Lyhyet myynnit eivät ole ostajille edullisia

Lyhyt myynti tapahtuu, kun kotiarvot putoavat ja myyjät eivät saa riittävästi käteistä ostajalta maksaakseen nykyiset kiinnitykset, sillä lainanantajat sopivat ottavansa vähemmän kuin niille maksettava summa.

Pinnalla voi näyttää siltä, ​​että lyhyt myynti-ostaja saa paljon työtä. Vaikka lyhyt liikevaihdon pieni marginaali saattaa olla kannattavaa ostajalle - koska on aina poikkeuksia - suurimman osan ajasta, ostaja olisi parempi ostaa koti, joka ei ole oletuksena.

Lyhyt myyntiä ei myydä alennuksilla.

Olet todennäköisesti kuullut kiinteistöalan ammattilaiset kertovat, että ei ole hyvä ajatus ostaa lyhyt myynti. Osittain se johtuu siitä, että kiinteistöalan ammattilaiset hyötyvät lyhyestä myynnistä. Kaikki tekevät rahaa paitsi myyjiä ja ostajia. Ymmärtäkää myös, että listautumisasiamiehet saattavat työntää myyjiä luetteloimaan lyhyeksi myynniksi, koska jos myyjät pääsivät sulkemiseen, listalleottoyhtiöt eivät saa listalleottoa.

Esimerkiksi Sacramentossa, jossa työskentelen, monet toimijat jättävät huomiotta lyhyen myynnin ja ehdottavat, että heidän ostajansa ostavat jotain muuta. Nämä ovat usein agentteja, jotka poltettiin aiemmin ja joiden myynti oli vähentynyt, koska ne olivat listattuja asiamiehelle, jolla ei ollut yritystä, joka listasi lyhyen myynnin.

Tässä on 11 syytä, miksi ostajat eivät halua ostaa lyhytaikaista myyntiä:

1) Myyjät maksettu liikaa.

Jos koti myydään 500 000 dollaria muutama vuosi sitten ja on nyt myyty 400 000 dollaria, se ei tarkoita sitä, että ostaja nousee ilmaiseksi 100 000 dollaria.

Se tarkoittaa, että myyjä maksoi liikaa kasvavilla markkinoilla ja nyt markkinat ovat laskeneet. Se tarkoittaa, että myyjälle ei ole omaa pääomaa.

2) Myyjät lainataan liian paljon.

Pankit, jotka olivat innokkaita antamaan rahaa markkinoiden arvostamiseen, ovat joskus antaneet lainanottajille liiallisen kiinnityksen kotona, mikä tarkoittaa, että lainanottajan lainan tasapaino ylitti kiinteistön arvon.

Arvioinnit ovat subjektiivisia, eikä kaikki arvioijat anna samaa arvoa kotiin. Vaikka lain mukaan joitakin arvioijia painostaa pankkeja arvioimaan sitä määrää, jonka omistaja haluaa lainata.

3) Tiukat vaatimukset.

Kokemattomat tai epäeettiset kiinteistövälittäjät voivat saattaa myyjän harkitsemaan lyhyttä myyntiä, kun myyjä ei ole oikeutettu lyhyeen myyntiin. Myyjien on osoitettava vaikeuksia ja esitettävä todisteet vaikeuksista lainanantajalle hyväksyttäväksi. Jotkut toimijat luettavat asuntoja lyhyenä myyntiään ilman, että he puhuvat lainansaajille tai myyjiä ennakkoon.

4) Kodit myydään markkina-arvossa.

Rahoittajat eivät ole naiivia tai tietämättömiä kodin arvosta. Lainanantajat vaativat vertailevaa markkina-analyysiä, joka tunnetaan nimellä CMA tai välittäjähinta-ajatus, joka tunnetaan nimellä BPO. Jos lainanantaja uskoo paremman hinnan saavan ottamalla kiinteistön sulkemiseen lyhytaikaisen myyntitarjouksen yli, lainanantaja voi pitää korkeamman hinnan.Tämä hinta on lähellä markkina-arvoa. Lainanantajat hyväksyvät lyhytaikaisen myynnin, kun koti on lyhyen kauppahinnan arvoinen, mikä merkitsee markkina-arvoa.

