Kiinteistönvälitystoimiston perustaminen

Express Agency

Express-toimisto luodaan joko suullisesti tai kirjallisella sopimuksella päämiehen ja asiamiehen välityksellä. Se ilmaisee heidän nimenomaisen tarkoituksensa tämän edustavan aseman puolesta.

Kiinteistössä toimisto on tavallisesti luonut joko kirjallinen listaussopimus myyjän kanssa tai ostajan välityssopimus ostajan kanssa. Jotkut valtiot sallivat suulliset sopimukset, mutta useimmat eivät.

Implisiittinen virasto

Osapuolten toiminnalla on myös mahdollista luoda virastoyhteys.

Jos kiinteistönvälittäjä ottaa vastuun, joka on tavallisesti edustajan edustaja mutta ei ole allekirjoittanut välityssopimusta, hänet voidaan edelleen pitää edustajana välittäjän välityksellä. Samalla tavoin, jos asiakas pyytää asiamiehen neuvoja tai toimia, jotka ovat yleensä virasto, sitten implisiittinen virasto voitaisiin luoda.

Jotkut valtiot ovat luoneet erityislainsäädännön, jossa todetaan, että mikään virasto ei voi olla ilman kirjallista välityssopimusta. Tämä auttaa välttää tahattomat epäsuorat virastot.

Älä ole tullut julkistamattomaksi kaksoisagentiksi

valtioissa, joissa ei ole suljettu pois epäsuoraa virastoa, jos sinulla on toimeksiantajan edustus tilassa yritystietokannustasi varten, ole varovainen, mitä teet, jos työskentelet ostajan kanssa kiinnostunut tästä listalle. Ensinnäkin, sinun on julkistettava viraston asema ostajalle ja emmekä ryhdy tehtäviin, mikä merkitsisi sitä, että olet myös heidän edustajansa.

Tapa, jolla se tehdään suurimmaksi osaksi tänään

Lisenssini riippuu New Mexikosta, mutta olen myös aiemmin toimittanut välittäjälisenssit Texasissa ja Coloradossa.

Useissa valtioissa on nyt asiakirjoja ja tietoja, jotka tukevat "tapahtumamyyntiä" tai joita kutsutaan muilla nimillä, ostajan tai myyjän edustus ilman "virastoa". Kiinteistönvälittäjä tarkoittaa harvoin sitä, että nykyäänkin.

Joten voin ottaa listan ja olla myyjän agentti, ja juuri se mitä olen aina tehnyt.

Ainoa kerta, kun kysymys virastosta syntyi aina ostajan tai myyjän kanssa, olin työskennellyt asianajajan tai tuomarin kanssa. Jostain syystä olen vetänyt heidät verkkosivustolleni. He eivät halunneet, että olisin heidän edustajansa, koska hän oli vastuullinen.

Vakuutusvastuu asettaa agentin asiakkaalle vaaran heidän edustajansa toiminnalle. Joten, jos tekisin jotain väärin tai tein virheen, minun asiakkaani olisi vastuussa. Nämä lailliset ihmiset tietävät, etteivät he halua tätä riskiä, ​​vaikka he tiesivät, että noudatin sääntöjä huolellisesti.

Kun työskentelin ostajien kanssa, olen aina toiminut välittäjänä, ei koskaan edustajana. He eivät ole koskaan kysyneet, ja valtion ilmoittamismuoto selkeästi osoitti velvollisuuteni asiakkaalleni. Tällöin ne ovat suoraan lakia:

A. rehellisyys ja kohtuullinen hoito, sellaisena kuin se on tämän jakson säännöksissä;

B.noudatetaan paikallisia, valtiollisia ja liittovaltion oikeudenmukaisia ​​asuntoja ja syrjinnänvastaisia ​​lakeja, New Mexican kiinteistöoikeuslaki ja kiinteistökomission sääntöjä sekä muita sovellettavia paikallisia, valtiollisia ja liittovaltion lakeja ja määräyksiä;

