Kiinteistömarkkinat menevät Crashiin?

Vuonna 2017 suurin osa amerikkalaisista alkoi olla huolissaan siitä, että kiinteistömarkkinat kaatuisivat. Itse asiassa 58 prosenttia kyselyyn osallistuneista oli yhtä mieltä siitä, että seuraavien kahden vuoden aikana tulee "asuntokupla ja hintakorjaus". Tämän seurauksena 83 prosenttia heistä uskoo, että on hyvä aika myydä.

Varoitusmerkkejä

On paljon merkkejä siitä, että asuntomarkkinat menevät kuplan alueelle. Useimmat kaatumiset ilmenevät vain siksi, että omaisuuskupla on pudonnut.

Yksi omaisuuskupakkeen merkki on, että asuntojen hinnat ovat nousseet. Kansalliset mediaani-perheen hinnat ovat 32 prosenttia korkeammat kuin inflaatio. Se on samanlainen kuin vuonna 2005, kun ne olivat 35 prosenttia yliarvostettuja.

Housing Bellwether Barometer on kotirakentajien ja asuntovakuutusyhtiöiden indeksi. Vuonna 2017 se nousi voimakkaasti kuin se tapahtui vuosina 2004 ja 2005. Se on sen luojan, Stack Financial Managementin mukaan, joka käytti sitä ennakoimaan vuoden 2008 talouskriisiä. Samoin SPDR S & P Homebuilders ETF on noussut 400 prosenttia maaliskuusta 2009 lähtien. Se ylitti S & P 500: n 270 prosentin nousun.

Case-Shillerin kansallinen indeksi hiljattain nousi joulukuussa 2016. Hinnankorotukset keskittyvät seitsemään kaupunkialueeseen. Denverin ja Dallasin asuntojen hinnat ovat 40 prosenttia korkeammat kuin niiden edeltäjähuiput. Portlandin ja Seattlen hinnat ovat 20 prosenttia korkeammat, ja Boston, San Francisco ja Charlotte ovat 10 prosenttia huipuistaan.

Denverissä, Houstonissa, Miamissa ja Washingtonissa, D.C: ssä, CoreLogicin mukaan hinnat ovat vähintään 10 prosenttia korkeammat kuin kestävät tasot.

Samaan aikaan kohtuuhintainen asunto on romahtanut. Vuonna 2010 11 prosenttia vuokra-yksiköistä eri puolilla maata oli edullinen pienituloisille kotitalouksille. Vuoteen 2016 mennessä se oli laskenut vain 4 prosenttiin.

Puut ovat pahimpia kaupungeissa, joissa asuntojen hinnat ovat nousseet. Esimerkiksi Colorado varastossa kohtuuhintaisia ​​vuokrat laski 32 4 prosentista vain 7. 5 prosenttia vuodesta 2010.

Maaliskuussa 2017 William Poole, vanhempi jäsen Cato Institute, varoitti toisen subprime-kriisi. Hän varoitti, että 35 prosenttia Fannie Maen lainoista edellyttäisi kiinnitysvakuutusta. Kyse on vuoden 2006 tasosta. Joillakin tavoin nämä lainat ovat huonompia. Fannie ja Freddie alensivat subprime-määritelmänsä 660: sta 620: een. Tämä tarkoittaa sitä, että pankit eivät enää vaadi lainansaajia, joiden arvot ovat 620-660 subprime. Poole oli Kansasin keskuspankin päällikkö, joka varoitti subprime-kriisistä vuonna 2005.

Vuonna 2016 5,7 prosenttia kaikista kotimyynnistä ostettiin nopeaan jälleenmyyntiin. Nämä "käännä" koteja uusitaan ja myydään alle vuodessa. Attom Data Solutions ilmoitti, että se on suurin prosenttiosuus vuodesta 2006 viimeisen puomin aikana.

