Pitäisi Home myyjät vuokraus arvioija?

Kotitalo-myyjät usein kysyvät minulta, pitäisikö heidän viettää hieman ylimääräistä rahaa ja hankkia arvioinnin ammatillisesta arvioijasta ennen myytävien asuntojen luettelointia. Ymmärrän tällaisen tunteen, mutta ellei omaisuus ole niin ainutlaatuinen, että listautumisagentti ei pysty valmistamaan vertailevaa markkina-analyysiä, maksaa täysimittainen arvio voi olla ylenmääräinen.

Syyt, miksi arviointi harvoin auttaa myyessään kotia

• Aloittelijoille, arvioijat ovat kuin ammattiin erikoistuneita ammattilaisia, jotkut ovat erinomaisia, ja jotkut eivät löytäneet kiinteää karttaa ja taskulamppua. Arvioinnit eivät ole arvokasta arvoa. Joskus arvio ei ole edes arvion arvo. Joissakin osavaltioissa ei välttämättä tarvitse olla lisensoituja arvioijia. Ellei myyjällä ole ensikäden kokemusta tietyn arvioijan kanssa, ei ole minkäänlaista tuntua täysin itsevarmalta, että arviointi on tarkka.

• Arvioijat voivat tehdä virheitä. Jos arvioija ei tunne naapurustoa tai sen mielenkiintoa, joka voisi heikentää arvoa, arviointi voi olla epätäydellinen. Monien arvioijien käyttämää menetelmää markkina-arvon vahvistamiseksi on verrata samanlaisia ​​asuntoja samankaltaisissa olosuhteissa, jotka ovat äskettäin myyty. Joskus agentit poistavat valokuvia MLS: n sulkemisen jälkeen. Jos arvioija ei ole katsonut kodin sisätiloja, arvioija voisi tahattomasti käyttää korjaustarvea kuin vertailukelpoinen myynti päivitettyyn kotiin.
• Arvioijat eivät aina löydä kaikkia vaadittuja tietoja. Luultavasti saan vähintään yhden puhelun viikossa arvioijalta, joka kysyy minulta äskettäistä myyntiäni. Arvioijat haluavat tietää, oliko kotona jotain epätavallista, oliko myyjä maksanut ostajan sulkemiskustannukset vai onko erityisiä myönnytyksiä. Jokaista kiinteistövälittäjää ei ole saatavilla vastatakseen tällaisiin kysymyksiin, eikä kukaan arvioija kysy, samoin kuin ylhäältä tuottavat tekijät eivät välttämättä muista yksittäisten tapahtumien yksityiskohtia.

• Arvioijat voivat erota toisistaan, vaikka asiantuntija-arvioijat eivät aina ole samaa mieltä. Kysy 3 arvioijaa arvion arvosta, ja todennäköisesti saat 3 eri mielipiteitä. Siksi myyjät kysyvät joskus kolmelta kiinteistönvälittäjältä arvion arvoa ja päätyvät tekemään huonoimman myyjän virhe aina, kun he valitsevat agentin, joka tarjoaa korkeimman hinnan.

Miten ostajat arvostavat asuntoja myytävänä

Kotimaan hinnoittelu on osa taidetta ja osaa tiedettä. Kun kiinteistövälittäjät valmistavat vertailevan markkina-analyysin, yritämme selvittää, kuinka paljon ostaja maksaa kotiin ja hinta, jolla lainanantajan ostaja arvioi. Nämä arvot voivat olla kaksi eri numeroa.

Joskus ostajat ovat hyvin hämmentyneitä ostaessaan kodin. He yleensä vertaavat arvoja koteihinsa, joita he ovat kiertäneet, joten he eivät todellakaan tiedä, miten määritellä arvoa, kun ainoat kodeissa, joita he näkevät, ovat koteja myytävänä.He tietävät, mitä muut myyjät vaativat koteihinsa, mutta he eivät useinkaan tiedä, mitkä lähiöissä olevat asunnot ovat hiljattain myyty ja kuinka paljon.

