Varjo Inventory: Definition, Impact to Economy

Määritelmä: Varjojen inventointi laskee taloja, jotka ovat jossain vaiheessa sulkemista, mutta eivät ole vielä saavuttaneet markkinoita. Se on lisättävä myytäviksi myytyihin myymättä oleviin asuntoihin saadakseen tarkan kuvan asuntotarjonnasta. Vuoden 2010 aikana Capital Economicsin mukaan kaksi myyntipistettä oli suljettu markkinoilta.

CoreLogic määritteli varjokartoituksen tarkemmin. Se laski koteja, jotka olivat 90 päivää tai enemmän rikoksentekijöitä, sulkemisessa ja lainanantajien omistuksessa.

Se ei sisältänyt koteja, jotka olivat takana maksuja, mutta pankki ei ollut aloittanut sulkemismenettelyjä.

Siksi Capital Economicsin arvio oli niin paljon suurempi. Lokakuussa 2010 CoreLogic arvioi, että siellä oli 2 miljoonaa kotia tai yhdeksän kuukautta toimitusta. Tämä epävarmuus todellisesta määrästä aiheutti epävarmuutta.

Tämä varjoaineratkaisu heikensi asuntojen hintoja missä tahansa yhdestä kolmeen vuoteen. Sijoittajat olivat haluttomia ostamaan asuntoja, tietäen, että varjoainevalikoima oli siellä roikkuvissa. He odottivat, kunnes nämä suljetut kabinetit olivat imeytyneet, ja hinnat saivat paremmat mahdollisuudet nousta ennemmin.

Varjojen inventointi oli lisäksi myymättömien asuntojen todellista inventointia. Se oli syyskuussa 2011 noin 4 miljoonaa asuntoa. Tuon myynnin määrä oli 8. 5 kuukauden toimitus. Toinen 250 000 kotaa lisättiin varastokirjastoon joka kuukausi.

Mitä varoitustarpeen vähentämiseksi olisi pitänyt tehdä?

Valitettavasti hallitusohjelmat eivät löytäneet varjon varastosta.

Kaksivuotinen myymälä- ja varastokartoitukset pitivät asuntojen hintoja tasalaatuisina vuosia. Liittovaltion hallitus olisi voinut tehdä paljon enemmän tämän ongelman ratkaisemiseksi.

Miksi hallitus käytännössä jättää tämän uhkaavan uhkan? Se ei ehkä ole tiennyt mitä tehdä. PIMCO: n rahastonhoitaja Bill Gross ehdotti valtion varoja ottaakseen kaikki 5-7 prosentin kiinnitykset 4%: n kiinnityksiin.

Hän sanoi, että tämä olisi nostanut asuntojen hintoja 5-10%.

Suurin osa aloitteista ei johtanut markkinoiden sulkemiseen. HARP (Homeowner Affordable Refinance Program) otettiin käyttöön huhtikuussa 2009. Se antoi 2 miljoonan luottokelpoisen asunnon, joka oli ylösalaisin kodeissaan, jälleenrahoittaa alhaisempia hintoja. Valitettavasti autettiin vain 810, 00 asunnon omistajaa. Miksi? Pankit kirsivat parhaan hakijan.

Valtiovarainministeriö käynnisti kotitalouksien hankkimisen edulliseksi vuonna 2009. Se toimi pankkien kanssa auttaakseen omistajia muuttamaan lainojaan ennen kuin he astuivat sulkemiseen. Valitettavasti pankit muutti vain maksuja, ei päämiestä. Useimmat homeowners velkaa kaksi kertaa niin paljon niiden kiinnitys kuin koti oli arvoinen. He ymmärsivät, että oli turha kamppailla maksujen suorittamiseen vain vähän toivoa siitä, että heidän investointinsa saataisiin kunnolla.