Vuoden 2008 asuntomarkkinoiden romahdus

Vuoden 2008 onnettomuudessa kiinni olleet ihmiset pelkäsivät, että 2017-kupla johtaa toiseen kaatumiseen. Mutta se johtui voimista, jotka eivät enää ole läsnä. Luottoriskinvaihtosopimukset vakuuttivat johdannaisia, kuten asuntovakuudellisia arvopapereita. Hedge-rahastonhoitajat loivat valtavan kysynnän näille oletettavasti riskittömille arvopapereille.

Tämä loi kysyntää kiinnityksiä, jotka tukivat niitä.

Kiinteistöjen kysynnän tyydyttämiseksi pankit ja asuntolainojen välittäjät antoivat asuntolainoja lähes kaikille. He tekivät subprime-asuntoluottokriisin vuonna 2006.

Markkinoiden myötä monet kyselyyn vastasivat kysyntää. Monet ihmiset ostivat koteja investoinneina myydä, kun hinnat nousivat. Heillä oli irrationaalista yltäkylläisyyttä, joka oli minkä tahansa omaisuuskuplan tunnusmerkki.

Vuonna 2006 kodinrakentajat lopulta kurotivat kysynnän. Kun kysyntä ylitti, asuntojen hinnat alkoivat laskea. Tämä räjähtää omaisuuskuplan.

Syyskuussa 2006 National Realtors Association ilmoitti, että asuntojen hinnat olivat laskeneet ensimmäistä kertaa 11 vuodessa. Inventointi oli korkea, mikä antoi 7. 5 kuukauden toimituksen. Marraskuussa kauppaministeriö paljasti, että uudet kotiluvut olivat 28 prosenttia alemmat kuin vuonna 2005.

Mutta Federal Reserve jätti huomiotta nämä varoitukset. Se katsoi, että talous oli riittävän vahva vetämään taloja pois sen romahduksesta. Se viittasi voimakkaaseen työllisyyteen, alhaiseen inflaatioon ja lisääntyneisiin kuluttajamenoihin. Se myös lupasi alentaa korkotasoa. Tämä antaisi taloudelle riittävän likviditeetin kasvattaa polttoainetta.

Fed on aliarvioinut kiinnitysluottopankkien markkinoiden koon ja vaikutuksen. Pankit olivat palkkineet "quant jocks" luomaan nämä uudet arvopaperit. He kirjoittavat tietokoneohjelmia, jotka lajittelivat kiinnityspaketteja riskialttiiksi ja vähäriskiseksi nippuiksi. Korkean riskin nippu maksoi enemmän, mutta todennäköisemmin oletus. Pienen riskin nippuset olivat turvallisempia, mutta heiltä maksettiin vähemmän.

Näillä nipuilla oli tuntemattomia määriä subprime-kiinnityksiä. Pankit eivät välittäneet lainanottajien luottokelpoisuudesta, koska he myivät jälleenmyyntikorvaukset jälkimarkkinoilla.

Tikittää aikapommi oli miljoonia kiinnostuksen kohteena olevia lainoja. Nämä sallivat lainansaajien saada kuukausittaisia ​​maksuja. Mutta nämä asuntolainojen hinnat palautuvat korkeammalle tasolle kolmen vuoden kuluttua. Monet näistä asunnonomistajista eivät voineet maksaa kiinnitystä. Sitten asuntojen hinnat laskivat ja he eivät voineet myydä kotejaan voittoa varten. Tämän seurauksena he tekivät virheen.

Kun ajat olivat hyviä, sillä ei ollut väliä. Kaikki ostivat korkean riskin nippuja, koska he antoivat korkeamman tuoton. Kun asuntomarkkinat laskivat, kaikki tietävät, että tuotteet ovat menettäneet arvonsa. Koska kukaan ei ymmärtänyt niitä, näiden johdannaisten jälleenmyyntiarvo oli epäselvä.

