Onko oma luottomerkkini etu tai haitta?

Kysymys: Onko minun huutokauppasi etuna tai haitta ostotarjouksessa?

Lukija kysyy: "Olen kelvollinen asema siitä, että voin maksaa käteistä tai saada lainaa ostaa talon, haluan ostaa sijoituskiinteistön, mutta tiedät, miten tämä markkinat ovat. Useimmat ostajat kamppailevat koteihinsa, haluan tarjoukseni olla paras, ja tiedän, millaisesta tarjouksesta sillä on valtava rooli, joten olen parempi tarjota rahaa tai lainaa? se on laina, millaista lainaa on paras, missä on minun reuna, mikä tekee yhden ostotarjouksen paremmaksi kuin toinen, kun ne luokitellaan toisiaan vastaan ​​lainan tyypin mukaan? "

Vastaus: Sinun on syytä pohtia, miten myyjä voi nähdä tarjouksenne, koska asuntolainan tai rahoitusehtojen tyyppi voi suuresti vaikuttaa siihen käsitykseen. Heitä tämä sekoitus myyjän markkinoihin ja olet myös todennäköisesti kilpailemassa useiden eri ostajien tarjoamien tarjousten kanssa. Tarjouksesi tarkennetaan tarkemmin ja arvioidaan.

Ostajat olisivat hämmästyneet, jos he tietäisivät, kuinka epäoikeudenmukaisesti jotkut ostotarjoukset ovat sijoittuneet. Vaikka meillä on oikeudenmukainen asumisoikeuslainsäädäntö, joka kieltää suojauskategorioihin perustuvan syrjinnän, muita syrjinnän muotoja ei ole rajoitettu. Puhumattakaan useimmista myyjistä ja niiden listautumisasiamiehistä, jotka eivät tee käytäntöä kertoa ostajille, miksi heidän tarjouksensa hylättiin. He vain hylkäävät sen. Heidän ei tarvitse selittää miksi.

On kuitenkin yleinen käytäntö arvioida ostotarjous sen tyyppisellä rahoituksella, jonka ostaja haluaa käyttää. Ostotarjouksia luokitellaan usein seuraavalla tavalla.

Paras tarjousta on lueteltu ensin, ja vähiten houkutteleva tarjous on viimeisen sijalla:

• Käteinen. Tämä tarkoittaa käteistä. Se ei tarkoita kotia, joka on tällä hetkellä suljettuna, koska se olisi ehdollinen myynti eikä käteismaksu. Se ei myöskään tarkoita jälleenrahoitusta toiselle omaisuudelle, joka tuottaa käteistä myöhemmin. Rahoitustarjoukseen liittyy tyypillisesti todiste varoista. Tämä johtuu siitä, että myyjä ei ota ostajan sanaa, että ostaja on hyvä rahalle. Se vastaa kysyä ostajaa tuottamaan 100 dollarin seteleitä sisältävän matkalaukun.

• Koska käteisellä on niin paljon arvostettuja, joskus käteisotilaat voivat neuvotella alennuksesta. Mutta älä luota tähän hyötyyn monen tarjouksen tilanteessa tai lyhyessä myynnissä. Muista, että kaikki tarjoukset, paitsi omistajarahoitus, aiheuttavat lopulta myyjälle käteistä. Rahoitustuotteen pääasiallinen hyöty ei ole arviointivaatimus.

  Cash-tarjoukset yli listahinnat ovat erittäin toivottuja koteihin, joilla ei ole arviointia.Käteisvalikoima yli listan hinnasta ei ole toivottavaa lyhyellä myynnillä, koska jos ostaja kävelee, pankin odotukset on jo vahvistettu. Voi olla vaikea kopioida.

• Perinteinen laina. Perinteisen lainan FICO-pisteet vaatimukset ovat korkeammat kuin FHA-laina. Voit silti saada tavanomaisen lainan jos FICO-pisteet vastaavat FHA: n vähimmäisvaatimusta, mutta maksat korkeamman koron.

  Etuoikeutettuja hintoja tarjotaan niille lainanottajille, jotka laskevat vähintään 20 prosenttia käteisvaroihin, mikä johtaa 80 prosentin luoton suhteeseen tai vähemmän. Mitä pienempi suhde, sitä pienempi riski lainanantajalle. Lisäksi, jos arvioinnit tulevat alhaisemmiksi, lainanantaja antaa usein lainanottajalle maksaa käteisrahan, jos laina-arvo on alle 80%.

  Toinen etu perinteisille lainoille on lainanantajan rahoitustarpeet ovat vähemmän tiukkoja. Lainanantaja ei todennäköisesti vaadi korjauksia. Tämä tosiasia tekee yksin tavanomaisen ostajaa paljon houkuttelevammaksi kuin FHA-ostaja. Muista kuitenkin, että uudemmissa kodeissa yleensä ei tarvitse korjata.

• FHA-laina. Monet ensiasunnon ostajat valitsevat FHA-lainan, koska alkupe- räinen käteismaksu on tyypillisesti pienempi kuin tavanomaisen lainan edellyttämä määrä. Lisäksi FICO-pisteet vaatimus lainanantajan päällekkäisyyksistä on paljon lievempi. FHA-lainojen vähimmäiskorvaus on 3. 5% ostohinnasta.

  FHA: n korjausohjeet eivät ole yhtä tiukat kuin jotkut myyjät ja agentit uskovat. Mutta vanhemmat kodeissa tarvitsevat enemmän korjauksia. Kuorintamaali on valtava FHA-numero, jos koti on rakennettu ennen vuotta 1978. Kotona voi olla betonilattia, jossa ei ole mattoja, mutta on parempi olla kuorintamaalia. FHA-lainat ovat joskus kiinni sulkemisesta rahoitusehtojen vuoksi.

  FHA: n arvioija voi vaatia tai ei ehkä vaadi tuholaisten ilmoitusta ja puhdistusta.

• VA laina. Veteraanit saavat lyhyemmän pään kiinni lainan hierarkiassa. Silti VA-lainanottajat ovat luultavasti paremmat luottoriskit kuin FHA-ostaja, koska vaatimukset, joita ei tarvitse maksaa ennakkomaksuna, ovat tiukempia. Lainaajalla on mahdollisuus maksaa ennakkomaksu kotona tai ostaa ilman ennakkomaksua. Useimmat VA-lainanottajat valitsevat vivutuksen.

  VA-lainan haittapuolena on tuholaisten raportteja. Kun haitallista työtä tarvitaan, lainanantaja haluaa lopputodistuksen. Jos kauppa on lyhyt myynti, pankit eivät yleensä hyväksy tuholaisten maksamista. Lyhyt myyntiä myydään As Is.

  Valitettavasti hierarkian ja väärinkäsitysten vuoksi VA-ostajat usein joutuvat tarjouksien pohjaan, vaikka he olisivat ehkä pätevimmät. Agents, jotka käsittelevät paljon lyhyen myynnin, haluavat mieluummin VA-ostajia, koska he tietävät, että nämä ostajat kääntyvät pois muualta, mikä tekee niistä sitoutuneen ehdokkaan lyhyen myyntiin.

_{Kirjoittamisen aikana Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa Kaliforniassa.}