Oppia vuokrasovaihtoehdoista ja vuokrasopimuksista

Vuokrasopimusten myynti oli suosittuja rahoitusvälineitä 1970-luvun lopulla ja 1980-luvun alussa. Niitä käytettiin ensisijaisesti keinona kiertää ulkomaisten kiintiöiden luovutuslausekkeet. Tuensaajat väittivät, että myynti ei todellakaan ollut myynnistä, koska se oli vuokrasopimus; tuomioistuimet kuitenkin väittivät toisin.

Tänään osto-, vuokrasopimus- ja vuokrasopimukset ovat kolme eri rahoitusasiakirjaa. Variaanit ovat tilakohtaisia ​​eivätkä kaikki valtiot ole samanlaisia ​​lakeja.

Ennen sopimuksen tekemistä myyjän kanssa ostajien tulee saada neuvoja kiinteistönvälittäjältä. Alla olevat tiedot ovat yleiskatsausta, eikä niitä pidä tulkita oikeudelliseksi neuvonnaksi.

Vaihtoehdon perusteet

• Ostaja maksaa myyjälle optiolainan oikeutta ostaa omaisuus myöhemmin. Tämä vaihtoehto voi olla huomattava tai vain $ 1.
• Ostaja ja myyjä voivat sopia ostohinnasta tai ostaja voi sopia maksavan markkina-arvon optiota käytettäessä. Se on neuvoteltavissa. Useimmat ostajat haluavat kuitenkin lukita tulevaisuudessa ostohintaan, kun vaihtoehto on alkanut.
• Optiosopimuksen määräaika on neuvoteltavissa, mutta tavallinen pituus on yleensä vuodesta toiseen kolmeen vuoteen.
• Optiolaina on harvoin palautettavissa.
• Kukaan muu ei voi ostaa kiinteistöä option aikana.
• Ostaja voi myydä vaihtoehdon jollekin toiselle.
• Jos ostaja ei käytä vaihtoehtoa ja osta kiinteistön vaihtoehdon lopussa, vaihtoehto päättyy.

• Ostaja ei ole velvollinen ostamaan kiinteistöä.

Vuokrausvaihtoehdon perusteet

• Ostaja maksaa myyjälle optionrahan oikeutta ostaa myöhemmin omaisuus. Vuokrasopimuskohtainen raha voi olla huomattava.
• Ostaja ja myyjä voivat sopia ostohinnasta nyt tai ostaja voi sopia maksavan markkina-arvon optiota käytettäessä. Se on neuvoteltavissa. Useimmat ostajat haluavat kuitenkin lukita tulevan ostohinnan alustaessaan vuokrasopimuksen.

• Vuokrasopimuksen voimassaoloaikana ostaja suostuu vuokraamaan kiinteistön myyjältä ennalta määrätyn vuokrasumman osalta.
• Vuokrasopimusten voimassaoloaika on neuvoteltavissa, mutta tavallinen pituus on yleensä vuodesta toiseen kolmeen vuoteen.
• Optionraha ei yleensä koske ennakkomaksua.
• Osa kuukausittaisesta vuokrauksesta on tyypillisesti kohti ostohintaa.
• Optiolaina on harvoin palautettavissa.
• Kukaan muu ei voi ostaa kiinteistöä vuokra-ajan kuluessa.
• Ostaja ei yleensä voi antaa vuokrausvaihtoehtoa ilman myyjän hyväksyntää.
• Jos ostaja ei käytä vuokrasopimusta ja osta kiinteistön vuokrasopimuksen lopussa, vaihtoehto päättyy.
• Ostaja ei ole velvollinen ostamaan kiinteää omaisuutta.