Viimeisenä mutta ei vähäisimpänä, monet näiden MBS: n ostajista eivät olleet pelkästään muita pankkeja. He olivat yksittäisiä sijoittajia, eläkerahastoja ja hedge-rahastoja. Tämä leviää riskin koko taloudessa. Hedge-rahastot käyttivät näitä johdannaisia ​​vakuudeksi lainaksi.Tämä loi suuremmat tuotot bullmark-markkinoilla, mutta suurensi mahdollisen taantuman vaikutusta. Arvopaperimarkkinayhdistys ei säätänyt hedge-rahastoja, joten kukaan ei tiennyt, kuinka paljon se tapahtui.

Fed ei ymmärtänyt, että romahdus valmistui maaliskuuhun 2007 asti. Se huomasi, että hedge-rahaston asuntojen menetykset voisivat uhata taloutta. Koko kesän aikana pankit eivät halunneet lainata toisilleen. He pelkäsivät, että he saisivat väärän MBS: n vastineeksi. Pankkiirilaiset eivät tienneet kuinka paljon huonoa velkaa heillä oli kirjoissaan. Kukaan ei halunnut myöntää sitä. Jos he tekisivät, heidän luottoluokituksensa laski. Sitten niiden osakekurssi heikkenisi, eivätkä he voineet saada lisää varoja pysyäksensä liiketoiminnassa. Osakemarkkinat näkivät sahalla koko kesän, kun markkinatarkkailijat yrittivät selvittää kuinka huonoja asioita oli.

Elokuussa luotot olivat niin tiukkoja, että Fed lainaa pankkeja 75 miljardia dollaria. Se halusi palauttaa likviditeettiä riittävän kauan, jotta pankit voisivat kirjata tappiot ja palata takaisin lainanantotoimintaan. Sen sijaan pankit päättivät lainata lähes kaikille.

Alaspäin suuntautuva kierre oli käynnissä. Kun pankit leikattiin kiinnityksiin, asuntojen hinnat laskivat edelleen. Tämä lisäsi lainanottajia laiminlyöntiin, mikä lisäsi pankkien kirjoihin liittyviä huonoja lainoja. Näin pankit antoivat vielä vähemmän.

