Kuinka kauan kodin sulkeminen vie?

Jos et ole varovainen, kodin sulkemisprosessi saattaa kestää kauemmin kuin luulet, ja voitu mahdollisesti kauemmin kuin olisit toivonut, mikä on normaalia, mutta on olemassa keinoja välttää ongelmia. Esimerkiksi heti hyväksyttyyn ostotarjouksen saatuaan seuraava kysymys asunnon ostajille haluaa tietää, kuinka kauan kestää kotiin sulkeutumista. Ellei ostaja maksa kotitaloutta, hän on ostajan lainanantaja, joka määrittelee lainan käsittelyn ja sulkemisen keston.

Tämä tarkoittaa, että lainanantajalla on tärkeä rooli, jota ei voida jättää huomiotta.

Ostaja ja myyjä voivat sopia aikaisemmasta sulkemispäivästä ostosopimuksessa, mutta jos luotonantaja ei voi suorittaa kyseistä aikajaksoa, ei ole väliä, mikä päivämäärä on valittu, koska se ei aio sulkea päivämäärä, jolloin ostaja ja myyjä määrittelevät. Se sulkeutuu, kun lainanantaja on valmis sulkemaan. Lisäksi kaikki lainanantajat eivät aavista tarkoituksenmukaisuutta.

Escrow-sulkemisprosessi

Riippuen siitä, missä asut, mikä tahansa määrä kokonaisuuksia voi käsitellä sulkemisprosessia. Keskustellaan muutamista. Sulkemisaine voi olla vartiointitoimisto, lähempänä, nimikeyritys tai kiinteistönvälittäjä.

Sulkemisprosessit voivat vaihdella suuresti jopa samassa tilassa. Esimerkiksi Kaliforniassa escrow-prosessi on erilainen Pohjois-Kaliforniassa Etelä-Kaliforniassa. Ensisijainen ero näiden kahden välillä on escrow-ohjeet, jotka on piirretty ja allekirjoitettu etupäässä (pian tarjouksen hyväksymisen jälkeen) eteläisessä Calissa ja pohjalla (juuri ennen sulkemista) pohjoisessa Cal.

Ennen kuin kaikki talletukset voidaan sulkea, kaikki ostosopimuksen ehdot on täytettävä. myyjä tallettaa asiakirjan ja ostaja tallettaa varat. Tässä on esimerkkityyppiset olosuhteet Kaliforniassa. Valtion sulkemisprosessi voi vaihdella.

• Täysin toteutettu ostosopimus ja lisäykset.
• Varteenotettavan rahan tallettaminen.
• Kotitarkastus tai luopuminen.
• Myyjän velvoitteiden täyttäminen, kuten tuholaisten tarkastusraportin toimittaminen ja / tai loppuun saattaminen, kattosertifikaatti, kotivaraus, alustava otsikkopolitiikka, edunsaajan kysynnän vastaanotto ja mahdolliset korjaukset korjauspyynnön mukaisesti.
• Ostajan tarkastusten loppuunsaattaminen, mukaan lukien varatoimitusten vapauttaminen, jos sitä vaaditaan.
• ostajan lopullinen läpikulku tarkastus tai luopuminen.
• Kiinteistön arvioiminen lainanantajan arvion mukaan.
• Hankkijan laina-hyväksyntä ja ostajan lainaehtojen tyydyttäminen, kuten asumisoikeusvakuutuksen todistaminen.
• Myyjän ja Ostajan allekirjoittamat escrow-ohjeet.
• Myyjän allekirjoittama ja notaarin tekijä.
• Ostajan allekirjoittama ja notaarin luottamuksellinen ja toteutettu velkakirja.
• Ostajan allekirjoitukset kaikista lainaasiakirjoista.
• Ostajan varojen talletus lainanantajalta.
• Ostajan käsirahan ja ostajan sulkemiskustannusten saldo.

Kuinka kauan kotin sulkeminen vie?