Jos heille tarjotaan vertailukelpoista myyntiä, ostajilla ei yleensä ole riittävästi arviointitietoa, jotta he voisivat selvittää, miten asuntojen välisiä variansseja voidaan säätää. He saattavat yrittää verrata taloa uima-altaaseen ja päivittää kotiin pienemmällä erällä ilman uima-allasta ja työtä vaivaavalta, eikä heillä ole mitään käsitystä siitä, miten laskea rahaerojen ero. Lisätä loukkaantumista loukkaantumiseen, heidän edustajansa ei todennäköisesti tiedä.

Esimerkiksi ostajalle saatetaan kertoa, että koti vieressä myydään 300 000 dollaria. Tämä olisi tarpeeksi, jotta ostaja uskoisi voivansa tarjota 300 000 dollaria kotiisi myytäväksi sen vieressä.

Kuitenkin kotiin myytäväksi kodin vieressä saattaa olla ylimääräinen makuuhuone ja kylpyamme, mikä merkitsisi sitä todennäköisesti enemmän. Kuinka paljon enemmän on ylimääräinen makuuhuone ja kylpy arvoinen? Ostajat eivät tiedä.

Ostajat tekevät usein hintapalkinnon perustuen kilpailevien asuntojen myyntiin. Jos he kiertävät kotiin, joka on esimerkiksi ylitöitävä koti, se tekee kohtuuhintaisista kodeista näyttävän edulliselta. He saattavat myös kysyä kiinteistönvälittäjältä, kuinka paljon he joutuvat maksamaan, ja edustaja voisi esimerkiksi sanoa, että keskimääräinen myyntihinta-listo-hinta -suhde on 98%, joten edustaja voi ehdottaa hinnanalennusta 2% .

Ostajat eivät saa kysyä kiinteistönvälittäjältä, kuinka paljon tarjottava kotiin. Useimmat agentit ovat epämiellyttäviä, koska ne eivät ole heidän kotinsa, ja jotkut heistä, halusin myöntää, eivät ole valmiita vastaamaan.

Ostajan tulee pyytää kiinteistönvälittäjä antamaan ostajalle tarpeeksi tietoa, jotta ostaja voi tehdä perustellun päätöksen.

Lisää syitä myyjälle maksettu arviointi saattaa olla hyödytön

Yksi tärkeimmistä syistä myyjän palkkaneuvottelu ennen kotiuttamista on todennäköisesti rahan tuhlaus myyjälle johtuu siitä, että ostaja ei ehkä luottaa arviointiin. Ostaja saattaa ajatella myyjän vakuuttuneeksi arvioijasta saavuttaakseen korkeamman kuin helposti perustellun arvon, koska ostajat ovat usein epäilyttäviä. Ostajat tuntevat epäilyttäviltä, ​​koska he ovat epämiellyttäviä ulkomaisessa ympäristössä, enemmän kuin koska mitään on vaikea käydä.

Tämän lisäksi ostajan lainanantaja ei varmasti hyväksy myyjän arviota. Ostajan on vielä maksettava erillinen maksu arvioinnista rahoituksen saamiseksi. Lisäksi, jos on erittäin todennäköistä, että ostajan lainanantaja tarvitsee lisäarvioinnin juuri ennen sulkemista tarkastaakseen ensimmäisen arvioinnin tarkkuuden. Koska lainanantajat ovat nousseet siihen, että kaikki arvioinnit, varsinkin HVCC: n toteuttamisen jälkeen, eivät ole tarkkoja. Puhumattakaan, koska vuoden 2008 markkinoiden kaatuminen lainanantajat ovat tänään ymmärtäneet, että hyvä arviointi on yksinkertaisesti hyvä arvion arvoista ja arvioista voi vaihdella.

Vaikka kiinteistönvälittäjän arvion arvo ei ole arvio ja sitä ei pidä tulkita sellaisenaan, yleensä luetteloijat voivat tehdä melko hyvää työtä selvittääkseen listautumishinnan vertailukelpoisen myynnin ja markkinoiden mukaan.Se on yksi syy siihen, että teemme suuria dollareita.

Kirjoittamisen aikana Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa Kaliforniassa.