5) Kodit myyvät "As Is".

Jos asuntovakuuttaja hyväksyy lyhyen myynnin, se todennäköisesti maksaa myös kaupan sulkemiskustannukset.

Rahoittajat kysyvät ostajalta ostamaan kotiin nykyisessä kunnossaan. Luottolaitokset yleensä kieltäytyvät maksamasta:

• Suositellut korjaukset, jotka on ilmoitettu kotitarkastuksessa.
• Tuholaisten tarkastukset tai selkeän tuholaisten raportin antamiseen tarvittavat työt.
• Katon sertifikaatit tai katon korjaukset.
• Ostajan kotasuojaussuunnitelmat.
• Viivästynyt huolto.

6) Sulkemisajan pituus.

Riippuen siitä, milloin veloitusilmoitus on jätetty, lainanantajan takaisinkutsut ja kuinka paljon paperityötä myyjä on jo toimittanut, se voi kestää kahta viikkoa kahteen kuukauteen saadakseen vastauksen ostotarjouksesta lainanantajalle. Lisäksi jos kaksi lainanantajaa on mukana, koska kiinteään omaisuuteen on kiinnitetty kaksi lainaa, toisen luotonantajan vaatimusten täyttäminen voi kestää kauemmin.

7) Rahoittajat voivat muuttaa ehdot.

Jotkut lainanantajat pidättävät itsellään oikeuden neuvotella lyhyen myynnin ehdoista viime hetkellä.

Jos markkinat muuttuvat, siirtyvät uudet lait tai uudet tiedot ylittävät lainanantajan toimiston, lainanantaja voi yrittää muuttaa sopimuksen ehtoja. Lainajilla on yleensä asianajajia käytettävissään ja tavalliset ostajat eivät.

8) lainanantajien alennuskomissio.

Fannie Maen tai Freddie Macin lainoja myyneet lainanantajat maksavat tavallisesti kiinteistösijoittajien perinteisiä kiinteistösijoituksia. Toiset voivat vaatia alennusta. Lisäksi aineet päätyvät tekemään kaksi tai kolme kertaa tavanomaisen liiketoimen työtä, eivätkä arvosta sitä, että heille maksetaan vähemmän työtä. Jos olet sopinut maksavan asiamiehelle tiettyä prosenttiosuutta ostajan välittäjän välityksellä, voit olla vastuussa siitä, mitä lainanantaja maksaa ja mikä sopimuksesi määrää, jos asiamiehesi kieltäytyy luopumasta erosta.

9) Korkeampi ostajan sulkemiskustannukset.

Koska lainanantajat harvoin maksavat kaikista extroista, kuten myyjä haluaisi tehdä, jos haluat mitään näistä lisäpalveluista, maksat niistä itsellesi. Joskus lainanantajat kieltäytyvät maksamasta tavanomaisia ​​myyjien sulkemiskustannuksia, kuten siirtoveroja. Jos haluat tarkkoja tarkastuksia, luultavasti maksat heistä taskuun.

10) Lasketaan tapahtuman hallinta.

Jos sinun täytyy sulkea vartiointi tiettyyn päivämäärään, paljon onnea siihen. Lyhyt myynti kotiin sulkemisprosessi kestää määrittelemättömän ajan. Myyjän lainanantaja kutsuu laukauksia, ei ostajaa eikä ostajan lainanantajaa. Jos yrität sulkea säilytysastia samanaikaisesti kotiomme myymisen kanssa, se ei ehkä tapahdu.

11) Pikku Myyjän Motivaatio.

Kun myyjä havaitsee, että lyhyen myynnin vaikutus luottoon on lähellä sulkemista, myyjälle ei ole juuri kannustettava tekemään yhteistyötä lyhyellä myynnillä. Vaikka myyjät voivat saada ostaa toisen kotona 2 vuoden kuluttua lyhyen myynnin tai 5: n (rajoitusten) vuoksi, jotkut eivät aio enää ostaa toista kotia.

Kirjoittamisen aikana Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa, Kalifornia