9 syytä, miksi asunto-onnettomuudessa ei ole pulaa

1. Asumismarkkinoiden välillä on monia eroja vuosina 2005 ja 2017. Vuonna 2005 subprime-lainat olivat yli 620 miljardia dollaria ja muodostivat 20 prosenttia asuntomarkkinoista. Vuonna 2015 ne olivat 56 miljardia dollaria ja ne muodostivat 5 prosenttia markkinoista.
2. Pankit ovat nostaneet lainausstandardeja. CoreLogicin asuntoluottoindeksin mukaan vuonna 2016 alkaneet lainat olivat korkeimman laadun joukossa viimeisten 15 vuoden aikana. Lokakuussa 2009 keskimääräinen FICO-pisteet olivat Fair Isaacin mukaan 686. Vuonna 2001 keskimääräinen pisteet olivat 490-510.
3. Tiukemmat luotonantostandardit ovat tehneet eron "flip" -markkinoilla. Rahoittajat rahoittavat vain 55 prosenttia kodin arvosta. "Flipper" on keksittävä loput. Subprime-kriisin aikana pankit lainasivat 80 prosenttia tai enemmän.
4. Nykyään myytyjen asuntojen määrä on 20 prosenttia alhaisempi kuin ennalta ruuhkahuippu. Tämä merkitsee sitä, että myytävissä on vain neljän kuukauden toimitukset. Tämän seurauksena noin 64 prosenttia amerikkalaisista omistaa omat koteihinsa verrattuna 68 prosenttiin vuonna 2007.
5. Kotimyynti on alempi, koska taantuma heikensi nuorten kykyä aloittaa ura ja ostaa koteja. Köyhien työmarkkinoiden edessä monet ovat edistäneet koulutustaan. Tämän seurauksena heitä rasittavat nyt koululainat. Tämä tekee siitä vähemmän todennäköistä, että he voivat säästää tarpeeksi ostaa talon. Se pitää kysyntää alhaalla.
6. Asuntojen hinnat ovat ylittäneet tulot. Keskimääräinen tulo-asuntokustannussuhde on 30 prosenttia. Joillakin metroalueilla se nousi 40 tai 50 prosenttiin. Valitettavasti metroalueet ovat myös työpaikkoja. Tämä pakottaa nuoret maksamaan enemmän vuokralle, jotta heidät olisivat lähellä työtä, joka ei maksa tarpeeksi ostaa taloa.Kolmekymmentäkaksi prosenttia kotimyynnistä on menossa ensimmäistä kertaa kodinostostajiin verrattuna 40 prosenttiin historiallisesti, sanoo NAR. Tyypillisesti tämä ostaja on 32, ansaitsee 72 000 dollaria ja maksaa 182 dollaria, 500 kotiin. Kaksipuolinen pari maksaa keskimäärin 208, 500 dollaria.
7. Asunnonomistajat eivät vie yhtä paljon pääomaa kodeistaan. Kotimaisuus kasvoi 85 miljardiin dollariin vuonna 2006. Se romahti alle 10 miljardiin dollariin vuonna 2010 ja pysyi siellä vuoteen 2015 asti. Vuoteen 2017 mennessä se oli vain noussut 14 miljardiin dollariin. Obamacare on yksi syy siihen. Konkurssihakemukset ovat laskeneet 50 prosenttia ACA: n kulun jälkeen. Vuonna 2010 1,5 miljoonaa ihmistä jätti hakemuksen. Vuonna 2016 vain 770, 846.
8. Jotkut huomauttavat, että kansalliset asuntojen hinnat ovat ylittäneet vuoden 2006 huippunsa. Mutta kun ne on säädetty 11 vuoden inflaatioksi, ne ovat vain vuoden 2004 tasolla. Vuosina 2012-2017 asuntojen hinnat ovat nousseet keskimäärin 6,5 prosenttia vuodessa. Vuosina 2002-2006 ne nousivat 7,5 prosenttia vuosittain. Vuonna 2005 he nousivat 16 prosenttia.
9. Homebuilders keskittyvät huippuluokan koteihin. Uudet asunnot ovat suurempia ja kalliimpia. Keskimääräinen koko uusi yhden perheen koti on lähes 2, 700 neliömetriä. Se on verrattavissa 2 500 neliöjaltaan vuonna 2006.

Mikä voisi aiheuttaa romahtamisen

Korot ovat aiheuttaneet romahduksen aiemmin. Tämä johtuu siitä, että ne antavat lainoja kalliimmille. Tämä hidastaa kodin rakentamista, vähentää tarjontaa. Mutta se myös hidastaa luotonantoa, mikä heikentää kysyntää. Kaiken kaikkiaan hidas ja vakaa korkojen nousu ei aiheuta katastrofia.

On totta, että korkeammat korot edelsivät asuntojen romahtamista vuonna 2006. Mutta se johtuu monista lainanottajista, joilla oli vain kiinnostuksen kohteena olevia lainoja ja säädettävissä olevia korkoja. Toisin kuin perinteinen laina, korot nousevat yhdessä syötettyjen varojen kanssa. Monilla oli myös aloitushetki, joka nollattiin kolmen vuoden kuluttua. Kun Yhdysvaltain keskuspankki nostasi korkoja samaan aikaan, kun ne palautuivat, lainanottajat löysivät, että heillä ei enää ollut varaa. Kotihinnat laskivat samaan aikaan, joten nämä kiinnelainat eivät voineet maksaa tai myydä taloa. Siksi maksuhäiriöt olivat niin korkeat.

Syöttetyn rahastojen historia paljastaa, että Fed kohosi liian nopeasti vuosina 2004-2006. Korko oli kesäkuussa 2004 1,0 prosenttia ja kaksinkertaistui 2,5 prosenttiin joulukuussa. Se kaksinkertaisti hinnat uudelleen, 4, 25 prosenttiin joulukuussa 2005. Kuusi kuukautta myöhemmin, korko oli 5. 25 prosenttia.

