Saada vuokra-asunto valmis myyntiin

Samoin kuin sinun oli tehtävä tiettyjä vaiheita, kun olet ostanut vuokra-omaisuuden, sinun on myös tehtävä tiettyjä valmisteluja, kun haluat asettaa vuokra-asunnon myynnille. Getting itse ja omaisuutesi valmiina auttavat sinua antamaan sinulle parhaat mahdollisuudet myydä omaisuuttasi nopeasti ja ylhäältä dollaria kohti. Tässä on vaiheita, joita sinun pitäisi tehdä ennen kuin laitat omaisuutesi markkinoille.

Paperwork

Tulo- ja kulukertomus: Haluat varmistaa, että sinulla on kaikki taloudelliset tiedot järjestyksessä, ennen kuin laitat vuokra-asunnon myynnille.

Tulo- ja kustannusraportin valmistelu antaa sinulle ja mahdollisille ostajille paremman kuvan omaisuutesi arvosta.

Tulot: Sisällytä tähän tulo- ja kustannusraporttiin haluat tallentaa kaikki kiinteistön saamat tulot kuukausittain ja vuosittain. Tämä voi sisältää vuokralaisen kuukausittaiset vuokravastuut sekä mahdolliset lisämaksut pysäköintitiloista, pesukoneista ja kuivausrummista tai maksuista, jos olette onnekas, että sinulla on mainostaulu tai matkapuhelinpatsas omistossasi.

Kulut: Tulo- ja kustannusraporttiin on sisällytettävä myös vuodelle varatut rahat. Tämä voi sisältää:

• Kiinteistöverot
• Vakuutusmaksut
• Vesi- ja viemärijakot: Jos olet vastuussa apuohjelmista.
• Sähkömaksut: Jos olet vastuussa apuohjelmista.
• Kaasumaksut: Jos olet vastuussa apuohjelmista.
• Öljynmaksut: Jos olet vastuussa apuohjelmista.
• Huolto: Useimmat sijoittajat ja / tai realtorit arvioivat prosenttimäärän huoltoa varten. Perinteisesti tämä määrä on viisi prosenttia bruttotuotosta. Ylläpitokustannukset vaihtelevat kiinteistön koon, kiinteistön ikäisyyden ja ulkoisen tilan mukaan. Se voi sisältää esimerkiksi viherrakentamiskustannuksia, kustannuksia korjaamaan tai korvaamaan vanhentuneita tai vioittumattomia kalusteita, ovilukkoja, ikkunoita, säröiltuja laattoja, putkivuotoja, katon vuotoja tai heikosti kaiteita.
• Vapautumiskustannukset: Useimmat sijoittajat huomioivat avoimuuskertoimen. Ominaisuuden tyypistä riippuen voit odottaa, että tämä määrä on viiden ja kymmenen prosenttia bruttotuotosta. Vapautumiskustannuksiin voi sisältyä kiinteistöjen markkinointikustannuksia, kuten mainosten vuokrausta vuokrausta ja kiinteistön pitämistä koskevia kustannuksia, kuten veroja ja vakuutuksia.

Kerää tuloja, kuluja ja omaisuudenhoitoa koskevat asiakirjat

Tuotto- ja kuluilmoituksen erät: Ennen kuin laitat vuokra-asuntosi myytäviksi, sinun kannattaa etsiä mukana olleista kohteista tuloista ja kuluista. Haluat kerätä nämä lausunnot edelliseltä vuodelta. Tämä voi sisältää kaikki hyödyllisyyslaskut, vakuutuslausunnot, kiinteistöverot, kiinnitysmaksut, vuokravastuut, ylläpitokulut ja niin edelleen.

Sinun on tarkistettava kaikki nämä kuitit tietokoneeseen, jotta sinulla on myös digitaalinen kopio niistä. Tämä helpottaa kohteen lähettämistä potentiaaliselle ostajalle, asianajajalle tai kiinteistönvälittäjälle pyynnöstä, koska sinulla on jo sähköinen saatavuus.

Kopiot kaikista sovellettavista vuokrasopimuksista: Haluat kerätä kopioita kaikista vuokrasopimuksista tehdyistä vuokrasopimuksista. Tätä käytetään todentamaan nykyinen vuokramaksu sekä vuokrasopimuksen pituus.