Vuokrasopimuksen ostaminen

• Ostaja maksaa myyjälle optionrahan oikeutta ostaa myöhemmin omaisuus. Tämä vaihtoehto voi olla huomattava.
• Ostaja ja myyjä sopivat ostohinnoista, usein tai hieman markkina-arvoa korkeammalla.
• Vaihtoehdon aikana ostaja sitoutuu vuokrata kiinteistön myyjältä ennalta määrätyn vuokrasumman.
• Vuokrasopimuksen määräaika on neuvoteltavissa, mutta tavallinen pituus on yleensä vuodesta toiseen kolmeen vuoteen, jolloin ostaja hakee pankkirahoitusta ja maksaa myyjän kokonaan.
• Optionraha ei yleensä koske ennakkomaksua.
• Osa kuukausittaisesta vuokrasopimuksesta yleensä koskee ostohintaa.
• Optiolaina ei palauteta.
• Kukaan muu ei voi ostaa omaisuutta, ellei ostajan oletusarvo ole.
• Ostaja ei yleensä voi antaa vuokrasopimuksen ilman myyjän hyväksyntää.
• Ostajat ovat usein vastuussa kiinteistön ylläpidosta ja kaikista kuluista, mukaan lukien verot ja vakuutukset.
• Ostajan on ostettava kiinteistö.

Vuokrasopimuksen / vuokrasopimuksen tekeminen

Vuokraa kiinteistönvälittäjä laatimaan asiakirjat ja selittämään oikeutesi, mukaan lukien hallussapito ja oletusvaikutukset. Kiinteistöä rasittavat taustalla olevat lainat, jotka sisältävät vieraantumista koskevia lausekkeita, jolloin lainanantajalla on oikeus kiihdyttää lainoja myytäessä.

Joskus myyjät antavat vaihto-omaisuuden rahaa kiinteistönvälittäjälle täyden palkkion maksamiseksi. Asiamiehet eivät aina ole mukana vuokrasopimusten käyttämisessä tai vuokrasopimusten täyttämisessä, ja vaikka oletkin säilyttänyt kiinteistönvälittäjän edustuksen, tarvitset yhä kiinteistönvälittäjän. Asiamiehet eivät ole asianajajia eivätkä voi antaa oikeudellista neuvontaa.

Jos vuokrataan, hankkia kaikki tiedot ja tee asianmukaista huolellisuutta aivan kuten tavalliseen myyntiin. Tämä tarkoittaa:

• Hanki kotitarkastus.
• Tarkastele otsikkopolitiikkaa.
• Hanki arviointi.
• Lue myyjän ilmoitukset.
• Harkitse tuholaistorjunnan, katon sertifioinnin, kotivakuutussuunnitelman hankkimista ja muiden pätevien tarkastajien palkkaamista.

Myyjien ja ostajien ostohyvitys

Vuokrasopimuksia myyvät usein vaikeasti myytävät kiinteistöt. Ajattele sitä; jos omaisuus oli helppo myydä, myyjä myyisi sen tavanomaiselle ostajalle, joka maksaisi myyjän käteistä.

• Myyjät yleensä saavat markkina-arvoa nykyhinnoin ja helpotetaan kiinnityksen maksamista vapaalla omaisuudella.
• Vaikka leasingmaksut voivat ylittää markkinavuokran, ostaja rakentaa ennakkomaksun ja pankkiaseman, että kiinteistö arvostaa sovittua ostohintaa.
• Ostajat tekevät yleensä pienen ennakkomaksun, jolla on vain vähän tai ei lainkaan hyväksyntää, mikä tekee vuokraamisesta edullisen keinon helpottaa kodin omistajuuden hyötyjä.
• Ostajat saavat myös pakotetun säästöohjelman, koska osa vuokrasopimuksesta on hyvitetty hankintahintaan vuokrasopimussopimuksen päättyessä.
• Jos ostaja on maksamatta, myyjä ei palauta mitään vuokrasummasta tai optiorahasta, ja hänellä on oikeus haastaa tietystä suorituksesta.

Lisätietoja antaa kiinteistönvälittäjä.

Kirjoittamisen aikana Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa Kaliforniassa.