Monimutkaisuus myydä kaksi taloa ostamaan yhden kodin

Kun työskentelen parin kanssa alkuvaiheessa myydä kaksi taloa ostaa yksi, huomaan, että he usein kiinnittyvät aluksi väärään pelisuunnitelmaan, ja ajattelevat sen olevan niin yksinkertaista. Pelisuunnitelma on tavallisesti ostamaan koti, jonka jälkeen myydään kaksi muuta taloa. Tämä suunnitelma tekee useimmille ihmisille loogisen merkityksen. Ei ole tapaa, että useimmat meistä myyvät kaksi taloa ostaakseen yhden kodin.

Vaihtoehto 1: Kotiostoksen ostaminen, jota seuraa 2 talojen myynti

Ensimmäinen tällaisen suunnitelman ongelma on pätevyys kiinnitykseen.

On selvää, että jos kaksi myyjää myydään kotona aikoinaan ostaa yhden talon yhdessä parina ja rahoitus ei ole mukana, se on paljon helpompaa. Myyjät, joilla on vapaita ja selkeitä asuntoja tai koteja, joilla on riittävästi pääomaa rahan valmistamiseksi kotiin ostoon, voivat vapaasti noudattaa tätä vaihtoehtoa. Mutta todellisuudessa useimmat ihmiset ottavat kiinnityksen ostamaan kotiin. Tämä tarkoittaa sitä, että osapuolet saattavat joutua saamaan luottoluokituksen, koska heillä on mahdollisuus maksaa kiinnitysmaksu kahdessa muussa kotona.

Kun uusi kiinnitysmaksu on lisätty kahteen olemassa olevaan kiinnityspalkkioon, kyseisen suhteen määrä suhteessa tuloihin saattaa työntää molemmat osapuolet pois valikoimasta. Lainanantajat käyttävät suhteita, jotka ovat prosenttimäärät sekä etu- että takapäähän. Etumatka-suhde on prosenttiosuus bruttokorotuloista maksetuista kiinnitysmaksuista. Takaisinkytkysuhde on asuntolainojen prosenttiosuus, johon liittyy ylimääräisiä velkoja, kuten luottokorteja bruttokorotuloja vastaan.

Jos suhteet ovat liian korkeat, osapuolet eivät voi omistaa kaikkia kolmea asuntoa samanaikaisesti. Aha, saattaisit sanoa, mutta osapuolet voivat muuntaa nämä koteihin vuokriksi ja käyttää vuokra-asuntoja korvaamaan asuntomaksut, vai mitä? Vaikka tämä lisäisi tuloja, jotka pienentäisivät suhdetta, lainanantaja todennäköisesti ei salli vuokra-tulojen laskemista.

Useimmat lainanantajat noudattavat tiukkoja ohjeita siitä, kuinka kauan koti on vuokrannut saada asuntolainan laskemiseen vuokratuottoista, ja kuukausi tai kaksi on riittämätön.

Toinen ongelma kodin ostamisen jälkeen ja kahden talon myyminen on se seikka, että jos uuden kotiin saadut ennakkomaksut tulevat kahden muun talon myynnistä, myyjät luultavasti tarvitsevat kirjoittavan ehdollisen tarjouksen. Ehdollinen tarjous antaa heille mahdollisuuden peruuttaa ostos, ja monet myyjät eivät pidä epävirallisista tarjouksista hyvästä syystä, koska he eivät ole aina varmoja.

Jos markkinat eivät edistä epävirallisia tarjouksia, se voisi vielä vaikeuttaa tätä strategiaa. Esimerkiksi myyjän markkinoilla epäluotettavia tarjouksia voi olla melko vaikea hyväksyä.Jos haluttu osto on erittäin toivottava koti, voi olla useita tarjouksia, ja epäviralliset tarjoukset eivät koskaan voita monen tarjouksen tilanteessa.

Vaihtoehto 2: Talojen myynti ennen uuden kodin ostoa

Onko pari tarvitsisi myydä molempia taloja tai vain yhtä taloa kotitalouksien yhdistämiseksi uudessa kodissa riippuu jälleen kiinnitysasteesta. Saattaa olla mahdollista myydä vain yksi talo ennen uuden kodin ostamista.

Asuntolainanantaja voi parhaiten neuvoa tässä tilanteessa.

Jos molempia asuntoja on kuitenkin tarpeen myydä ennen uuden asunnon hankkimista, on olemassa kolme perusvaihtoehtoa:

• myydä olemassa olevia asuntoja, joissa on ehdollinen sopimus, joka antaa myyjille tietyn ajan ostaa uuden kotiin ja tehdä ostosopimus tai
• myydä olemassa olevia asuntoja vuokraus takaisin vaihtoehto sulkemisen jälkeen antaa myyjille aikaa löytää uusi koti ostaa ja liikkua.
• Myy molempia koteja, liikkua muualla ja sitten metsästä uudelle kodille, johon kuuluu siirto kahdesti. Tämä viimeinen vaihtoehto on paras rahoitusnäkemyksestä, koska myyjällä ei olisi varautumia ja olisi vahvempi asema neuvotella uuden kodin ostosta. Mutta realistisesti useimmat ihmiset eivät halua siirtyä kahdesti. Siirtyminen kerran on usein tarpeeksi kovaa.

Jos myyjät haluavat kirjoittaa ehdollisia tarjouksia, jos ne myyvät myyjän markkinoilla, on helpompi sanella ehtoja ostajalle kuin jos he myyvät ostajan markkinoita.

Myyjän markkinoilla ostajat ovat usein paljon halukkaampia odottamaan myyjää ostamaan kotiin ostaa kuin toisinpäin. Se on turvallinen tapa myyjien suunnitella ostamaan uusi koti, koska myyjillä ei ole riskiä, ​​jos he eivät löydä uutta asuntoa.

Ongelma tietenkin on, että myyjät löytävät unelmansa kotiin ja pystyvät - myymään nykyisiä kotejaan - monista syistä, jotka voivat vaihdella hinta-ehdon sijainnista. Unen talon menettäminen voi olla tuskallista. Kokenut kiinteistönvälittäjä, joka hoitaa tällaiset liiketoimet, pitäisi pystyä auttamaan ja tekemään prosessin saumattomaksi.

Kirjoittamisen aikana Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa Kaliforniassa.