Sulkemis- ja lyhytaikaiset verot

IRS sanoo, että ei ole ilmaista lounasta verojen osalta. Jos siirrät otsikkoa kotiseudullasi, joko vapaaehtoisesti takuu- tai avustustodistuksen kautta tai tahattomasti sulkemisen kautta, olet myynyt kotiasi. Voit joutua maksamaan veroja, vaikka myyt kotisi tappiollisesti joko lyhyellä myynnillä tai sulkemalla.

Se ei näytä oikeudenmukaiselta. Mikä pahempaa on, et ehkä edes huomaa, että veloitat veroja siihen päivään asti, kun avaat postisi ja löytäisit 1099.

Muista, että kaikki 1099-luvut eivät merkitse sitä, että maksat myös tuloveron. Pankit lähettävät 1099: n rutiinikysymyksenä.

Puhuin Julian Blockin, Larchmontin, NY: n asianajajan kanssa, jonka The New York Times on maininnut johtavaksi veroedustajaksi. Tässä on, mitä hänellä on sanottavista verot, voitot ja tappiot ahdistuneesta myynnistä, kuten sulkemiset ja lyhyet myynnit:

Julian Lohko voitoista ja menetyksistä

"Sellers, jotka ovat omistaneet omat asuntonsa pitkiä aikoja, yhä saavuttavat voitot.

" Mutta kahden viime vuoden aikana hankittujen asuntojen myyjät aiheuttavat tappioita. Vaikka oletettaisiinkin, ettei hintojen lasku aiheudu, menetykset johtuvat kiinteistönvälittäjien, asianajajien ja vastaavien kulujen takia. Myyjät eivät voi vähentää näitä tappioita. Ei ole mitään eroa, että he joutuvat myymään esimerkiksi työpaikan muutosten tai terveyssyiden vuoksi.

"Henkilökohtaisten asuntojen myyjien ongelmien ohella on veroedellytyksiä sijoittajille, jotka ovat esimerkiksi ostaneet useita asunnot Yhdysvalloissa Floridassa, eivätkä pysty heittämään niitä, koska mahdolliset ostajat odottavat hintojen laskua edelleen

Usein ei ole kannattavaa, että nämä sijoittajat voivat vuokrata paikkansa, mitä he saavat vuokranmaksuina eivät riitä kattamaan kiinteistöveronsa ja kiinnitysluotonsa korkojaan, vaan ainoa vaihtoehto on myydä tappiolla. "

"Myyjät voivat hyvittää pääomatulojaan myyntivoittoja vastaan.

Mutta ilman myyntivoittoja, vuosittainen korko on 3 000 dollaria (1 500 dollaria aviopareille erikseen) niiden korvausten määrä, jotka ne voivat korvata "tavanomaisesta tulostaan", eli tulot lähteistä, kuten palkat, eläkkeet ja eläkkeelle siirtymistä koskevat menot. Laki antaa heille mahdollisuuden siirtää käyttämättömiä menetyksiä myöhempinä vuosina. "

Foreclosures

"IRS on t jotka koskevat sellaisten omistajien asuntojen lainanantajia, jotka ovat jääneet taakse kiinnitysmaksuihinsa. Voi olla vakavia ja odottamattomia verovaikutuksia omistajalle, joka yksinkertaisesti kävelee pois, koska hänellä on vain vähän tai ei lainkaan pääomaa ja lainanantaja ottaa ja myy paikan.

"Tässä tilanteessa lainanantajan peruuttaminen tai anteeksianto tavallisesti tarkoittaa velallisen raportoitavaa tuloa, vaikka on joitakin poikkeuksia, kuten maksukyvyttömyys."

Henkilökohtaisen vastuun estäminen

" Esimerkiksi Brown ostaa huoneistoa ja käyttää sitä henkilökohtaisena asuinpaikkana, hän maksaa $ 300 000 ja maksaa 15 000 dollaria ja ottaa asuntolainan 285 000 dollaria. Hän on henkilökohtaisesti vastuussa asuntolainasta. laina on 280 000 dollaria, Brownin laiminlyönti ja lainanantajan pankki hyväksyy yksikön vapaaehtoisen luovutuksen ja lainan.

