Miten lainaa käytetään ennakoimattomana ostaessaan kodin

Oli kerran melko yleinen käytäntö kodin ostajaa tekemään tarjouksesta riippuvainen kyky saada kiinnitys, joka tunnettiin silloin, kun se on nyt lainaehto. Aika-muutokset ja kiinteistömarkkinat sanovat tyypillisesti verbiage- ja sopimustapahtumien tyypit, jotka ovat hyväksyttäviä. Lainan ennakointi on usein hankalaa.

Haasteiden syy liittyy luottotappiotyyppien tyypillisimpiin.

Esimerkiksi Kaliforniassa kiinteistösi, kuten monet muutkin paikat maassa, asunnon ostaja voi tarkastella useampia lainaehtoja ja sisällyttää yksi tai useampi näistä ennakoimattomuudesta ostotarjoukseen.

Vain rahoittavien kotiosakkaiden taipumus tehdä ostosopimus riippuu lainan hankkimisesta. Käteisviljelijät eivät pyydä lainaehtoa, koska lainaa ei ole. Sopimus voi olla riippuvainen siitä, että ostaja saa:

-

• FHA-laina, jolla on omat vaatimukset, tai
• VA-laina, jonka veteraani hallitus takaa, tai
• tavanomainen laina, jota tavallisesti myydään jälkimarkkinat tai
• luottolaitoksen laina, jossa lainanottaja on jäsen tai
• yksityinen rahoitus, jota kutsutaan joskus kovaksi rahaksi lainaksi

Lainanantajasta riippuen lainanantaja voi vaatia tiettyjä kiinteistöolosuhteet tai korjaukset lainan tekemiseksi. Jos myyjät ja ostajat eivät pääse sopimukseen korjaus- tai lainan myöntämisedellytyksistä, ostaja ei saa lainaa, ja liiketoimi voi hajota.

Ostajalla on tietyn ajanjakso ostosopimuksessa rahoituksen saamiseksi. Joissakin tapauksissa sopimus voi antaa ostajalle valinnan, valita jonkin tietyn määrän päiviä ennen kuin lainaehto on poistettava tai täytettävä tai pidettävä lainaehto, jos kaikki osapuolet ovat samaa mieltä, voimassa ennen sulkemista.

Ongelma alkaa. Useimmat myyjät odottavat, että ostajan on hankittava rahoitusta. Myyjät ovat tyypillisesti jonkin verran kohtuullisia ja sallivat tietyn ajan kuluttua ostajalle rahoituksen saamiseksi ja lainan vakuudeksi, mutta ei joka myyjä halua odottaa sulkemispäivää selvittääkseen, onko ostaja todella kykenevä sulkea escrow. Ei ole täysin oikeudenmukaista ostajalle myyjää pyytämään 30 päivän sulkemisjakso ilman kiinteää sitoumusta sulkea. Toisaalta luottotappioriskin poistaminen ennen sulkemista voi tehdä ostajaa erittäin hermostuneeksi.

Ostaja voi ihmetellä, mitä tapahtuisi, jos lainanantaja, jostain ennalta arvaamattomasta tai outoa syystä, päätti hylätä lainan. Jos ostaja olisi poistanut lainaehdotuksen, ostaja voi olla myyjän armoilla, ja ostajan vakuuskelpoinen rahan talletus voi olla vaarassa.Harvat ostajat ovat halukkaita ottamaan uhkapeliä talletuksen menettämisestä.

Ostajat saavat ja esittelevät tietyn ennakkoilmoituksen ennen tarjouksen tekemistä. Se on ennakkohyväksyntäkirje, jonka myyjä luottaa todisteena ostajan luottokelpoisuudesta ja kyvystä saada laina. Mutta sen jälkeen, kun tiedosto on pakattu merkintäsitoumukseen, muut ongelmat voivat näkyä.

Tuntemattomia tuomioita voi esiintyä julkisissa rekistereissä, ostajalla saattaa olla väärennys luottoraportista, joka on luiskahtanut halkeamien läpi, ja ex, jolla on aikaisempi lyhyt myynti, voi asettaa pelin pätevöintiin, ostaja voi menettää työnsä, ostaja voi olla työssä vain vaaditun kahden vuoden jakson aikana tai saada palkkoja tyytymättöminä. On basillion asiat, jotka voivat mennä vikaan Emmekä unohda, että toisen tyyppinen laina ennakointi on arviointia. Arviointivaraus on usein erilainen lainaehtoista. Arviointivarmuus tarkoittaa sitä, että koti on arvioitava hankintahinnalla. Jos arviointi on pienempi kuin ostohinta, ostaja voi peruuttaa, jos ostajalle on hankintasopimuksessa arviointivaraus. Jos myyjä sitoutuu alentamaan hintaa arvioinnin suorittamiseksi, ostajan odotetaan poistavan arviointivarauksen.

Mutta mitä tapahtuu, jos suljettaessa vakuutuksenottaja päättää 11. tunnin päästä määrätä toisen arvion ja että toinen arvion arvo osoittautuu alhaiseksi arvioinniksi? Jos ostaja on luovuttanut arviointivalmiuden, jäljellä ei ole arviointivalmiutta. Jos lainaehtoa ei ole vielä luovutettu, ostosopimus voi silti olla riippuvainen ostajan kyvystä saada lainaa.

Nämä asiat on käsiteltävä kiinteistönvälittäjän kanssa ennen ostotarjouksen tekemistä. Jotkut ostajat ovat tyytyväisiä poistamaan lainaehtoja, kun lainanantaja vakuuttaa ostajalle, että tiedosto on valmis rahoittamaan. Jos luotonantajalla on kuitenkin huolenaiheita, ei ehkä ole hyvä poistaa lainaehtoja. Luottotappiot puhuvat myös myyjälle. Haittapuolena on, kun tarjouksesi on monen tarjouksen joukossa ja muut ostajat ovat valmiita poistamaan lainaehtoja tai lyhentämään ajanjaksoa, ja sitoudut pitämään lainaehtoja ennallaan sulkematta, tarjosi ei ehkä ole hyväksytty. Myyjä saattaa ajatella, että sinulla on ongelma, joka voi aiheuttaa vaikeuksia sulkeutumisen aikana.

Tällaisissa vaikeissa tilanteissa jotkut kodin ostajista pyytävät lainanantajaa hyväksymään tiedoston vakuutuksen perusteella ennen kuin he koskaan tarjoavat ostotarjouksen kotiin. Vakuutuksen hyväksyminen poistaa epävarmuuden pelon ja vahvistaa tarjouksen.

Kirjoittamisen aikana Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa Kaliforniassa.