Miten siirtää lainaa toiselle luotonsaajalle

Kun myydät talon tai osa omistajista liikkuu, voi olla järkevää siirtää kiinnitys uuden omistajan puoleen. Sen sijaan, että haettaisiin uutta lainaa, maksettaisiin sulkemiskustannukset ja aloitettaisiin korkeammilla koronmaksuilla, omistaja ottaisi vain nykyiset maksut.

Asuntolaina on mahdollista siirtää, mutta se ei ole aina helppoa. Katsaamme alla olevat tiedot, mutta lyhyt yhteenveto vaihtoehdoista sisältää:

1. Siirrä oletettavissa oleva kiinnitys pyytämällä lainanantajaa tekemästä muutosta.
2. Korvaa laina vain uudessa omistajan nimessä.
3. Siirrä, kun tilanne ei laukaise lainan "saatavana olevaa myyntiä" koskevaa lauseketta.

Oletettavasti kiinnitetyt kiinnitykset

Jos laina on "oletettavissa", olette onnea: se tarkoittaa, että voi siirtää kiinnityksen jollekin toiselle. Lainasopimuksessa ei ole kieltä, joka estää sinua suorittamaan siirron. Kuitenkin jopa oletettavia kiinnityksiä voi olla vaikea siirtää.

Useimmissa tapauksissa "uuden" lainanottajan on saatava laina. Lainanantaja tarkastelee lainanottajan luottotietoja ja velkaantumisasteita arvioidakseen lainanottajan kykyä maksaa laina takaisin. Prosessi on pohjimmiltaan sama kuin jos lainanottajan oli tarkoitus hakea uuteen lainaan (mutta tietysti lainanottaja voi ottaa osaa nykyisestä lainaosuudestaan). Luotonantajat ovat hyväksyneet alkuperäisen lainahakemuksen, joka perustuu alkuperäisen hakijan luottoihin ja tuloihin. He eivät halua antaa ketään irti, ellei heillä ole korvaavaa lainanottajaa, joka on yhtä todennäköistä maksaa takaisin.

Saadaksesi siirrettävän luoton, pyydä muutosta lainanantajan kanssa. Sinun on täytettävä hakemukset, tarkistettava tulot ja varat ja maksettava vaatimaton maksu prosessin aikana.

Omistusoikeuden siirtäminen: Lainan nimien vaihtaminen vaikuttaa vain lainaan. Sinun on kuitenkin saatava vaihtaa omistajan omaisuutta siirtämällä otsikko käyttämällä viivästysraporttia tai tekemällä muita tilanteesi edellyttämiä toimenpiteitä.

Vaikea löytää?

Valitettavasti oletettavissa olevat kiinnitykset eivät ole laajasti saatavilla. Sinun paras panos voi olla, jos sinulla on FHA-laina tai VA-laina. Muut tavanomaiset kiinnitykset ovat harvoin oletettavissa. Sen sijaan lainanantajat käyttävät myytävänä lauseketta, mikä tarkoittaa, että laina on maksettava, kun siirrät omistusta kotiin.

Jälleenrahoitus

Jos lainaa ei voida ottaa vastaan ​​ja et ole löytänyt poikkeusta luopumislausekkeesta, lainan jälleenrahoittaminen voi olla paras vaihtoehto. Samoin kuin oletus, uusi lainanottaja tarvitsee riittävät tulot ja luotot lainan saamiseksi.

"Uusi" asunnonomistaja yksinkertaisesti hakee uutta lainaa erikseen ja käyttää tätä lainaa maksaakseen nykyisen asuntovelan.Sinun on ehkä sovitettava yhteen lainanantajien kanssa, jotta saat lippujäsenet pois (ellei uusi lainanottaja ja uusi lainanantaja suostu niihin), jotta voit käyttää taloa vakuudeksi, mutta se on hyvä, puhdas tapa saada työ. Jotkut liikkeet siirtyvät rutiininomaisesti omistajasta toiseen (esimerkiksi jos parannuksia tehdään PACE-rahoituksella).

Myyntitapahtuma

Lainaajilla ei yleensä ole hyötyä siitä, että voit siirtää kiinnityksen. Ostajat tulevat eteenpäin saamalla enemmän "kypsää" lainaa, ja varhaiset koronmaksut pois tieltä (ja he saattavat saada alenevan koron).

