HARP Refinance tai Short Sale

Kysymys: Pitäisikö meidän tehdä HARP-rahoitus tai lyhyt myynti vedenalaiseen kotiimme?

Lukija kysyy: "Mieheni ja minä yritämme selvittää, pitäisikö meidän yrittää myydä kotimme lyhyen myyntitilanteen tai kiinnittää siihen kiinni ja hakeuduttava hallituksen HARP-jälleenrahoitusohjelmaan. kertoo meille myydä, mutta pidämme ajatusta alentamasta kiinnitysmaksumme. Meidän on velkaa lähes 300 000 dollaria, ja kun kotimme arvo on noin 165 000 dollaria, asuntolainamme mukaan voimme säästää 635 dollaria kuukaudessa, jos saamme kelpoisuuden HARP-refinansiota varten. Mitä ehdotat? Pitäisikö meidän tehdä HARP-refinansiota vai lyhyt myynti? "

Vastaus: Olipa asunnonomistaja lyhyeksi myy HARP-jälleenrahoitusta vastaan, se ei ole leikattu ja kuiva. Toki, useimmissa tapauksissa logiikka sanelee, että asunnonomistaja todennäköisesti paranee kahden vuoden kuluttua lyhyen myynnin jälkeen kuin HARP-jälleenrahoituksen jälkeen, mutta siellä on monia asioita, jotka on otettava huomioon ennen päätöksen tekemistä.

Ensinnäkin on, oletteko oikeutettu joko ohjelmaan. Monet lyhytaikaiset myyntipankit ovat lyöneet vaatimuksia lyhyelle myynnille, eikä kaikki lainanantajat tarvitsevat taloudellisia vaikeuksia varsinkin vuoden 2012 jälkeen. Jos pankki tarvitsee taloudellisia vaikeuksia, etkä voi dokumentoitua vaikeuksia, saatat olla oikeutettu lyhyen myyntiin ollenkaan. Mikä olisi kysymys kiistanalainen asia, eikö?

Joten ensimmäinen asia, jonka ehdotan, on puhua lyhyellä myyntiedustajalla selvittääksesi, onko sinulla lyhyt myynti. Harkitse hallituksen HAFA-short sale -ohjelmaa, jos säännöllinen lyhyt myynti on liian rajoittava.

Mutta jos lähdet HAFA-reitille, varmista, että haluat todella tehdä lyhyen myynnin ennen kuin haet HAFA: ta. Jotkut lainanantajat eivät salli sinun hakea uudelleen, kun esikitat, jos sinun on muutettava mieltäsi hyväksymisen jälkeen.

On tärkeää huomata, ettet voi tehdä molempia. Sinun on valittava yksi ohjelma. Joko HARP Refinance tai lyhyt myynti.

HARP Refinance hyväksytty

• Rajoitettu Fannie Mae ja Freddie Mac lainoihin.

  HARP-jälleenrahoitusohjelma koskee vain Fannie Maen tai Freddie Macin hallussa olevia lainoja. Jos lainaasi ei ole Fannie Mae tai Freddie Mac, et ole oikeutettu. Voit selvittää, onko lainaasi Fannie Mae tai Freddie Mac menemällä Fannie Mae Loan Look Upiin tai Freddie Mac Loan Look Upiin. Sinun on tiedettävä ensisijaisen lainanottajan neljä viimeistä numeroa sosiaaliturvanumerosta.

• Luoton alkaminen 1. kesäkuuta 2009 tai aikaisemmin.

  Jos otit kiinnityksen 2. kesäkuuta 2009 tai myöhemmin, et todennäköisesti ole oikeutettu HARP Refinance -palveluun. Tällä hetkellä ei ole poikkeuksia, mutta se voi muuttua.

• Yli 80% LTV

  Jos kotisi on vedenalainen, LTV (laina-arvo-suhde) ylittää 80% markkina-arvosta - koska markkina-arvo on yleensä pienempi kuin lainan tasapaino.Useimmilla ihmisillä ei ole mitään ongelmaa tämän pätevyystekijän kanssa.

• Ei maksuviivästyksiä.

  Vaikka HARP Refinance -ohjelma sallii viivästymisen 12 viime kuukauden aikana, monet lainanantajat eivät tee lainaa lainanottajalle, joka on ollut rikollista riippumatta HARP-ohjeista. Nämä ylimääräiset lainanantajan vaatimukset, jotka saattavat poiketa ohjelmassa esitetyistä, kutsutaan päällekkäisiksi.

• Ensimmäinen HARP-refinance.

  Jollei sääntöjä muuteta, ja yhdellä pienellä poikkeuksella, voit tehdä vain yhden HARP-jälleenrahoituksen ja kun myönnetään, et voi jälleenrahoittaa uudelleen HARP: n kautta. Jos kuitenkin HARP Refinance -ohjelman jälkeen sinulla on ongelmia maksujen suorittamisessa, voit aina myöhemmin hakea lyhyttä myyntiä.

HARP Refinance Vs. Lyhyt myynti

Lyhyt myyntiohjeet toisen kotiin ostoksen jälkeen lyhyellä myynnillä ovat tyypillisesti 5 vuotta perinteiselle lainalle ja 3 vuotta FHA-lainoille. Oletetaan, että teit lyhyen myyntitapahtuman ja myi kotiasi. Lyhyen myynnin epäkohdat ovat:

• Sinulla ei ole enää kotia.
• Sinun täytyy liikkua muualla ja tulla vuokraajaksi.
• Saatat joutua siirtämään naapurustasi.
• Sinä menetät verovähennyksen omistat kodin.
• Ei ole mitään takeita siitä, että olet voinut saada jopa kolme vuotta ostamaan toisen kodin, koska henkilökohtaiset tilanteet muuttuvat ja lakit muuttuvat.

Jos valitsit HARP-jälleenrahoituksen vaihtoehdon, kahden vuoden aikana olet tallentanut 15 dollaria 240 (635 dollarin maksuerot x 24 kuukautta). Kolmen vuoden aikana olet tallentanut vielä enemmän, 22, 860 dollaria. Tuleeko kotisi markkina-arvo korottaa sen tosiasian, että sinulla on edelleen noin 300 000 dollaria kotiin, joka on 165 000 dollaria?

Ehkä ei ole väliä. Syy, jolla ei ole väliä, johtuu siitä, että et välttämättä halua myydä. Tämä tarkoittaa sitä, että maksat edelleen kotona, kunnes maksat 300 000 dollarin kiinnityksen.

Jos valitsit lyhyen myynnin, kuitenkin kolmen vuoden lopussa saatat saada saada ostaa toisen kodin. Jos uskot, että asuntojen hinnat pysyvät suhteellisen vakaina tänä ajanjaksona, tämä tarkoittaa sitä, että voit ostaa kotiin aivan kuin myyt kotisi, paitsi nykypäivän markkina-arvo 165 000 dollaria. Vaikka korot kaksinkertaistuisivat, maksusi olisi edelleen alhaisempi kuin maksat tänään.

Mutta joillekin ihmisille tämä ei ole logiikka tai taloudellinen päättely. Ja se on OK, aivan OK. Ihmiset usein ostavat kiinteistöjä tunteisiin ja pysyvät siinä kotona tunteiden perusteella. Älä koskaan tunne huonosti, jos valitset HARP-jälleenrahoituksen lyhyessä myynnissä. Kumpi päätöksestä teet on oikea päätös sinulle.

Kirjoittamisen aikana Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa Kaliforniassa.