Ahdistuneita kotiinmyyntiä: sulkimet, lyhyt myynti, REOs

Sulkemiset, lyhyt myynti ja REO muistuttavat minua "lionit ja tiikerit ja karhut, oi, minun!" On yhtäläisyyksiä. Lionit, tiikerit ja karhut ovat eläimiä, mutta eroja toisistaan ​​- aivan kuten markkinoiden sulkemiset ja lyhyt myynti sekä kiinteistöomistukset (REO) ovat ahdistavia myyntiä, mutta eroja toisistaan.

Kuitenkin ilman erikoistuneita tietoja sulkemisen, lyhyen myynnin tai REO: n hankkimisesta, voit löytää itsesi vaarallisella alueella.

Esimerkiksi, vaikka monet lyhyet myynnit ovat sulkemisia, kaikki sulkemiset eivät ole lyhytaikaisia ​​eikä jokainen lyhyt myynti ole suljettu. Asiantuntemuksen entistä monimutkaisempi, REOs eivät ole myöskään lyhytaikaisia ​​myyntiä, mutta osa lyhytaikaisista myynneistä voi päätyä REO: ksi.

Mikä on sulkeutumisen omaisuus?

Sulkemisominaisuus on kotimarkkinoiden sulkemispaikka - kun julkiseen rekisteriin on jätetty laiminlyönti. Se tarkoittaa, että omistaja on lopettanut kiinnitysmaksut ja lainanantaja on ilmoittanut, että elleivät maksut ole ajan tasalla, se myy kiinteistön korkeimmalle tarjoajalle.

Luotonantajat voivat sulkea pois muista syistä, mutta yleisimmistä syistä lainanantajat esittävät maksukyvyttömyysilmoituksen, kun lainanottajalla on vähintään kaksi jälkikäteen maksua.

Jos kotiomistaja ei tuota lainaa, lainanantaja vie omaisuuden pois omistajalta. Lopullinen askel lainanantajalle tietyn ajan kuluttua on yrittää huutokaupata omaisuus julkisessa myynneissä.

Kaikkien markkinoiden sulkemiseen joutuvat asunnot eivät käy julkiseen myyntiin, koska omistajilla on oikeus maksaa takaisin maksut jopa pisteeseen, joka vaihtelee valtiosta toiseen.

Kiinteistösijoittajat ja asunnonvaihtajat näkevät voiton osto-osuuksien ostamisesta, koska he voivat usein ostaa kiinteistön maksettavaksi veloituksetta ottamalla kotiomistajan oman pääoman ilmaiseksi.

Kuinka kalifornialainen laki vaikuttaa sulkemiseen / lyhytaikaisiin sijoittajiin

Valtioilla on vaihtelevat lait, jotka koskevat markkinoiden sulkemista ja jotkut noudattavat Kalifornian lakia. Jotta voit täysin ymmärtää oikeuksiasi sulkemisen ostajaksi, ota yhteyttä paikalliseen kiinteistönvälittäjään. Ymmärrä kuitenkin, että Kaliforniassa pitkään aikaan kiinteistönvälittäjä ei voi edustaa sulkemista sijoittajalle, jos kaikki seuraavat neljä lausuntoa ovat totta:

Kotipaikka on myyjän henkilökohtainen asuinpaikka.

• Kiinteistö on yhden perheen koti tai 2-4 yksikköä.
• Vakuutusilmoitus on jätetty julkiseen rekisteriin kiinteää omaisuutta vastaan.
• Sijoittajan ostaja ei käytä kiinteää omaisuutta.
• Jos jokin näistä neljästä lausunnosta olisi väärä, Kalifornian edustaja saisi edustaa ostajia, varsinkin jos ostaja aikoi miehittää kodin.Mutta edustaa sijoittajaa, CA-laki edellyttää, että kiinteistönvälittäjä lähettää joukkovelkakirjalainan. Tällaista sidosta ei ole saatavana Kalifornian osavaltiossa. Siksi Kaliforniassa ennalta markkinoiden sulkemiseen erikoistuneen sijoittajan tavoin monet ostajista joutuivat toimimaan omaansa.