Samankaltaiset asunnot tuolloin myyvät 230 000 dollaria.

"Verokoodi käsittelee kauppaa myyntiä. Brown aiheuttaa 70 000 dollarin menettämätöntä menetystä, jonka summa, jonka hänen huoneensa oikaistut 300 000 dollaria ylittää sen markkina-arvon 230 000 dollaria. Ei vähennystä tappiolle, koska Brown käyttää huoneistoa henkilökohtaisena asuinpaikkana.

"Brown on myös ilmoittautunut 50 000 dollarin tuotto, kun pankki peruuttaa lainan. $ 50 000 on summa, jonka velka $ 280 000 ylittää markkina-arvon 230 000 dollaria.

" Anna IRS kun pantattu omaisuus on suljettu tai lunastettu takaisin, ja pankki toisi sen takaisin tai pankki tietää, että Brown on luovuttanut kiinteistön. Pankki lähettää lomakkeen 1099-A Brownille ja IRS: lle. Esimerkissä olevien numeroiden avulla 1099-A ilmoittaa sulkemisen tarjoushinnan (230 000 dollaria), Brownin velan (280 000 dollaria) summan ja siitä, oliko hän henkilökohtaisesti vastuussa.

Velan peruuntuminen (täällä $ 50 000) verotetaan tavanomaisten tulojen verokantaa vastaavasti kuin palkasta. "

Turvattu velka ilman henkilökohtaista vastuuta

Kleinrock Publishingin mukaan IRS sanoo myyjille, jotka eivät ole velallinen vastaa henkilökohtaisesti velkaa, joka sisältää täyden peruutetun velan, vaikka omaisuuden arvo, joka on velan vakuus, on vähäisempi, mikä voidaan korvata omaisuuden oikaistusta perustasta riippuen. Kalifornian kiinteistö ei kanna mitään henkilökohtaista vastuuta.

Esimerkiksi Ms Smith ostaa kotiin arvoltaan 300 000 dollaria, laskee 30 000 dollaria ja ottaa asuntolainan $ 270 000. Smith lopettaa maksujen suorittamisen. lainojen saldo on 260 000 dollaria ja kodin markkina-arvo on laskenut 250 000 dollariin. Smithin oikaisu on 295 000 dollaria, mikä johtuu 5 000 000 vahinkotapahtumasta. Summa, jonka Smith uskoo sulkemiseen, on 260 000 dollaria. Smith kuvaa hänen voittonsa tai tappionsa vertailemalla 260 000 dollaria, mikä on summa, joka on oikaistuna 295 000 dollaria. Hänellä on 35 000 dollaria tappio.

Ennen sulkemista tai myymistä, suunnitella etukäteen

Ennen kuin voit myydä lyhyellä myyntitilillä tai käydä sulkemisen kautta, pyydä laillisia ja verotuksellisia neuvoja. Tee verosuunnittelu etukäteen, ennen kuin on liian myöhäistä.

Lisätietoja antaa valtuutettu tilintarkastaja tai tarkista IRS-verkkosivusto.

Väliaikainen korjaus, joka on nimeltään Mortgage Forgiveness Debt Relief Act vuodelta 2007, tarjoaa helpotusta velan anteeksianto verotuksen tiettyjen omistajien matkustajien ja saattaa vanhentua.Kalifornian lait ovat erilaiset lyhytaikaisiin myyntituloksiin, jotka johtuvat CA: n siviililakikoodi 580e: stä ja IRS: n myöntämistä kiinnityskirjeistä ja Franchise Tax Boardin puolesta. Pyydä toimivaltaisia ​​veroneuvojia selvittämään, oletko verovapaus.

Lähde: Asianajaja Julian Blockin kirjoihin kuuluu "Kotitalouden opas vero säästämistä varten", jota lainopettaja James Edward Maule Villanova-yliopistosta kiitti "Vertailusäännöt helposti luettavana ja hyvin organisoituna." tilaa hänen kirjojaan, käy Julian Blockin verkkosivustolla.