Kiinnityslaskin: velkapalvelun kattavuusaste (DSCR)

Kaupalliset luotonantajat ovat varsin varovaisia ​​vakuutussopimuksissaan. Koska ostajien henkilökohtaiset luottotiedot ovat harvoin tärkeitä kaupallisessa luotonannossa, he käyttävät muita kriteerejä lainanantopäätösten tekemiseen. Kaupallinen omaisuus on ostettu tulojen tuottamiseksi, joten yksi suosituimmista kriteereistä on tarkastella tuloja nähdäksesi, riittääkö se riittävästi antamaan asuntolaina ja jättämään voitot lainanottajille.

Kun lainanantaja tarkastelee asuntoa tai monikulttuurista omaisuutta, onko kiinnitys myönnetty, ja kuinka paljon, voidaan määrittää DSCR: n tai velanhoitopalvelun kattavuuden suhteen. Se on yksinkertainen laskelma, mutta erittäin tärkeä. Lainaaja ei ole kovinkaan huolissaan yksittäisten luottotietojen tai omistajien historiasta. Sijoituksen tarkoitus on sijoitetun pääoman tuottoprosentti, sijoitetun pääoman tuotto ja kassavirta, joten rahavirta on ensisijainen.

Sijoittajien tulisi itse asiassa arvostaa lainanantajien huolta varmistaakseen, että kassavirta-laskelmat ovat oikein asunnon hankkeen kannalta. He haluavat nähdä taloudellisia tuloja ja kuluja. He sitten selvittävät, tulevatko nämä numerot jatkamaan tulevaisuutta tai mahdollisesti parempia tai huonompia. Kun luvut osoittavat, että kassavirta kattaa asianmukaisesti velkahuollon, se vahvistaa sijoittajan sijoittajien valinnan ja arvostusosaamisen.

Vaikka DSCR: n laskemisessa on paljon paikkoja jo hankkeen ja kiinnitysmäärän kanssa, on todennäköisempää, että ostaja haluaa tietää, kuinka paljon he voivat lainata projektissa harkitsee ostoa. Sijoittajat tekevät omat laskelmansa ja etsivät valittua lainanantajaaan vahvistaakseen lukuunsa.

Sekä sijoittajilla että lainanantajilla on yhteinen tavoite tässä suhteessa. Onko projekti riittävän kannattavaa antamaan velka riittävälle voitolle?

Tarkastelemme tätä kahdesta suunnasta, saamme nykyisen DSCR: n ja arvioimme kiinteistön lainanantajan edellyttämällä DSCR: llä. Tämä laskelma perustuu tälle summalle käyttämällä yhteistä lainanantajaa minimi hyväksyttävää DSCR: tä 1. 20. Sitten teemme sen toisella suunnalla, hankkimalla DSCR.

Vaikeus: Keskimäärin

Vaadittu aika: 20 minuuttia

Näin voit:

1. Määritä kassavirta tai bruttotuotot vähentäen avoimia työpaikkoja ja luottotappioita.

   Vuokrat yhteensä 187 000 dollaria vuodessa - 9% avoimuus ja luottotappio ($ 16, 830) = 170 dollaria, 170

2. Sitten päästä NOI: lle tai liiketulokseen vähentämällä kaikki muut käyttö- ja hallintokulut mukaan lukien verot ja vakuutukset.

   97, 700/12 kuukautta = 8142 dollaria / kk NOI

   $ 97, 700 NOI

   170 dollaria, 170 - 72, 470 (kustannukset) > Jos lainanantaja käyttää vähintään hyväksyttävää DSCR: tä 1.20, sitten 8142 dollaria kuukaudessa pitäisi olla 1,2 kertaa kuukausittainen kiinnitysmaksu. Maksimimaksun saavuttamiseksi on tarpeen jakaa 8142 dollaria 1: llä. 2.

3. 8142 dollaria kuukausittaista nettotuloa / 1. 20 vähintään DSCR = 6785 dollaria kuukaudessa korkein kiinnitysmaksu.

   Nyt on vain määritettävä, kuinka paljon lainaa nykyisillä hinnoilla. Jos tämä ostaja voi odottaa 6. 875 prosentin korkoa 30 vuoden lainaan, asuntolaskuri ilmoittaa meille, että lainanantaja voi olla halukas lainata noin

4. $ 1, 032, 836 tästä kiinteistöstä , kuten että laina ja korko johtaisivat pääoma- ja korkotulot 6785 dollariin kuukaudessa ja vähimmäisominaisuuksina 1,20 DSCR. Useimmat kiinnityslaskimet antavat sinun syöttää maksun, koron ja ajan laskea lainan määrän.

   Kun aloimme, tiesimme, että tukimme kiinnitysmaksua käyttäen DSCR: tä, koska olemme ostajat, jotka haluavat arvioida, kuinka paljon lainaa voitaisiin kiinnittää kiinteään omaisuuteen, jota arvioimme ostajalle. Tehdään kuitenkin vain DSCR-laskenta, jossa tiedämme nykyisen hankkeen kulut ja kiinnitysmaksut.

5. 223 000 dollaria NOI / 172 000 dollaria vuosittaiset asuntolainat = 1. 30 DSCR

   1. 3 on parempi kuin 1. 2 tässä tapauksessa, joten luultavasti hyväksyttävä DSCR. Kuitenkin, jos uutta lainaa etsitään operatiivisessa hankkeessa, nykyistä NOI: tä käytetään, kuten alun perin selvitimme, mikä saattaisi olla saatavana asuntolainamääränä.

   Kun numerot toimivat, sijoittajat ja lainanantajat voivat tuntea hyvää hankkeiden rahoituksesta ja tulevaisuuden kannattavuudesta.

Mitä tarvitset:

Omaisuuden tulot ja kustannukset.

• Asuntolainan laskin.