Luettelo kaikista viimeisimmistä kiinteistöjen parannuksista: Sinun pitäisi koota luettelo kaikista parannuksista, jotka olet tehnyt kiinteistöön viime vuosina. Olet esimerkiksi asettanut uuden katon, korvannyt uunin tai remontoinut keittiön? Haluat myös sisällyttää arvioitu päivämäärän työhön ja mahdollisesti parannuksen likimääräisen arvon.

Parannuksia koskevassa luettelossasi halutaan lisätä kuvaavia adjektiiveja. Esimerkiksi sen sijaan, että sanoisi remontoidun keittiön, saattaa olla houkuttelevampi sanoa remontoitu keittiö, mukaan lukien harmaat shaker-tyyliset kaapit, polaarinen valkoiset graniitit ja viistottu metropysäkki.

Lisäksi sinun on myös löydettävä todisteet tehdystä työstä. Tämä voi olla kopioita laskuista, työsopimuksista tai muista kuitituloista.

Usein kiinteistönvälittäjä käyttää tätä parannusehdotusta yhdistettäessä kiinteistösi listalleottoa. Siksi tämän luettelon on oltava mahdollisimman perusteellinen.

Kopiot kaikista käyttöluvista: Ensimmäinen asia, jonka haluat tehdä, on varmistaa, että omistuksessasi ei ole avoimia lupia. Kaupasta riippuen voit tehdä tämän pyynnön henkilökohtaisesti, puhelimitse tai verkossa. Tätä kutsutaan avoimeksi julkiseksi rekisteriksi.

Jos kiinteistössä on avoimia lupia, sinun on todennäköisesti suljettava ne ennen myyntiä. Sinun on selvitettävä, mitä työtä on tehtävä, vuokrata toimiluvan saanut urakoitsija työn loppuun saattamiseksi, tarkastaja tulee ulos kaupungista ja tarkistaa, että työ on tehty koodilla, jotta he voivat sulkea luvan.

Sinun pitäisi kerätä tai hankkia kopioita kaikista luvan kaikista tehtävistä, jotka olivat koskaan valmiit kiinteistössä. Kaupunkisi pitäisi pystyä tarjoamaan sinulle jäljennökset kaikista kiinteistörekistereistä.

Määritä voiton potentiaali

Sinun tulisi arvioida taloutesi saadaksesi pallonhallintaa siitä, kuinka paljon rahaa voit mahdollisesti tehdä, jos myyt omaasi.

1. Kuinka paljon velkaa kiinnityksestäsi? Onko sinulla etukäteismaksuja?

2. Tiedä sulkemiskustannukset, joista olet vastuussa kiinteistön myynnin aikana. Tähän voi kuulua myytävänä oleva kiinteistösiirtoverkko, kiinteistönvälityspalkkio myynnissä, tallennusmaksut ja asianajopalkkiot.

3. Tiedä, mitä verotuksellinen perusta on kiinteistön suhteen, jotta tiedät kuinka paljon veroista olet velkaa. Puhu tilintarkastajan kanssa selvittääksesi, mikä veropohja on.

Yleensä olet perustamaan kaikki kulut, jotka ovat menneet kiinteään omaisuuteen, jota ei ole kirjattu tiettynä vuonna, kuten ostohinta, sulkemiskustannukset ja parannukset, miinus siitä, kuinka paljon olet kirjannut poistoina vuodet.

4. Tiedä, mikä omaisuuden karkea markkina-arvo on. Sinun pitäisi löytää kaksi tai kolme vertailukelpoista ominaisuutta, jotka ovat myyneet omalla alueella viime vuonna. Voit käyttää näitä numeroita saadaksesi karkean käsityksen hintaluokasta, jossa omaisuutesi pitäisi myydä.

5. Ota kiinteistön karkea markkina-arvo, miinus asuntolainasi jäljellä olevasta summasta vähennettynä kiinteistöjen myynnin sulkemiskustannuksilla, jotta voit selvittää, kuinka paljon rahaa käydään myytävänä.

6. Sinun on sitten määritettävä, kuinka paljon rahaa sinulla on pääomavoiton veroista. Voit tehdä tämän ottamalla omaisuuden myyntihinnan miinus laskettu veropohja. Tämä määrä määrittää, mitä velkaa pääomavoiton verot. Varmista, että puhut tilintarkastajan kanssa, koska voi olla skenaarioita, joissa kävelet hyvin vähän rahaa myyntiin, mutta velkaa huomattavasti enemmän myyntivoittoja verot poistot poistot otettu koko omistajuuden omaisuutta.