C. asiakkaan tai asiakkaan kanssa tehtyjen kirjallisten sopimusten suorittaminen;

D. välittäjän asiakkaan tai asiakkaan avustaminen kaupankäynnin loppuun saattamiseksi, ellei asiakkaan tai asiakkaan toisin päätä kirjallisesti, mukaan lukien:

1. kaikkien tarjousten tai vastatarjouksien esittäminen ajoissa; ja
2. avustaminen sopimuksen ehtojen täyttämisessä ja kaupan sulkemisen yhteydessä; jos kaupan välittäjä ei tarjoa 16 §: n 1 ja 2 momentissa tarkoitettua palvelua, neuvontaa tai avustusta, asiakkaan tai asiakkaan on sovittava kirjallisesti, että välittäjä on ei odoteta tarjoavan tällaista palvelua, neuvontaa tai apua, ja välittäjän on ilmoitettava tällaisen sopimuksen olemassaolo kirjallisesti muille toimijoille, jotka ovat mukana liiketoimessa;

E. välittäjän ilmoituksen, että kauppaan liittyvät asiat voivat liittyä osakkuusyhtiön välittäjän tai pätevän välittäjän tietämyksen tai asiantuntemuksen ulkopuolella ja että osakkuusyhtiön välittäjä tai oikeutettu välittäjä ehdottaa, että asiakas tai asiakas hakee asiantuntijaneuvoja näistä asioista;

F. välittäjän saama raha tai omaisuus;

G. kirjallinen paljastaminen asiakkaalleen tai asiakkaalleen ja muille välittäjille, jotka osallistuvat kaupankäynnin kohteeksi mahdollisista eturistiriidoista, jotka välittäjällä on kauppaan, mukaan lukien mutta ei rajoittuen:

1. kaikki välittäjän kirjalliset välitysyhteydet muiden liiketoimi tai;
2. välittäjänä olevalla liiketoimella on liiketoiminnan, henkilökohtaisen tai perhe-elämän mahdolliset olennaiset edut tai suhteet;
3. muut välitysyhteydet, jotka ovat käytettävissä New Mexicossa;

H. osakkeenomistajan välittäjän tai oikeutetun välittäjän tosiasiallisesti tuntemien haitallisten tosiseikkojen kirjallinen paljastaminen omaisuudesta tai liiketoimesta tai liiketoimen osapuolten taloudellisesta kyvystä saattaa liiketoimi päätökseen; haitallisia aineellisia tosiasioita, jotka edellyttävät tietojen paljastamista, eivät sisällä tietoja, jotka kuuluvat liittovaltion oikeudenmukaisen asuntolain tai New Mexico Human Rights Actin soveltamisalaan;

I. minkään aiemman viraston välisen suhteen aikana saatujen luottamuksellisten tietojen säilyttäminen, jollei luovuttaminen ole entisen asiakkaan suostumuksella tai lakisääteinen;

J. osakkeenomistajan välittäjä tai oikeutettu välittäjä ei saa paljastaa asiakkaalleen tai asiakkaalleen tapahtuman aikana, että myyjäasiakkaat tai asiakkaat ovat aiemmin ilmoittaneet hyväksyvänsä myyntihinnan, joka on pienempi kuin omaisuuden kysyntä tai noteerattu hinta; että heidän ostajansa asiakas tai asiakas on aiemmin ilmoittanut maksavan hinnan, joka ylittää kirjallisen tarjouksen hintaan; asiakkaiden tai asiakkaiden motivaatiota kiinteistön myynnistä tai ostamisesta; että heidän myyjäasiakkaansa tai asiakkaansa tai heidän ostajansa asiakas tai asiakas suostuvat rahoittamaan muita kuin tarjottuja ehtoja; tai mikä tahansa muu, osakkuusyhtiön välittäjän tai soveltuvan välittäjän asiakkaan tai asiakkaan kirjallisesti pyytämät tiedot pysyäkseen luottamuksellisina, jollei lailla edellytetä julkistamista.

Tämä huolehtii asiakkaan mahdollisista huolenaiheista.