koska GSE: t, Fannie ja Freddie ei tarvinnut kompensoida lainakantaansa riittävän pääoman varastomyynnistä sen kattamiseksi. Se oli seurausta sekä edunvalvonnasta että siitä, että heidän lainansa olivat vakuutettuja, joten he kokivat, ettei heidän tarvinnut. Sen sijaan ne käyttivät johdannaisia ​​suojaamaan salkkujensa korkoriskiä. Kun johdannaisten arvo laski, niin he kykenivät myös takaamaan lainoja. (Lähde: NYT, Fannie, Freddie ja You, 14.7.2008)

Tämä johdannaisten altistuminen osoittautui menetykseksi, kuten useimmilla pankkeilla. Kun asuntojen hinnat laskivat, jopa pätevät lainanottajat päätyivät enemmän kuin kotitalous oli arvoinen. Jos he tarvitsisivat myydä taloa mistä tahansa syystä, he menettäisivät vähemmän rahaa antamalla pankin sulkea pois. Negatiivisten poisto- ja korko-lainojen lainanottajat olivat vielä huonommassa asemassa.

Fannie ja Freddie poistavat mahdollisen asuntorahoituksen

Jotkut lainsäätäjät ehdottavat Fannie ja Freddien poistamista. Toiset viittaavat siihen, että U.S. kopio Euroopassa käyttää katettuja joukkovelkakirjalainoja useimpien asuntolainojen rahoittamiseen.Kanssa katetut joukkovelkakirjalainat, pankit säilyttävät luottoriskin niiden asuntolainoja, mutta myyvät joukkovelkakirjalainat, joita nämä kiinnitykset ulkomaiset sijoittajat, joten off-load korkoriski.

Fannie ja Freddie poistaisivat huomattavasti kiinnelainojen saatavuutta ja lisäisivät kustannuksia. Pankit eivät ole, eivätkä halua, ryhtyä takaamaan kiinnitykset. Tutkimukset ovat osoittaneet, että ilman Fannie ja Freddie, asuntolainojen korot voivat nousta jopa 9-10%. Tämä vahingoittaisi asuntomarkkinoita ennen kuin se olisi voinut toipua. (Lähde: Barron's, Life after the Old Fannie ja Freddie, 15. syyskuuta 2008)