Fed nosti korkoja hitaammin vuodesta 2015 lähtien. Se nosti sen 0, 5 prosenttiin joulukuussa 2015. Se kasvatti 1/4 pistettä vuoden 2016 loppuun mennessä ja 1,25 prosenttiin kesäkuuhun 2017 mennessä.

Kiinteistömarkkinat romahtavat, jos pankit ja hedge-rahastot palasivat sijoittamaan riskialttiisiin rahoitustuotteisiin. Nämä johdannaiset olivat tärkeä syy rahoituskriisiin. Pankit leikattiin kiinnityksiä ja myivät ne jälleen asuntovakuudellisissa arvopapereissa. Nämä arvopaperit olivat suurempia yrityksiä kuin itse kiinnitykset. Siksi pankit myivät kiinnityksiä lähes kaikille. He tarvitsivat heitä tukemaan johdannaisia.He leikkasivat ne niin, että huonoja asuntolainoja piilotti nippuilla hyvillä. Silloin kun lainanottajat olivat laiminlyöneet, kaikkien johdannaisten epäillään olevan huonoja. Siksi aiheutti Bear Stearnsin ja Lehman Brothersin menetyksen.

Trumpin verouudistussuunnitelma saattaa heikentää hintoja, jotka voivat johtaa romahtamiseen. Kongressi on ehdottanut poistamalla vähennys asuntolainojen korot. Tämä vähennys on 71 miljardia dollaria. Se toimii liittovaltion tukena asuntomarkkinoille. Verovähennys auttaa asunnon omistajaa keskimäärin 195, 400 dollaria. Tämä on paljon suurempi kuin vuokralaisten keskimääräinen nettovarallisuus 5 400 dollaria. Vaikka verosuunnitelma pitää vähennyksen, verosuunnitelma poistaa paljon kannustimesta. Trumpin suunnitelma nosti tavallisen vähennyksen. Tämän seurauksena amerikkalaiset eivät enää erottele. Kun näin käy, he eivät voineet hyödyntää kiinnityskoron vähennystä. Kiinteistöteollisuus vastustaa verosuunnitelmaa.

Markkinat voisivat romahtaa, jos U.S. Treasury-setelien tuottokäyrä kääntyisi. Niinpä lyhyen aikavälin Treasurysin korot tulevat korkeammiksi kuin pitkän aikavälin tuotot. Normaalit lyhytaikaiset tuotot ovat pienemmät, koska sijoittajat eivät edellytä korkeaa sijoitetun pääoman tuottoa alle vuodeksi. Kun tämä inversiot, sijoittajat ajattelevat, että lyhyen aikavälin riski on pitkällä aikavälillä suurempi. Se vahingoittaa asuntolainamarkkinoita ja merkitsee taantumaa. Tuottokäyrä kääntyi ennen vuosien 2008, 2000, 1991 ja 1981 taantumia.

Will House-hinnat laskevat?

Viimeisessä asuntoilmakuplaan kotitalouslentäjät toimittivat lupia uudisrakentamiseen. Se oli alle miljoona vuonna 1990 taantuman aikana. Se nousi vähitellen 1990-luvulla, yli miljoona vuonna 1998. Se pysyi tällä tasolla vuoteen 2002, jolloin se ylitti 1,5 miljoonaa. Se saavutti vuonna 2004 ja 2005 ennätykselliset kaksi miljoonaa kappaletta. Vuonna 2006 asuntojen hinnat laskivat. Rakentajat hankkivat yli 1,5 miljoonaa lupaa. Se laski alle miljoonaan vuonna 2007. Vuoteen 2009 mennessä se oli romahtanut 500 000.

He ovat vain vähitellen elpyneet 1,3 miljoonaan vuonna 2017. Heidän odotetaan laskevan alle 1,100 miljoonaan vuoteen 2020 mennessä.