Huolto

Viivästynyt huolto: Ennen myyntiä haluat hankkia kiinteistösi mahdollisimman hyvää. Tämä on aika käsitellä kaikki ylläpitokysymykset, jotka olet laskenut pois. Tämä voi sisältää maalaus yhteisiä alueita, parantaa maisemointi tai hillitä valitus, vahvistaa käymälöitä tai pieniä tippoja hanat.

Pääomanparannukset: Sinun on myös selvitettävä, onko pääomanparannus ennen myyntiä sen arvoista. Tuleeko parannus tuottamaan suuremman tuoton kuin se maksaa? Esimerkiksi, voitko laittaa uuden katon kiinteistöön alle markkinakoron?

Onko järkevää sijoittaa lisää rahaa kiinteistöön? Jos et tee tällaisia ​​parannuksia, vähennäkö myyntimahdollisuutta? Oliko huono katto, mädäntynyt kannet tai reiät seinissä estää joku hankkimasta omaisuutta?

Yleiset vinkit

Ilmoita vuokralaisille: Kun vuokra-omaasi on todella markkinoilla, tulevien ostajien on voitava tulla vähintään yhteen vuokra-asuntoon, kun he katsovat kiinteistöä. Sinun on siis määriteltävä, miten ja milloin ilmoitat vuokralaisille, että laitat omaisuuden myynnille. Riippuen omaisuuden koosta, sinun ei ehkä tarvitse ilmoittaa kaikille vuokralaisille aikomuksestaan ​​myydä omaisuutta. Sinun on ilmoitettava vuokralaisille, joiden huoneistot haluat näyttää mahdollisille ostajille.

Joskus asukkaat pelkäävät, kun he kuulevat, että omaisuus on myynnissä. He huolehtivat siitä, että heidät siirretään pois, kun heidät myydään. He huolehtivat myös siitä, kuinka uusi vuokranantaja hoitaa kiinteistöä. Jotkut vuokralaiset käyttävät tätä myös tilaisuutena suihkuttaa vuokranantajaa kohtuullisiin ja kohtuuttomiin asioihin, joten ole varovainen vuokraamalla vuokralaisten vuorovaikutus mahdollisten ostajien kanssa.

Täytä kaikki avoimet työpaikat: Ennen myyntiä, sinulla on ihanteellinen 100 prosentin käyttöaste omaisuuttasi. Jos sinulla on avoin työpaikka, älä leikkaa kulmia yrittääkseen täyttää avoinna olevan työpaikan nopeasti. Varmista, että noudatat edelleen koko seulontaprosessia.

Jos omaisuutesi ei myy nopeasti, joudut pysymään jollekin vuokralaiselle, jonka sijoitat kiinteään omaisuuteen. Et myöskään halua sijoittaa asukkaille ongelmia, jotka voivat vahingoittaa omaisuutta kerrallaan, kun se tarvitsee parhaansa. On parempi saada vapaata yksikköä kuin huono vuokralainen.

Haastattelu Realtors: Sinun tulee löytää kiinteistönvälittäjä listata vuokra-omaasi. Jos sinulla on jo kiinteistönvälittäjä, jonka kanssa olet työskennellyt aiemmin ja olet tyytyväinen, niin olette kaikki valmiit.

Muussa tapauksessa sinun tulee haastatella useita reaaliaikaisia ​​jälleenmyyjiä. On tärkeää etsiä kiinteistönvälittäjiä, jotka ovat erikoistuneet kiinteistötyyppiin ja alueeseen, jolla myydät. Yksittäisten perhekotien tai -huoneistojen ei tarvitse tarvita niin erikoistunutta henkilöä, vaan usean perheen, vähittäiskaupan omaisuuden, sekakäyttöisen omaisuuden tai muiden ainutlaatuisempien investointien vuoksi, haluat etsiä joku, joka on menestyksekkäästi myynyt omaisuuden tyypin. Ajattele sitä samalla tavoin kuin asianajajat erikoistuneet tiettyihin asioihin, kuten avioeroon, verovähennykseen tai yhtiöoikeuteen.

Milloin laittaa se markkinoille? Sijoituskiinteistöt eivät noudata samoja sääntöjä kuin kotimaisten asuntojen myynti. Normaalit asuntomarkkinat ovat voimakkaimpia keväällä, kun perheet yrittävät päästä uuteen asuntoonsa ennen uutta kouluvuotta.

Yleensä voit sijoittaa sijoituskiinteistön myyntiin milloin tahansa vuoden aikana. Saatat nähdä alemman aktiviteetin lomien tai kesäisin.