Miten lasketaan kiinteistösijoitustaso kiinteistöstä

Ne, jotka sijoittavat kiinteistöön tuloja tuottavien kiinteistöjen kautta, täytyy määrittää menetelmä, jolla määritetään niiden kiinteistöjen arvo, harkitsemalla ostoa, käyttämällä muita kiinteistöjen liiketulosta ja vertailukelpoisia kiinteistöjä viimeaikaisista myydyistä hinnoista, ja pääomituksen korko määritetään ja sovelletaan sitten kyseiseen kiinteistöön määritettäessä nykyinen markkina-arvo tuloon perustuen

Tämä on hieno tapa Tee vertailuja samanlaisista ominaisuuksista, koska kaikki kulut otetaan huomioon.

Kun kaksi ominaisuutta näyttävät yhtä monelta ja yksi maksaa enemmän, se voi johtua siitä, että se tuottaa enemmän tuloja tai on

Vaikeus: Helppo

Vaadittava aika: 5 minuuttia Näin voit:

Hanki tulo-omaisuuden viimeisin hinta, kuten huoneistokokonaisuus.

1. Esimerkki: Kuusikokoinen huoneistohanke myydään 300 000 dollaria.
   Sama asunto-projekti määrittää nettotuotot tai omistajien realisoituneet nettovuokrat. Kaikki toimintakustannukset vähennetään, mutta ei kiinnitystä. Joten, tämä laskelma arvostaa kiinteistöä kuin maksat sen rahaa.
2. Esimerkki: Vuokratulot kulujen jälkeen (netto) on 24 000 dollaria

   Jakaa nettotuotot liikevaihtohintaan saadaksesi korkoprosentin.

3. Esimerkki: $ 24, 000 / $ 300, 000 =. 08 tai 8% (capitalization rate)
   Mitä tarvitset:

Laskin

• Vertailukelpoiset ominaisuudet myyvät hintoja ja nettotuloja.
• Sijoittajien käyttämä kapasiteetti on kaksi tapaa. Yksi on arvostaa kiinteistöä, jonka he haluavat myydä nykyisten markkinoiden yläraja-arvojen perusteella äskettäin myytyjen vertailukelpoisten kiinteistöjen osalta.

Toinen on selvittää, onko omaisuuden kysyntähinta kohtuullinen harkitessaan ostoa.

Myynnin - tarve tietää miten hinta

Omistat pienen asunnon projektin ja haluat myydä sen. Kerää äskettäin myytyjä ominaisuuksia alueella, joka on samanlainen kuin sinun. Heillä voisi olla enemmän tai vähemmän yksiköitä, mutta yrität löytää ominaisuuksia, jotka ovat mahdollisimman samanlaisia ​​kuin haluat myydä.

Löydät kolme ominaisuutta, jotka ovat myyneet viimeisten kolmen tai neljän kuukauden aikana. Vaikea osa on löytää NOI-nettotulotuotot. Joskus se on julkaistu listalle, ja toisinaan se ei ole. Mutta voit saada tämän tyyppistä tietoa kaupallisesta kiinteistövälittäjältä, varsinkin kun listataan myyntiin yhden kanssa.

Saat kolme kiinteistön korkokantaa, ja ne ovat keskimäärin 9,2%. Omaisuuden NOI, nettotuotot, on 31 000 dollaria. Nyt voit jakaa NOI: n yläraja-arvolla:

$ 31 000 /. 092 = 336 dollaria, 957 Omaisuuden arvo.

Nyt voit päättää hinnan, jonka haluat pyytää kiinteistöstä ja laittaa sen markkinoille.

Ominaisuuden ostaminen tai hankintaominaisuuksien vertaileminen

Kun ostopäätöksen ominaisuuksia verrataan, työskentelet listattujen ominaisuuksien kanssa, joten voit saada NOI: n ja laskea kapasiteetin jokaiselle. Voit sitten verrata niitä nähdäksesi mikä tekisi parhaan ostoksen. Kuitenkin niiden kulujen ja vuokrien tarkistaminen on älykäs, sillä voi nousta huipulle, jos näet mahdollisuuksia vähentää kuluja tai lisätä vuokria.

Tästä aiheesta jotkut johtajat ovat todella levottomia tai laiskoja, vaikkakaan usein. Jos kuitenkin tarkistat kiinteistön, jolla on verrattavissa oleva yläraja, saatat huomata, että kulut ovat epätavallisen korkeita kiinteistön tyypin ja koon mukaan.

Tai saatat huomata, että vuokrista veloitetaan vertailukelpoisten kiinteistöjen markkinakorot. Jokainen näistä tilanteista, jos se korjataan, nostaisi kapasiteettia, mikä paranisi sitä.

Ostaminen - Tarvitsemme omaisuuden arvoa

Olemme nyt kaupan toisella puolella. Meillä on silmäimme tiettyyn pieneen asuntohankkeeseen, ja se on myytävänä 495 000 dollaria. Kysymys kuuluu, onko se kannatettava nykyisillä markkinoilla vai onko se ylihintainen?

Saamme jälleen vertailukelpoisia ominaisuuksia ja keskimääräistä myyntikapasiteettia. Käytämme meidän 9, 2% uudelleen. Jos tämän kiinteistön NOI on 39, 500 dollaria, kannattaa kysyä hintaa?

EI, kun teemme laskelmamme tulojen jakamisesta cap-korolla, saamme 429 dollaria arvoon 348. Joten, 495 000 dollaria on vähän yli merkki.

Mikä NOI tarvitsisi saada tämän listan hinnan arvoa varten? Vaihdamme kaavaamme ja kerrotaan hintatarjous korkoprosentin mukaan.

495 000 dollaria X. 092 = 45, 540 dollaria tarvitaan nettotuototuotosta. Tarkistetaan, että:

45, 540 /. 092 = 495 000 dollaria.

Älä ajattele, että tämä on asetettu kiveen. Voi olla hyviä syitä omaisuuteen, joka oikeuttaa paremman korkoprosentin. Ehkä se on sijainti, tai ehkä rakennusten ja ympäristön ominaisuudet ja laatu. Kaikki on arvioitava päätöksiä varten, mutta cap rate auttaa.