Ostajat, jotka ovat saaneet lainaa ennen lainaa ennen lainaamista, ovat usein valmiita sulkeemaan ennemmin. Ennakointiprosessi edellyttää tiettyjen tuotteiden tarkistamista ennen ostosopimuksen allekirjoittamista ja lainanottajan siirtämistä muutaman askeleen lähemmäksi sulkemista.

Jos lainanantaja on todennut lainanottajan työsuhteen, pankkitilit ja luottoraportin, sulkeminen voi tapahtua niin nopeasti kuin vakuutuksenottajat voivat käsitellä paperityötä ja arvioida arviointia yleensä viikon tai kahden sisällä. Jos asiakirja puuttuu tiedostosta, kuten alustava otsikkokertomus tai myyjän myyntiehdot, sulkeminen saattaa viivästyä.

Suurin osa liittovaltion asuntolainoista voi sulkea 30 päivän kuluessa. Erityiset ensiasunnon ostajan ohjelmat, erityisesti ostajan ennakkomaksun tukeminen, saattavat kestää 35-45 päivää. Nämä erityislainat edellyttävät tyypillisesti kahden merkintäprosessin hyväksyntää.

Toisaalta TRID-ohjeiden noudattaminen voi joskus hidastaa prosessia, koska yhdessä toimivat yksiköt eivät ole aiemmin olleet suhteet.

Home Päättymisviiveet

Suurin ongelma ilmenee usein sen jälkeen, kun tiedosto on toimitettu vakuutuksenottajalle. Lainaviranomaiset tuntevat yleensä merkintäsitoumukset; eivät kuitenkaan aina voi ennakoida vakuutuksenottajan vastausta. Jokainen vakuutuksenottaja on ainutlaatuinen.

Pikku on huonompi ostajille kuin istuu laatikoiden päälle, jotka sisältävät jokaisen arvokkaan omaavansa, odottavat muuttajia ja ei tiedä, onko heidän lainansa hyväksynyt vakuutuksenottaja. Viimeiset sulkeutumispäivät voivat olla hyvin jännittäviä.

Institutionaaliset luotonantajat näyttävät aiheuttavan enemmän viivästyksiä kuin asuntolainojen välittäjät. En ole varma, johtuuko siitä, että suuret pankit noudattavat omia menettelytapojaan tai että heidän työntekijänsä lyö kelloa, eivätkä todellakaan välitä asiakirja-aineistosta, kuten tilatut vasta-osat, mutta suurin osa viivästyksistä minun talletuksissani on suurilta pankeilta.

Seuraavassa on yleisiä ongelmia, jotka voivat viivästyttää tai estää sulkemisen, joista monet ovat tuskaita sanoa, olisi pitänyt käsitellä ennen vakuutuksen tekijälle toimittamista, mutta joskus pallo putoaa:

• Alhainen arvio tai vakuutuksenottaja tilata arvioinnin, joka ei vastaa ensimmäistä arviota.
• Lisävelkaa, joka löytyy ostajan päivitetystä luottotietokannasta.
• Ostajan luottoraportissa mainitut virheet.
• Uusia lainoja tai tuomioita, jotka on jätetty ostajalle tai myyjälle osaston päivityksen jälkeen.
• Pilvet otsikossa.
• Siviilisääty muuttuu ostajalle tai myyjälle.
• Tarvittavat päivitetyt pankkitilit tai rahoitusasiakirjat.
• Vakuutustiedot puuttuvat.
• Vanhentunut laina- tai ohjelmasitoumus.
• Merkittävät muutokset palkkioihin lainan arvioinnissa.

Jos ostosopimuksessa ei ole määräystä, jonka mukaan sulkeminen riippuu luoton myöntämisestä, ostajan vakavasta rahan talletuksesta voi aiheutua riski, ellei lainaa ole hyväksytty eikä kaupankäynti sulkeudu.

Kirjoittamisen aikana Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa Kaliforniassa.