Lainan muutoksen tai lyhytaikaisen myynnin edut

Kysymys: Pitäisikö minun tehdä laina-muutos vai lyhyt myynti?

Lukija kysyy: "Kotimme arvo on laskenut sen jälkeen, kun olemme ostaneet sen 4 vuotta sitten, ja se on todennäköisesti noin puolet siitä, mitä me maksimme. Kaliforniassa, ja olen menettänyt 15 prosenttia tuloistani valtion valtuuttamien turnausten vuoksi. Vaimoni mielestä meillä on mahdollisuus lainan muutokseen, mutta olen kuullut kauhutarinoita näistä, mutta tietenkin lyhyt myynti ei ole paljon parempi , onko se? Voinko tehdä lainan muutoksen tai lyhyen myynnin? "

Vastaus: Tämä on vaikea kysymys. Olipa sinun kannattaa lainan muuttamista lyhyellä myynnillä riippuu osittain seuraavista:

• Taloudellinen tilanne
• Pankin halukkuus
• Halu säilyttää kotiasi

Se muuttuu entistä monimutkaisemmaksi, jos pankki kieltäytyy ottamasta huomioon kodin nykyarvoa. Jos todella haluat pysyä kotona riippumatta sen arvosta, lainan muuttaminen voisi olla parempi vaihtoehto.

Lainan muuttamista koskevat ehdot

Lainan muutoksen tavoitteena on vähentää asuntolainan kiinnitysmaksua ja tehdä maksu kohtuuhintaiseksi. Tämä toteutuu toteuttamalla yksi tai useampi seuraavista:

• Koron alentaminen
• Lainan voimassaoloajan pidennys
• Maksamattomien korotusten lisääminen pääsalaksi
• Pääoman tasapainon pienentäminen >

Valuutanvalvojan toimisto (OCC), joka säätelee kansallisia pankkeja, sanoo, että monet lainan muutokset eivät vähennä pääomalainaa.

Ehkä enemmän huolestuttavaa on se uutinen, että suuri joukko lainojen muutoksia tulee pian rikolliseksi. Se on usein vain väliaikainen korjaus eikä pitkän aikavälin ratkaisu.

Lainamuutokset saattavat johtaa lisääntyneeseen maksuun

Tämä saattaa kuulostaa epäilyttävältä sinulle ja päinvastoin kuin lainan muutoksen oletetaan toimivan, mutta kaikki pankit eivät tarjoa lainan muutosta, joka alentaa homeownerin kiinnitysmaksua .

Jotkut pankit tarjoavat lainan muutoksia, jotka lisäävät maksua.

Pankkien käyttösuhteet, jotka usein rajoittavat tietyn prosenttiosuuden kuukausittaisista kuukausituloista, uuden kiinnitysmaksun määrittämiseksi. Jos rahoitusselvitys oikeuttaa, pankki voi pyytää suurempaa maksua.

Väliaikaiset lainamuutokset

Huomaa, että jotkut pankit tarjoavat tilapäisen lainan muutosta. Tämä tarkoittaa sitä, että pankki ei suostu tekemään pysyvää lainamuutosta, vaan se voi tarjota seuraavat ehdot:

Pääasiallinen saldo pysyy samana.

• Omistajia pyydetään tekemään uusi alennettu maksu.
• Uuden maksun käsite on 3-6 kuukautta.
• Vaikutus on, jos kotiomistaja tekee uudet maksut ajoissa väliaikaisen lainan muutosrajoituksen aikana, pankki voi myöntää pysyvän lainan muutoksen.
• Pankki voi kuitenkin myös sanoa termi lopussa:

"Paljon kiitoksia siitä, että annoit meille rahaa, mutta laina on nyt oletuksena." pankki voisi jatkaa sulkemista. Olen kuullut tämän tarinan useista Sacramenton asiakkaista, jotka joutuivat tämän liikkeen lyhyeen myyntiin.

Pankit eivät käsittele lyhyttä myyntiä samanaikaisesti lainamuutoksen kanssa

Useimmat pankit eivät avaa kahta tiedostoa samanaikaisesti.

Sinun on päätettävä etukäteen, haluatko jatkaa lainan muuttamista tai lyhyen myynnin. Sinun pitäisi ajaa yksi tai toinen.

Pankki sulkee viivästetyn lyhyen myyntitapahtuman, jos asunnon omistaja päättää myöhemmin kokeilla lainan muuttamista. Lyhyen myynnin ja lainan muutoksen välinen aika on suunnilleen sama. Jotkut lainojen muutokset kestää 3-6 kuukautta.

On epäoikeudenmukainen ostajalle, joka on toimittanut vilpittömän tarjouksen lyhyellä myynnillä ja suostunut odottamaan lyhyen myyntilupahakemuksen saadakseen selville, että myyjillä on ollut toinen ajatus ja haluavat nyt tehdä lainan muutoksen keskellä lyhyt myynti.

Minun neuvoni on tehdä päätös ja pysyä sen mukana. Lisäksi, älä palkata mitään yritystä tekemään laina muutoksia sinulle, koska voit pyytää sitä itse maksamatta ketään.

Monet laina-muutosyritykset ovat huijareita.

Miksi lyhyt myynti voi olla edullinen laina-muutoksella?

Asunnonomistajat, jotka haluavat päästä ulos vedenalaisesta, saattavat mieluummin tehdä lyhyen myyntitulon lainan muutoksesta. Lyhyt myynti tarkoittaa sitä, että pankki hyväksyy alennetun tuoton ja vapauttaa lainan. Jos kotisi arvo on huomattavasti pienempi kuin velkaa, saattaa olla järkevämpää tehdä lyhyt myynti ja vapauttaa raskaasta velasta.

Seuraavassa on muita tekijöitä:

Kolmen vuoden luoton säilyttämisen jälkeen, jos hinnat pysyvät vakaina, asunnon omistajat voivat saada ostaa toisen kotona lyhyen myyntitapahtuman jälkeen kiinnityksellä ja edullisella maksulla.

• Sekä lainan muutos että lyhyt myynti voivat vaikuttaa luottoihin. Mutta molemmat ratkaisut ovat yleensä parempi kuin sulkeminen.
• Monet lainojen muutokset edellyttävät säädettävää koronmaksua, joka voisi kasvaa vuosittain sen jälkeen, kun kiinteäkorkoisten maksujen alkamisajankohta on kulunut.
• Suurin osa lyhytaikaisista myynneistä, jotka myydään Sacramentossa, ovat myyjiä, joilta evättiin lain muuttaminen.
• Kirjoittamisen aikana Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa Kaliforniassa.