Puutteellisuus Tuomioiden sulkemisen tai lyhytaikaisen myynnin jälkeen

Lukija kysyy: "Valmistimme lyhyen myyntiin Kaliforniassa, jossa oli ensimmäinen kiinnitys ja toinen (luotto). 402 000 dollaria velkaa, ja toinen sai 1 000 dollaria 148 000 dollaria. Kuusi kuukautta myöhemmin toisen kiinnitysyhtiön velkojen keräilijä vaati, että vaadimme 60 000 dollarin suuruisen summan, kun velkaa oli 148 000 dollaria. pankkitapaus on puutteellinen tuomio meitä vastaan ​​lyhyen myynnin jälkeen? "

Puutteelliset tuomiot nousee joskus markkinoiden sulkemisen tai lyhyen myynnin jälkeen.

Asunnonomistajat ovat usein yllättyneitä vastaanottamaan heitä, ja tämä johtuu yleensä siitä, että he eivät saa oikeaa oikeudellista tai verotuksellista neuvontaa etukäteen.

Velkakirjalainat ja kiinnitykset

Puutteelliset tuomiot johtuvat siitä, että lainanottaja on laiminlyönyt velkapaperilla , ei asuntolaina . Velkailmoitus on lupaus maksaa. Se voi myös luoda henkilökohtaisen vastuun valtion lakien mukaan. Henkilökohtainen vastuu tarkoittaa, että lainanantaja voi mennä lainanottajan varojen takia lainan maksamatta jättämisen vuoksi.

Velkapaperin vakuutena on joko luottamus tai kiinnitys rahoitusvälineen mukaan. Asuntolaina tai luottamusasiakirja kirjataan tavallisesti julkiseen rekisteriin, jossa omaisuus sijaitsee, mikä ilmoittaa julkisesti, että kotona on panttioikeus sitä vastaan.

Foreclosure

Jos velkakirjaa ei makseta sovitulla tavalla, edunsaajalla on oikeus sulkea kiinteistö, koska omaisuus on velkakirjan vakuus.

Jos lainanottaja ei tuo maksua nykyisin tai maksaisi olemassa olevan lainan tai lainat markkinoilta sulkemisjakson aikana, omaisuus menee huutokauppaan. Jos kiinteistö myy enemmän kuin velkaa, ei ole puutetta; mutta se tapahtuu harvoin.

Pankit saavat kiinteistön sulkemiseen, kun kukaan ei tarjoa tarpeeksi maksamaan pankkia.

Pankilla on myös oikeus myydä sitä vähemmän huutokaupassa olevalle korkeimmalle tarjoajalle, mutta yleensä pankit haluavat myydä yksityiselle osapuolelle sulkemisen jälkeen toivoen saada lisää rahaa avoimilla markkinoilla.

Lyhyt myynti

Vaikka koti on odottamassa markkinoiden sulkemista, pankki voi sopia leikkaamalla tappionsa. Sen avulla myyjä voi tehdä lyhyen myynnin ja hyväksyy vähemmän rahaa kuin myyjä on velkaa hänen lainalleen.

Kotimyyjä palkkaa kiinteistönvälittäjä löytää ostajan lyhyen myyntiin. Ostaja tekee tarjouksen ja, jos pankki hyväksyy sen, koti myydään tappiollisesti.

Puutteelliset tuomiot

Puutteena on erääntyneen pääoman ja saadun summan välinen ero, jos saadusta summasta on pienempi kuin velkasumma.

Se, onko pankki pystynyt toteuttamaan puutteellinen päätös sulkemisen tai lyhytaikaisen myynnin jälkeen, riippuu osittain siitä, myyvätkö velkakirja henkilökohtaisesti velkaa.Jotkut valtiot mahdollistavat henkilökohtaisen vastuun.

Kalifornian puutteelliset tuomiot

Hyvä uutinen Kalifornian lainanottajille ovat kaikki yhden tai neljän yksikön asunto-osakeyhtiölle myönnetyt ostopalkkiluotot, jotka on vapautettu puutteellisista tuomioista.

Korkorahaluotot Kaliforniassa - kotitalouden jälkeen ostetut lainat, jotka on ostettu jälleenrahoituksen tai toisen kiinnityksen kautta - voivat olla puutteellinen tuomio seuraavin edellytyksin:

Lainanantaja sulkee pois oikeudenkäyntimenettelyn > (California Code Civil, Proc. § 726).

• Useimmat luotonantajat sulkevat pois toimitusjohtajan myynnistä, mikä ei
• antaa lainanantajalle oikeuden puutteelliseen harkintaan yhdellä poikkeuksella (ks. Toinen vaikea raha toinen kiinnitys alla) . Kolmen kuukauden määräaika koskee puutteellisia päätöksiä tuomioistuimessa tapahtuvan sulkemisen yhteydessä. Jos toinen kiinnitys on kova raha ja lainanantaja on menettänyt lainan vakuudin sulkemisen tai lyhyellä myynnillä - mikä tekee arvopaperin vakuudeksi arvoltaan - toisen kiinnityksen edunsaaja
• voi > jatkaa puutteellisuutta koskevaa tuomiota
• (Roseleaf Corp. vastaan ​​Chierighino, 59 Cal 2d 35 (1963). SB 931, voimassa 1.1.2011, tarjoaa puutteellisuussuojaa Kalifornian lyhyille myyntituloille, jos laina on Neuvottelukokoelma Jotkut kovan rahan lainanantajat myyvät velkakirjan sijoittajalle dollarin penniin sulkemisen jälkeen. Sitten sijoittaja yrittää kerätä velan
• Vaikka lainanantaja olisi voinut hyväksyä esimerkiksi 1 000 dollarin 100 000 sekunnin asuntolainalle lyhyellä myynnillä, tämän kovan rahan toinen vakuus vapautetaan, mutta velkakirja ei ehkä ole. myyjä, kuten lukija, saattaa uskoa, että koettelemus on ohi, kunnes yksi päivä hän saa puhelimen c kaikki vaativat takaisinmaksua. Kun näin tapahtuu:

Ymmärtää, että lainanantaja todennäköisesti neuvottelee alennetuista voitoista.

Lainanantaja voi pyytää uutta velkakirjaa korvaamaan vanhan velkakirjan. Tällöin varmista, että lainanantaja lähettää "maksettu kokonaisuudessaan" velkakirjan.

Jos lainaaja on jo myynyt merkinnän, alennus voi olla suurempi.

• Kaikki kovan rahan seteleitä ei tarvitse maksaa käteisellä. Jotkut lainanantajat hyväksyvät maksut.
• Jos lainanantaja suunnittelee maksut toiselle yritykselle, huomaa, että merkintä on voitu myydä alle sen nimellisarvon ja että uusi lainanantaja voi hyväksyä pienemmän summan maksuna kokonaisuudessaan.
• Kun merkintä on kokonaisuudessaan maksettu, pyydä lainanantajaa palauttamaan "Maksettu kokonaisuudessaan" merkitty velkakirja.
• Minulla ei ole lupaa antaa oikeudellista neuvontaa ja antaa nämä tiedot vain yleiseen tarkoitukseen. Jos haluat oikeudellista neuvontaa tai lisätietoja, ota yhteyttä kiinteistönvälittäjään.
• Lähde: California Realtorijärjestö
• Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa Kaliforniassa.