Lyhytaikaisen myynnin rahoittamiseen liittyvät 5 parasta ongelmaa

Mikä tekee lyhyen kaupallisen ostoksen rahoituksesta ainutlaatuisen? Paljon. Kuten jos lyhyt myynti ei riitä hankkimaan useimpia ihmisiä, ostaja käyttää rahoitusta, jolla on valtava vaikutus useista eri syistä.

Jos yrität saada vääränlaista lainaa, vaikka myyjän pankki hyväksyy lyhyen myynnin, et ehkä pysty sulkemaan kauppaa rahoitusongelmien vuoksi. Valitettavasti kaikkia Yhdysvaltain käytettävissä olevia rahoitusvaihtoehtoja ei voi ostaa lyhyen myyntiin.

Odotetaan hyväksyntää

Ellei lyhyt myynti, jonka aiot ostaa, on Wachovian lyhyt myynti tai ennalta hyväksytty HAFA-lyhyt myynti, voit melko paljon luottaa odottamaan jonkin aikaa lyhyen myyntilupahakemuksen. Lyhytaikaisen myynnin hyväksyminen voi kestää 4-8 viikkoa keskimäärin vuodeksi tai pidempään.

Tämän ajanjakson aikana korot vaihtelevat. Monet lainanantajat eivät lukitse lainaa pidempään kuin 30 päivää veloittamatta etuoikeutta. Jotkut eivät anna lainanlukua, ennen kuin saat lyhyen myyntiluvan. Jos korot laskevat ylöspäin, saatat huomata, että sinulla ei enää ole pätevyyttä ostaa tuota kotia.

Vihje: Yritä ostaa alle keinosi. Älä venytä ennalta hyväksyttyä lainaa max. Jätä itsellesi joustavuutta.

Sulkeminen ennen hyväksynnän päättymistä

Monet lyhytaikaiset myyntipankit haluavat sulkea 30 päivän kuluessa lyhyen myyntilupahakemuksesta. Jos saat lainaa, joka vaatii pitemmän hyväksyntäjakson, kuten 184 §: n lainaa, et ehkä pysty sulkemaan määrätyn ajan kuluessa, ja hyväksynnänne päättyy.

Joskus jopa tavanomaisen lainan mukaan viivästykset lyhyen myyntijärjestelyn kanssa ovat väistämättömiä. Ehkä arvioijat varmuuskopioidaan ja arviointia ei voida saattaa päätökseen ajoissa tai merkintäsitoumukset kestää tavallista kauemmin. Jos lainan edustaja ei saanut hyväksyttyjen palkkioiden erittelyä, ja osa maksuista, joita myyjä ei ole maksanut, siirrettiin ostajalle, hyvän uskotunnuksen tarkistaminen voi myös viivästyttää prosessia.

Jotkut pankit eivät anna laajennusta lyhyille myyntilupahakemuksilleen.

Vinkki: Pyydä lainanantajaa etukäteen, jos yritys voi taata 30 päivän sulkemisen. Lisäksi, jos kuulet, että hyväksymiskirje on tulossa, aloita laina varhain.

Potentiaaliset korjaukset harvoin maksettu Ban

Monet lainanantajat ovat lainaehdot. FHA: n korjausohjeet saattavat vaatia paljon korjauksia, kuten korjata maaleja ennen 1978 kotiin tai asentaa kaiteet. VA-laina epäilemättä vaatii tuholaistoraporttia ja selkeää tuholaistorjun sertifikaattia. Vaikka laina olisi tavanomainen, arvioija saattaa huomata epäonnistuneen katon ja pyytää korvaamista ennen kuin se sopii rahoittamaan kyseisen lyhyen myynnin.Pankit maksavat harvoin korjauksista. Lyhyt myynti myydään "sellaisenaan" ehtona. Lisäksi pankki ei anna myyjälle maksaa korjauksia, koska jos myyjällä on ylimääräistä rahaa, yleensä pankki haluaa nämä varat.

Vinkki: Pyydä asiamiehenä tarkistamaan koti ja keskustelemaan mahdollisista ongelmista etukäteen.

Sulkemiskustannuksia ei saa kattaa

Usein ostajat vaativat myyjää maksamaan sulkemiskustannuksensa. Jos ostajalla ei ole tarpeeksi rahaa sulkemiskulujen maksamiseen ja pankki kieltäytyy myöntämästä käyttöoikeussopimusta, ostaja ei välttämättä pysty ostamaan kyseistä lyhytaikaista myyntia.

Joskus Wells Fargo FHA: n lyhytaikaiset myyntipankit vähentävät muiden pankkien maksamaa määrää, koska Wells Fargo sanoo, että FHA: n suuntaviivat kieltävät kokonaan 3%: n luoton tietyissä olosuhteissa. Olen myös havainnut, että jotkut lyhytaikaiset myyntipankit hylkäävät automaattisesti ostajan sulkemisluoton, jos ostaja laskee yli 3. 5%.

Vihje: Kysy asiamiestajalta, jos pankki maksaa toimiluvan sulkemiskustannuksia varten, kun kirjoitat tarjouksen tai tarjoutat enemmän kuin listahinta korvaamaan.

Kahden luottolaitoksen käsittely ja hyväksynnän saaminen

Jos lyhyellä myynnillä on 2 lainaa, molempien lainanantajien suostumus on suljettava. Olet vaarassa, jos etene eteenpäin arvioinnissa ja / tai kotitarkastuksessa, ennen kuin saat molempien luotonantajien hyväksynnän. Yksi lainanantaja voi olla samaa mieltä, kun taas toinen voi hylätä lyhyen myynnin tai vastustaa myyjän osuutta HUD: ssä.

Vihje: Pyydä tutustumaan alustavaan otsikkokertomukseen tai otsikkoa koskevaan sitoumukseen määrittääksesi, kuinka monta lainaa kiinteistöllä on. Voidaan maksaa maksetun lainan, jota ei koskaan kutsuttu uudelleen.

_{Kirjoittamisen aikana Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa Kaliforniassa.}