Sellers myyvät talonsa helpommin - mahdollisesti korkeammalla hinnalla - samoista eduista. Mutta lainanantajat menettävät, joten he eivät ole innokkaita hyväksymään siirtoja.

Myyntisopimuksen mukainen erä on osa lainasopimusta, jossa sanotaan, että laina on maksettava, kun omaisuus myydään (lainaa "kiihdytetään").

Poikkeukset sääntöön: Joissakin tapauksissa voit edelleen siirtää lainaa - jopa myyntitislauslausekkeella. Siirtyminen perheenjäsenten välillä on usein sallittua, ja lainanantaja voi aina olla avokätisempi kuin mitä lainasopimuksessanne sanotaan (se on vaihtoehto, että he voivat käyttää , eivätkä he ole velvollisia tekemään niin - t toivottavasti ylöspäin). Ainoa tapa tietää varmasti on kysyä lainanantajalta ja tarkistaa sopimus paikallisen asianajajan kanssa. Vaikka lainanantajat sanovat, että se ei ole mahdollista, asianajaja voi auttaa sinua selvittämään, onko pankki toimittanut tarkkoja tietoja.

The Garn-St. Germain Act estää lainanantajia käyttämästä kiihdytysmahdollisuuttaan tietyissä olosuhteissa. Useita yleisimpiä tilanteita ovat:

1. Kun yhteisessä vuokralaisena kuolee ja omistusoikeuden siirrosta eloonjääneelle yhteisessä vuokralaiselle
2. Lainan siirtäminen luotonsaajalle kuoleman jälkeen
3. Omistusoikeuden siirto puolisolle tai lainanottajan lapset
4. Siirrot avioero- ja erotussopimusten tuloksena
5. Siirtyminen vuorovaikutteiseen luottamukseen (tai elävään luottamukseen), jos lainanottaja on edunsaaja

Katso täydelliset poikkeusluettelot ja tarkista tämä luettelo asianajajan kanssa.

Epäviralliset siirrot

Jos et saa pyyntöäsi hyväksytty, saatat olla houkutteleva luomaan "epävirallinen" järjestely. Voit esimerkiksi myydä talosi, jättää olemassa olevan lainan paikalleen ja hankkia ostajalta korvauksen asuntolainoista.

Tämä on huono ajatus. Asuntolainasi ei todennäköisesti salli tätä, ja saatat jopa löytää itsesi oikeudellisissa ongelmissa riippuen siitä, miten asiat menevät. Lisäksi olet edelleen vastuussa lainauksesta - vaikka et enää asu talossa.

Mikä voisi mennä pieleen? Muutamia mahdollisuuksia ovat:

• Jos ostaja lopettaa maksamisen, laina on sinun nimesi, joten se on silti ongelma (maksuviivästykset näkyvät luottoraporteissa ja lainanantajat tulevat jälkeen).
• Jos koti myydään sulkemisessa vähemmän kuin sen arvoinen, saatat olla vastuussa mahdollisista puutteista.

On olemassa paremmat mahdollisuudet tarjota myyjälle rahoitusta mahdolliselle ostajalle.

Valintasi

Jos et saa kiinnitystä, sinulla on vielä vaihtoehtoja tilanteesta riippuen. Jälleen kuolema, avioero ja perheen siirrot saattavat antaa sinulle oikeuden tehdä siirtoja, vaikka lainanantaja toisin sanoisi.

Jos olet kohta sulkeminen , tietyt hallitusohjelmat helpottavat kiinnityksen hoitamista - vaikka oletkin vedenalainen tai työttömänä.

Jos et saa avioeroa , pyydä asianajajalta, miten hoidat kaikki velkasi ja miten suojaat itseäsi, jos entinen puoliso ei tee maksuja.

Jos asunnonomistaja on kuollut , paikallinen asianajaja voi auttaa sinua määrittämään, mitä seuraavaksi.

Jos siirrät varoja luottamukseen , tarkista, että sinulla ei ole kiihtyvyyslauseketta.

Jälleenrahoitus voi olla lopullinen vaihtoehto, kun mikään muu lähestymistapa ei ole käytettävissä.