Tekevät pankit lisää foreclosures tai lyhyt myynti?

Kysymys: Pyrittävätkö pankit tekemään enemmän rahaa sulkemiseen kuin lyhyt myynti?

Lukija sanoo: "Olen yrittänyt ostaa ensimmäisen kotini, mutta hintaluokassa, jota etsin, kaikki koteja näyttävät olevan lyhytaikaisia. Myyjäni yrittää puhua minulle ostosta lyhyt myynti, koska hän sanoo, että pankit pikemminkin sulkisivat pois kuin lyhyellä myynnillä. Onko totta? Onko pankit ansaitsevat enemmän rahaa sulkemiseen kuin lyhyet myynnit? "

Vastaus: Kysymys siitä, onko pankki enemmän rahaa sulkemiseen kuin lyhyt myynti riippuu lähinnä yksittäisestä pankista ja / tai sijoittajista.

Olemme häpäisseet kiinteistömarkkinoita vuodesta 2005, jolloin sulkemisilmoitukset olivat ennennäkemättömiä. Se oli hullu. Lisäksi vähintään puolet tehdyistä lainojen muutoksista meni takaisin veloituksetta pian sen jälkeen, kun ne oli myönnetty. Markkinat olivat sotku.

Joidenkin valtioiden kuten Arizonan osavaltioiden pankit eivät voi myydä kiinteää omaisuuttaan enemmän kuin sen kiinnitys. Jokaisella valtiolla on omat määräykset. Esimerkiksi Kaliforniassa, jos asunnonomistaja ottaa asuntolainan lainan ulkopuolelle sulkemisen jälkeen ja sitten laiminlyödään, nuorempi lainanantajalla saattaa olla oikeus hakea puutteellisuutta, riippumatta siitä, onko koti myyty lyhyellä myynnillä tai laina oli pyyhitty pois ensimmäisen lainanantajan sulkemisen kautta.

Miksi pankit mieluummin lyhyellä myynnillä sulkemisen estämiseksi?

Pankit toimivat kuin liiketoimintaa, koska ne ovat yrityksiä. He ovat liiketoiminnassa tekemään voittoa. Jos se joutuu tekemään enemmän sulkemisen lyhytaikaisen myynnin suostumuksella, pankki suhtautuu erittäin todennäköisesti lyhyeksi myyntiin.

Jotkut asiantuntijat ennustavat, että pankit saattavat todella tehdä 20-30% enemmän lyhyestä myynnistä markkinoilta sulkemisen yhteydessä. Kuitenkin joissakin valtioissa, kuten Floridassa, kustannukset ovat hyvin vähäiset, jotta ne voidaan sulkea pois markkinoilta ja tarkastella prosessia loppuun asti.

Jos pankki saa tarjouksen, joka on lähellä markkina-arvoa, pankki voi todennäköisemmin hyväksyä tarjouksen sulkemisen sijaan.

Syynä on markkinoiden sulkemisen jälkeen, jos pankki haluaa myydä kotiin, on epätodennäköistä, että se saa korkeamman tarjouksen kuin lyhyen myyntitarjouksen pöydässä. Toisaalta, jos pankki tuntuu, että kiinteistömarkkinat saattavat arvostaa, sulkeminen voi olla pankille kannattava yritys.

Palveluntarjoajat voivat päättää, myöntävätkö ne lyhytaikaisen myynnin tai suosittelevat sulkemista?

Kansallisen kuluttajaneuvontakeskuksen mukaan noin kaksi kolmasosaa vuoden 2005 lainasta on arvopaperistettu. Arvopaperistaminen on prosessi, jossa kerätään satoja tuhansia lainoja yhteen pakettiin ja myydään kyseinen paketti jälkimarkkinoilla. Ostaja on usein luottamus. Trustit koostuvat sijoittajista.

Kun lainat yhdistetään ja myydään, luottamus palkkaa palveluntarjoajan kerätä kuukausimaksuja ja jakaa nämä rahat sijoittajille. Tätä arvopaperistamissopimusta kutsutaan pooling- ja servicer-sopimukseksi tai PSA: ksi.

Palveluntarjoajien kannalta on vähän merkitystä, onko kodin arvo laskussa vai koti siirtyy markkinoiden sulkemiseen, koska palveluntarjoaja joutuu maksamaan riippumatta siitä. Palveluntarjoajat antavat rahaa useilla tavoilla, kuten palvelumaksun, oletuspalkkioiden, korotettujen korotusten ja / tai sijoituskohteiden vastaanottamisesta palveluntarjoajien lainoille.

Kansallinen kuluttajansuojalaki sanoo, että palveluntarjoajat suosivat usein lyhytaikaista myyntiä, koska palveluntarjoajille maksetaan useita kertoja korvausta lyhyen myynnin sijaan kuin lainan muutos.

Vihje: Jos lyhyt myyntipankki on Wachovia, joka osti maailman säästöt, pankki haluaa tehdä lyhyemmän myynnin yli sulkemisen. Wachovian sisäpiiriläinen kertoi minulle, että pankki tekee enemmän rahaa lyhyellä myynnillä kuin sulkeminen. Wachovia on salkunhoitaja, mikä tarkoittaa, että lainat pysyvät talon sisällä. Minulla on lyhyt myyntilupa muutama Wachovian lyhyt myynti Sacramentossa niinkin vähän kuin 7 päivää.

_{Kirjoittamisen aikana Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa Kaliforniassa.}