Federal Reserveillä oli kuluttaja-avustussivusto. Se myös auttoi yhteisön johtajia arvioimaan ja ratkaisemaan ongelma-alueita. Fed piti korkotason alhaisena. Se osti pankkien myrkylliset velat. Nämä ohjelmat eivät ole koskaan ratkaisseet kodinomistajien sulkemisongelman perusta.

Hämmästyttävää, jotkut lainsäätäjät ehdotti asioita, jotka vain pahentavat ongelmaa. Jotkut ehdottivat Fannie Maen ja Freddie Macin poistamista.

Se olisi ollut katastrofi. Heidän lainatakaukset ovat välttämättömiä ennen kuin pankki edes harkitsee luotonantoa. Ennen finanssikriisiä Fannie ja Freddie takaavat 50% kaikista kiinnityksistä. Sen jälkeen se nousi 90 prosenttiin.

Dodd-Frankin uudistuslaissa edellytettiin 20%: n ennakkomaksua kaikista asuntolainoista. Kansallisen yhdistyksen realtoreiden mukaan vain 40% kotitalouksista tuolloin voi jopa varaa 20% ennakkomaksu.

Shadow Inventory Timeline

• syyskuu 2011 - "Kotimyynti 7% korkeampi kuin viime vuonna." Pankit alkoivat työskennellä sulkemisputken avulla, mikä lisäsi kotimyyntiä mutta laski hintoja.
• heinäkuu 2011 - "Miljoonan euron myyntivoitot" Ehdollisuusrajoitukset jatkavat pankkitoiminnan viivästymisen ansiosta. Pankkien oli täytettävä 318 päivää, jotta ne suljettaisiin toisella neljänneksellä, 41 päivää pidempään kuin vuotta aiemmin.
• toukokuu 2011 - "Kotihinnat säilyvät laskussa." Kuusitoista miljoonaa asunnon omistajaa (28%) asuntolainoissaan ylösalaisin lisäten varastokartoitusta ja aiheuttivat asuntohintojen laskun 1% kuukaudessa.
• joulukuu 2010 - "Sulkemiskoe Adding to Shadow Inventory." Sulkemisaste laski 24% edellisvuodesta. Se olisi pitänyt olla hieno uutinen, mutta ei. Se johtui siitä, että pankit hidastivat sulkemisprosessiaan vastauksena liittovaltion hallituksen koettelemaan heidän kiireellisistä sulkemiskäytännöistään. Asunnon omistajat jättivät edelleen maksujaan. Se lisäsi vain 1 8 miljoonan kodin varjoarkkitehtuuriin.
• "Talouskasvu neljännellä vuosineljänneksellä 2010 oli 3,6%." Mitä se katsoi? Hitaasti asuntomarkkinoita. Useimpien taantuman jälkeen asuminen on yleensä talouden ensimmäinen sektori, joka toipuu. Uusi kotirakentaminen luo työpaikkoja. Rakentamisen työpaikat kärsivät vakavasti tästä elpymisestä.
• syyskuu 2010 - "Sulkemiset ovat 35% kaikista myynneistä." Tämä on pienempi kuin vuosi sitten, koska pankit hidastivat sulkemisprosessia vastauksena liittovaltion tutkimuksiin.
• Heinäkuu 2010 - "Kahdessa kodissa on sulkemista kaikille myytävistä." Capital Economicsin selvitys kertoo, että varjokartoituksessa on 7,8 miljoonaa taloa. Se on paljon huonompi kuin CoreLogicin arviolta alle kaksi miljoonaa kotia.
• Huhtikuu 2010 - "Option ARM-lainat heikentävät varjojen inventointia." Nämä lainat muodostivat vain 2% kaikista kiinnityksistä valtakunnallisesti, mutta 60% Kaliforniassa. Heillä on rangaistuksia jälleenrahoitukselle, mm. Vaaroille
• lokakuu 2009 - "Shadow Inventory Looming". Lokakuussa 2009 Barronin lehti varoitti varjoainevalikoimasta, joka kesti 15 kuukautta aikaa työskennellä entisestään.