Kotiin ostaminen Olemassa olevan lain mukaisesti

Kun korot nousevat, ostaminen alkaa yhtäkkiä näyttää houkuttelevalta rahoitusvaihtoehdolta kodin ostajille. Kun korkotaso on alhainen, asunnon ostajien taipumus välttää liiketoimia. Mutta korot eivät ole ainoa tekijä sen määrittämisessä, voisiko ostaja tehdä ostotarjous, johon liittyy rahoitusta.

Mitä ostaminen edellyttää?

"Ostaminen edellyttää" tarkoittaa kodin ostoa nykyisen kiinnityksen yhteydessä.

Tämä tarkoittaa sitä, että myyjä ei maksa nykyistä kiinnitystä ja ostajan maksuja. Nykyisen kiinnityksen maksamaton saldo lasketaan osaksi ostajan ostohintaa.

Miksi ostaja ostaisi kotiin kiinnityksen?

Ensisijainen syy ostaa ostaminen on ottaa haltuunsa myyjän nykyinen korko. Jos korot ovat 7% ja myyjällä on 5% kiinteäkorko, 2%: n vaihteluvälillä voi olla valtava ero ostajan kuukausimaksuissa.

• 200 000 dollarin kiinnitys 5%: n korolla poistetaan 1, 073. 64 dollarin kuukaudessa.
• 200 000 dollarin kiinnitys 7 prosentin korolla poistetaan, kun maksu on $ 1, 330. 60 kuukaudessa.
• Kuukausittaiset säästöt ostajalle näissä olosuhteissa ovat 256 dollaria. 96 tai $ 3, 083. 52 vuodessa.

Toinen syy: yleensä ostajat eivät ole oikeutettuja ostamaan taloa, kun he käyttävät rahoitusta, ellei myyjä päätä vetää ostajan luottoraporttia.

Jos myyjä on valmis, jopa huono luotto-ostaja voi ostaa kodin kohteeksi.

Kolme erilaista vaihtoehtoa

Myynnin kohteena ei välttämättä ole omistajan rahoitusta, mutta se voisi. Jos myyjä harjoittaa minkäänlaista rahoitusta, riippuu siitä, myyjä kiinnittää kiinnityksen ja / tai ennakkomaksun määrän suhteessa ostohintaan.

• Suora kohde käteisrahoitukselle.

  Tavallisin tavoite on, kun ostaja maksaa käteisenä eron kauppahinnan ja myyjän nykyisen lainan tasapainon välillä. Jos myyjän olemassa oleva lainan saldo on esimerkiksi 150 000 dollaria ja myyntihinta on 200 000 dollaria, ostajan on annettava myyjälle 50 000 dollaria käteisenä.

• Suora kohde myyjän kanssa.

  Myyjän takaisinostot, jotka tunnetaan myös myyjänä tai omistajana, ovat yleisimmin toisen kiinnityksen muodossa. Myyjän takaisinosto voi olla myös maa-sopimus tai vuokrasopimusmyyntiväline.

  Esimerkiksi jos myyntihinta on 200 000 dollaria, nykyinen lainan saldo on 150 000 dollaria ja ostaja tekee 20 000 euron ennakkomaksun, myyjällä olisi jäljellä oleva 30 000 dollarin saldo erilliset korot ja sopimuspuolten neuvottelut.Ostaja suostuu tekemään yhden maksun myyjän lainanantajalle ja erikseen erikseen myyjän kanssa.

• Wrap-around kohteena.

  Kiertävä aihe antaa myyjälle etua, koska myyjä tekee rahaa olemassa olevaan kiinnitysastettaan. Oletetaan, että olemassa oleva kiinnitys harjoittaa 5 prosentin korkoa. Jos myyntihinta on 200 000 dollaria ja ostaja laskee 20 000 dollaria, myyjän takaisinmaksu olisi 180 000 dollaria. 6 prosentin verran myyjä myy 1% olemassa olevasta 150 000 dollarin ja 6 prosentin suuruisesta kiinnityksestä $ 9 000> Ostajan maksaisi 6% 180 000 dollarilla.

Eri erikseen ja lainaehdokkaan

Kaupan kohteena olevalla osuudella myyjä tai ostaja ei kerro nykyiselle lainanantajalle, että myyjä on myynyt kiinteistön ja ostaja tekee maksut nyt. Ostaja ei saanut pankin lupaa ottaa lainaa vastaan. Lainanantajat asettavat erityisnäkökulman kiinnitykseensä ja luottavat tekoihin, jotka antavat lainanantajalle oikeuden kiirata lainaa vieraantumisen tapahtuessa.

Pankit kutsuvat näitä lainoja maksettaviksi ja maksettaviksi siirron yhteydessä? Se riippuu. Tietyissä tilanteissa jotkut pankit ovat yksinkertaisesti tyytyväisiä, että joku - kuka tahansa - tekee maksuja. Pankkeilla on kuitenkin oikeus kiinnitys- tai luottamustoimen kiihtyvyyslausekkeen vuoksi. Siksi tämä on riskialtis tila ostajalle. Jos ostaja ei voi maksaa lainaa pankin pyynnöstä, pankki voi aloittaa sulkemisen.

Jos ostaja tekee lainan oletuksen, ostaja muodollisesti ottaa lainan pankin luvalla. Tämä tarkoittaa, että myyjän nimi poistetaan laina, ja ostaja sopii lainaa varten, aivan kuten mikä tahansa muu raha laina. Yleensä pankit veloittavat ostajalta oletusmaksun lainanoton käsittelemiseksi, mutta maksu on paljon pienempi kuin tavanomaisen lainan saaminen. FHA-lainat mahdollistavat lainan oletuksen, mutta useimmat tavanomaiset lainat eivät.

_{Kirjoittamisen aikana Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa Kaliforniassa.}