Milloin asuntomarkkinat vajoavat uudelleen?

Seuraavaan markkinoiden kaatumiseen ilmenee 2026 Harvard Extension School professori Teo Nicholasin mukaan. Hän perustaa tämän ekonomisti Homer Hoytin tutkimukseen. Kiinteistöjen puomi-ja-busts ovat seuranneet 18 vuoden sykli vuodesta 1800. Ainoat poikkeukset olivat toisen maailmansodan ja stagflaatio.

Nicholas sanoo, että 2017 kiinteistömarkkinat ovat edelleen laajentumisvaiheessa. Seuraava vaihe, hypersupply, ei tapahdu, kunnes vuokraavan vajaakäyttöasteen nousu alkaa. Jos tämä tapahtuu, kun Fed nostaa korkoja, se voi aiheuttaa kaatumisen.

Miten suojautua onnettomuudelta

Jos olet suurin osa amerikkalaisista, jotka ovat huolestuneita, niin on seitsemän asiaa, jotka voit tehdä suojellaksesi itseäsi kiinteistöjen kaatumisesta.

1. Osta talon asu, ei käännä. Kaksi kolmasosaa talouskriisistä menetetyistä kodeista oli toinen ja kolmas kodeissa.Kun myyntihinta putosi kiinnityksen alapuolelle, omistajat kävivät pois. He pitivät kotinsa, mutta menettäneet investointinsa.
2. Hanki kiinteäkorkoinen asuntolaina. Kun asuntolainan korot nousevat, maksusi pysyy samana. Jos tämä tarkoittaa sitä, että sinulla on vain pienempi koti, niin olkoon se. Se on parempi kuin ottaa riski ja menettää se myöhemmin.
3. Jos saat vaihtuvakorkoisen kiinnityksen, selvitä, mikä korko on, kun se nollautuu. Laske kuukausimaksu ja varmista, että sinulla on varaa maksaa se nykyisillä tuloilla. Ota ero tulevan maksun ja siitä, mitä maksat tänään alemmalla korolla ja tallenna se. Näin sinulla on varat maksaa asuntolasi, jos tulosi putoavat.
4. Osta huonoin talo parhaalla alueella, jolla on varaa. Varmista, että alueella on hyviä kouluja, vaikka et suunnittele lapsesi itse. Mahdolliset ostajat tekevät. Voit aina parantaa taloa vuosien varrella, jos tulosi sallii. Hyvät naapurustot eivät kärsi yhtä paljon seuraavassa laskusuhdanteessa köyhimmillä alueilla. He myös palaavat takaisin nopeammin.
5. Varmista, että talossasi on vähintään kolme makuuhuonetta. Se houkuttelee perheitä, jos haluat jälleenmyydä.
6. Paras tapa suojata itsesi on hyvin monipuolinen omaisuuserä. Diversaatiolla tarkoitetaan tasapainoista yhdistelmää kannoista, obligaatioista, hyödykkeistä ja pääomasta kotiisi. Useimmat rahoitussuunnittelijat eivät sisällä kotivaltiota omaisuutena, mutta heidän pitäisi. Se on suurin omaisuus useimmilla ihmisillä.
7. Kiinteistön romahtamisen aiheuttamien vahinkojen rajoittamiseksi voit ostaa pienimmän kodin, johon voit kohtuudella elää. Yritä maksaa korkoa aikaisemmin, jotta et menetä kotisi taantumassa. Paranna sijoituksiasi varastoihin, joukkovelkakirjoihin ja hyödykkeisiin niin, että ne vastaavat tai ylittävät oman pääomansijoituksesi. Jos asunto-osuutena on omaisuuskuplia, älä jätä houkutusta uudelleenrahoittamiseen ja oman pääoman ottamiseen. Sen sijaan tarkista omaisuuden kohdentaminen uudelleen varmistaaksesi, että se on edelleen tasapainossa.