Kalifornian tuomioistuin päätti vuonna 2007, että joukkovelkakirjalainan vaatimus ei ollut toteutettavissa. Kalifornian Realtorijärjestö tarjosi sitten erityisen lomakepaketin, jota edustajat voivat käyttää edustamaan sijoittajia.

Toteuta, että sijoittaja on velvollinen noudattamaan Home Equity Sales Act-lakia. Muunlaisten vaatimusten mukaan suljetuilla myyjillä on oikeus peruuttaa liiketoimi viiden päivän kuluessa. Sijoittajien on annettava myyjälle ilmoitus tästä oikeudesta, mukaan lukien kopio lomakkeesta, joka antaa myyjien peruuttaa.

Home Equity Sales Actin noudattamatta jättäminen aiheuttaa vakavia seuraamuksia, mukaan lukien säännös, joka antaa myyjälle oikeuden peruuttaa myynti enintään kahden vuoden kuluttua siitä, kun sijoittaja on luovuttanut ja saanut kiinteistön takaisin. Lukee oikein. Kaksi vuotta.

Sijoittajana, ennen kuin päätät ostaa kotiin sulkemiseen tekemällä takaisin maksut lainanantajalle, antamalla myyjälle muutaman dollarin ja kirjaamalla teoksen, soita kiinteistön asianajaja.

Mikä on lyhyt myyntivero?

Lyhyt myynti tapahtuu, kun kotiomistaja on sulkeutumassa, mutta ennen kuin omaisuus menee julkiseen huutokauppaan.

Lyhyen myyntitilan aikana lainanantajan on suostuttava hyväksymään vähemmän kuin kiinteään omaisuuteen.

Toisin kuin sulkeminen, sijoittajat yleensä ostavat talon entistä vähemmän, koska sijoittajat eivät maksa nykyistä lainaa eikä maksa takaisinmaksuja. Sijoittajat ovat silmiinpistävää nykyisen lainanantajan kanssa tekemään sopimuksen, joka vie vähemmän kuin mitä lainanantaja on tulossa välttääkseen markkinoiden sulkemisen.

Se on myytti, että lainanantajat eivät tule tekemään sopimusta sijoittajan kanssa, ellei myyjä ole jäänyt jälkeen myyjän velvollisuudesta tehdä hyvissä ajoin kiinnitysmaksuja. Myyjien ei tarvitse olla maksukyvyttömäksi, jos lyhyt myynti tapahtuu. Ostajalle, joka haluaa miehittää kodin, ostaa lyhyen myynnin tekee taloudellisesta merkityksestä.

Mitkä ovat REOs - kiinteistöomistuksessa?

REO: n ostaminen on samanlainen kuin lyhyen myynnin ostaminen, paitsi jos omaisuus on jo lainanantajan omistuksessa.

• Kiinteistö osti lainanantaja sulkemistoiminnan avulla.
• Usein lainanantajat myymän takaisinostettuja asuntoja vähemmän kuin edellinen lainan tasapaino.
• Pankin omistamia kiinteistöjä kutsutaan REO: ksi, mikä tarkoittaa
• r eal e tilaa o lainanantajan wned. Pankit päätyvät omistamaan omaisuutta, kun kukaan julkisessa huutokaupassa ei ole tarjonnut tarpeeksi kattamaan kiinteää omaisuutta. REO-kodeja pidetään usein parhaana tapana ostaa ahdistunut omaisuus, koska myyjä on jo poissa kuvasta. Se on vain sijoittaja, sijoittajan edustaja, pankki ja pankin edustaja, jotka neuvottelevat kaupasta. Jotkut REO: t voi ostaa suoraan lainanantajalta.

Lisätietoja antaa asianajaja.

Kirjoittamisen aikana Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa Kaliforniassa.