Ostotarjouksen hyväksyminen, joka voi olla liian korkea arvioida

Kun erittäin kuuma kiinteistömarkkinat, jotka koostuvat rajoitetusta varastosta ja useat samaan kotiin kohdistuvat usein ostamat ostajat, saattaa motivoituneita asunnon ostajia pitää tarpeellisena tarjota liian korkea lainanantajan arvioija. Tämä voi johtaa siihen, mitä kutsutaan alhaiseksi arvioinniksi. Myyjien ei kuitenkaan pidä antaa mahdollisuutta alhaiseen arvioon estää heitä valitsemasta tarjouksen, joka saattaa olla korkeampi kuin koti arvioi.

Myyjillä on vaihtoehtoja.

Katsotaanpa tyypillinen esimerkki siitä, mitä voi tapahtua kuuman myyjän markkinoilla. Ensinnäkin kodeissa, joissa ostajat haluavat usein taistella, ovat ne koteja, jotka ovat:

• Paras kunnossa
• Hinnoiteltu oikein
• Suuressa kysynnässä, joka sijaitsee yleisesti erittäin toivottavalla koulupiirillä.

Jos koti, jonka haluat myydä, omistaa kaikki nämä ominaisuudet ja se on ollut markkinoilla lyhyeksi ajaksi, se on merkki siitä, että olette onnellinen myyjä saata enemmän kuin yksi tarjous. Varsinkin jos on osoituksena suuresta kiinnostuksesta ja monista kotiesityksistä, jotka osoittavat monien asiamiehen käyntikortit jäävät keittiön laskuriin.

Minkä Usean Tarjouksen yli Listan hinta on parasta hyväksyä?

Yleisimpiä myyjiä on hyvin innostunut, kun joukko ostotarjouksia saapuu, mikä ylittää listan hinnan. Ensimmäinen asia, jonka myyjä todennäköisesti ajattelee, on "O h, niinh, hinnoimme kotiin liian vähän ," mikä on loogista mutta ei välttämättä totta.

Yleensä useiden tarjouksien vastaanottaminen tarkoittaa, että olet hinnoitellut kotiin juuri oikein. Tarjoukset yli listan hinnan heijastavat jännitystä ja määrittämistä ostaja valitaan voittavan tarjouksen.

Varokaa ostotarjouksesta lähetettyjä tunneperäisiä rakkauskirjeitä. On olemassa monia verkkosivustoja, joissa ostajilla on mahdollisuus ladata ja kirjoittaa kirjeen, joka on suunniteltu vetämään myyjän sydämen merkkijonot; jotkut ovat totta ja jotkut eivät.

Tämä jättää myyntihinnan. Ostajat uskovat, jos he tarjoavat korkeampaa hintaa kuin muut ostajat, sitten myyjä nappaa tarjouksensa, kuten vapaata rahaa, joka putoaa taivaalta ja allekirjoittaa sen. Mutta myyjien on otettava huomioon seuraukset siitä, mitä voisi tapahtua, jos koti ei arvioi tätä määrää. Jos koti ei arvioi ostohintaa, se tarkoittaa, että lainanantaja ei suostu antamaan suurta laina-arvoista saldoa. Tietenkin, jos tarjous on käteistä, ei tyypillisesti ole arviointia.

Paras tarjous hyväksyä on tarjous, joka todennäköisesti sulkee escrow. Se ei ehkä ole tarjous, jolla on korkein myyntihinta.

Esimerkki 3 tarjouksista, jotka eivät ylitä listahintaa

Sanotaan esimerkiksi, että kauniin kodin myyjä Kalifornian Elk Grove'n erittäin toivottavassa ympäristössä päättää listata kotiinsa hinnalla 350 000 dollaria.Ehkä vertailukelpoinen myynti puoli kilometrin säteellä merkitsee ylintä myyntihintaan 349 000 dollaria, mikä tekee kotiin hinnoiteltu erittäin aggressiivisesti. Kuitenkin, koska alhainen inventointi ja suuri kysyntä, myyjä saa 3 tarjouksia. Ne ovat:

• Jane Eyre -tarjous # 1: $ 360 000 ostajalta, joka on saanut 3,50 prosentin ennakkomaksun ja FHA-lainan. Tällä ostajalla on sulkemisilmoitus viimeisen viiden vuoden aikana. Jane ei sulje lainan ja arvioinnin välistä eroa, mutta sitoutuu maksamaan $ 1 000 enemmän kuin mikään muu ostaja.
• Tarjous # 2 Arlo Guthrie : 357 000 dollaria, 10% alennus ja tavanomainen laina. Arlo maksaa eron arvioidun arvon ja myyntihinnan välillä, enintään 5 000 dollaria.
• Joe Dimaggio : n tarjouksen nro 3: 359 000 dollaria ja 3. 5% alennus ja FHA-laina. Tämä ostaja on toimittanut toisen tarjouksen muille omaisuudelle, jolla on samankaltaisia ​​termejä, ja toivoo parasta. Tämä tapahtui todella, jos voit uskoa sitä.

Myyjäksi saatat olla houkutteleva ottamaan Jane Eyrestä tarjous. Loppujen lopuksi kuka tietää arvioijista? Arviointi on vain yhden henkilön mielestä arvoa, ja se voi poiketa arvioijasta arvioijaksi. Markkinat muuttuvat ja muuttuvat jatkuvasti. Uusi vertailukelpoinen myynti voisi näkyä, tai arvioija voisi antaa enemmän kohti päivityksiä kuin toinen arvioija. Ajoitettujen arvojen välillä on paljon joustavuutta.

Voit myös harkita huonointa tapausta. Huonoin tapaus olisi koti voisi arvioida 350 000 dollaria. Tällöin Jane Eyre peruuttaisi sopimuksensa. Puhumattakaan, tarjoukset, kuten "maksan 1 000 dollaria enemmän kuin seuraava ostaja", ei voida katsoa olevan oikeudellisesti hyväksyttäviä tarjouksia, koska tarjottua todellista myyntihintaa ei ole. Se on epäselvä. Tämän lisäksi on mahdollista, että Janein lainanantaja ei välttämättä ole hänelle oikeutettu ostamaan mitään kotiinsa sulkemisen vuoksi, koska tämä on vakuutuksenantajan mahdollisuus.

Joe Dimondon ostotarjous vaikuttaa merkityksettömäksi, kun Joe on valmis ostamaan seuraavan kodin ja ei näytä olevan sitoutunut tähän hankintaan. Puhumattakaan, Joe's myyntihinta on paljon pienempi kuin muut, ja hänen lainansa on sama kuin Jane's. Joe on jo osoittanut, että hän ei noudata pöytäkirjaa, ja sitä pidetään epäeettisenä, ellei lain vastaisesti, kirjoittamaan tarjous useammalle kuin yhdelle kotona, kun ostajalla ei ole varaa ostaa molempia koteja. Lisäksi millaisen ostajan agentti lähettää kaksi eri tarjousta kahdelle eri kodeelle samalle listalleottajalle? Ongelma kirjoitettu koko sen päälle.

Tässä skenaariossa ainoa tarjous, joka tekee järkeä myyjälle valinnalle, on Arlon tarjoama tarjous. Se on puhdasta, ostaja on valmis panemaan rahansa paikalleen, missä hänen kynsinsä merkkejä. Jos koti vain arvioi 350 000 dollaria, myyjä saa lisäksi 5 000 dollaria ostajalta.

Kirjoittamisen aikana Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa, Kalifornia