Mikä on väärä kotona kohtuuhintainen jälleenrahoitusohjelma?

Kysymys: Mikä on HARPin kanssa väärin?

Lukija kysyy: "Yritimme saada lainmuutoksen, mutta Wells Fargo sanoi, että emme ole oikeutettuja. Meillä on asuntolaina, joka on alkanut nollata, menemällä kiinnostuksen kohteena olevasta lainasta täysin kuolettamatta kuuden kuukauden aikana Emme halua myydä lyhyellä myynnillä, koska emme halua tyttäremme vaihtaa kouluja. Kuulen, että voimme maksaa lainaamme uudella lainalle Presidentin toimesta. Obaman refinance-ohjelma, mutta olen ollut polulla toivoen, ylittäen sormeni ja menettämässä unta tämän kiinnityksen yli viiden vuoden ajan, en tiedä, voinko ottaa sen enää vastaan, mikä on vikaa Home Affordable Refinance Ohjelma? Pitäisikö meidän tehdä se? "

Vastaus: HARP-ohjeet ovat erittäin lempeitä. Lyhyesti sanottuna hallitus tarjoaa kahta vaihtoehtoa tekemällä Home Affordable. Nämä vaihtoehdot ovat:

• Lainan muuttaminen tekemällä kotia edullisemmaksi
• HARP tekemällä kotiin edullinen

Näiden kahden ohjelman perusero on, että lainan muutokset ovat taloudellisille vaikeuksille kärsiville, ja HARP on myyjille jotka eivät ole lainamuutoksia, koska heillä ei ole taloudellisia vaikeuksia.

HARP

HARP-kelpoisuusvaatimukset ovat suhteellisen suoraviivainen seuraavasti:

• Asuntolainasi on oltava Fannie Maen tai Freddie Macin omistuksessa. Muita lainoja ei voida myöntää HARP: lle. Voit etsiä lainaasi verkossa nähdäksesi, onko se hallussa Fannie Mae tai Freddie Mac menemällä laina haku työkaluja Making Home edullinen verkkosivuilla.
• Sinun lainan on oltava peräisin ennen 1. kesäkuuta 2009.
• Sinun laina-arvo-suhde on yli 80 prosenttia.
• Sinun on oltava maksullasi käynnissä, enintään viivästysmaksu on kulunut 12 kuukautta.
• Lukuun ottamatta pienen ikkunan, joka ei kuulu, et ole käyttänyt HARPia aiemmin.

HARP-sivut

Tärkeimmät syyt, joita asunnon omistaja voisi hakea HARP: lle, johtuu siitä, että asunnonomistaja haluaa pitää kodin ja ei voi saada lainamuutosta.

Asunnonomistajat, jotka haluavat tehdä lyhyen myynnin, eivät yleensä ole HARP: ää.

• Jälleenrahoitusohjelmaan ei ole rajoitettu lainan määrää, jos olemassa oleva laina on kiinteä. Ei ole korkkia.
• Pieni, rajoitettu rahavastike kannustaa. Yleensä vain sulkemiskustannukset voidaan lisätä lainaasi sen tasapainon lisäämiseksi.
• Voit poistaa lainanottajan olemassa olevasta lainasta, jos jäljellä oleva luotonantaja voi osoittaa tasaisen maksuhistorian. Tämä toimisi kvalifioivaa avioeroa pariskunnalle.
• Voit lisätä lainanottajan lainan, jos uusi lainanottaja voi saada.
• Voit jälleenrahoittaa, jos olet jättänyt konkurssin niin kauan kuin konkurssi oli purettu yli 12 kuukautta sitten, ja olet ollut pysytellyt asuntolainojen maksamisessa.
• HARP-ohjelmaa lukuun ottamatta vähimmäisluottopistettä ja velkasuhdetta ei vaadita.

HARP-ongelmat on selitetty

Sama ongelma, joka häiritsee lainan muuttamisohjelmia, surmaa HARP: n. Aloittelijoille ei ole tarpeeksi ihmisiä saada tukea, joten ohjeet eivät sovi useimpiin ihmisiin.

• Suurin ongelma on, että ohjelma ei vähennä pääasiallista tasapainoa. Itse asiassa se tekee tärkeimmän tasapainon jopa suuremmaksi.
• Jälleen maksat kiinnitysvakuutusta, jos olet sen velkaa nyt. Vaikka maksusi saattaa laskea alhaisemman koron vuoksi, maksu saattaa myös nousta. Fannie Maen suuntaviivoissa kuitenkin ilmoitetaan, jos sinulla ei ollut etukäteisvakuutusta ennen, et nyt.
• Et voi maksaa tai jälleenrahoittaa kiinteäkorkoista toista lainaa tai kotivaltion lainaa HARP: n kautta. Parasta mitä voit tehdä on saada toinen lainanantaja alistumaan, eli jäädä toiselle sijalle. Mutta toista lainanantajaa ei kannata heittää samaa mieltä. Miksi toinen lainanantaja haluaisi vaarantaa sen aseman ja uppoutua entisestään omaan pääomaan?
• Voit vaihtaa lainaasi turvautumiseen. Lakit vaihtelevat valtion mukaan. Esimerkiksi Kaliforniassa myyjät, jotka jälleenrahoittavat, muuttavat lainansa ehtoja ostamaan rahaa kova rahaa.

  Yleisesti ottaen raha lainoja ei käytetä Kaliforniassa. Jos sinun pitäisi käydä läpi markkinoiden sulkeminen, jos lainoitasi jäävät ostamaan rahaa, voit suojata henkilökohtaisesta vastuusta Kaliforniassa. Jälleenrahoituksen hylkääminen, kuten oikeus saada puutteellinen tuomio mahdollisen laiminlyönnin vuoksi, voi olla suuri panos pankkien kannalta ja huono asia asunnon omistajille.

Lyhyt myynti vs. HARP

HARP: n mukaan, kahden vuoden aikana, kotisi voi vielä olla vedenalainen ja vähemmän kuin sinä velkaa. Myyjät, jotka järjestävät lyhyen myynnin, voivat usein ostaa kotiin kahden vuoden kuluessa. Niinpä he lähinnä myyvät vedenalaista kotiin juuri sellaisen kodin kanssa, mutta paljon pienemmällä kiinnityksellä - paitsi he vuokrataan ensin kaksi vuotta. Kahden vuoden päättyessä entisellä lyhyellä myyjällä voi olla sama koti, mutta pääoma.

_{Kirjoittamisen aikana Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa Kaliforniassa.}