Vinkkejä valintaedustajan valintaan

Kaksi suurimmista virheistä, joita kotimyyjät tekevät valittavasta agentista valitsevat asiamiehen, joka perustuu ainoastaan ​​seuraaviin asioihin:

1. Kotisi korkein listahinta
2. Alin palkkio > Ensi silmäyksellä myyjä voisi sanoa: "Mitä, oletko pähkinöitä?" Koska myyjät haluavat korkeimman mahdollisen hinnan ja maksavat vähiten provisiota. Näillä kahdella kriteerillä on kuitenkin hyvin vähän tekemistä toimivaltaisen asiamiehen palkkaamiseen, ja monissa tapauksissa ne ovat täysin merkityksettömiä.

Katsotaanpa miksi.

Korkein ehdotettu listahinta

Asiamiehet eivät voi kertoa, kuinka paljon kotisi myydä. Se on virhe. Luetteloilija voi näyttää vertailukelpoisen myynnin, myynnin odottamattoman ja aktiivisen myynnin. Mutta valitse myyntihinta ja ostaja kertoo, jos hinta on oikea. Asiamies voi ehdottaa listahintaa, joka houkuttelee ostajaa.

Saadaksesi listalle jotkut aineet vääristävät totuutta.

• Koska asiamiehet eivät voi taata myyntihintaa, listautumisagentti, joka ehdottaa korkeinta hintaa, saattaa hyvin olla väärä. Pyydä edustajaa näyttämään sinulle numerot, jotka tukevat tätä ehdotettua listahintaa. Jos asiamiehellä ei ole tilastoja tai kotimyynti sijaitsee eri naapurustossa, se voi olla punainen lippu.

  Etsi luetteloasiamiestä, joka antaa sinulle valikoiman.

• Hintataso on aina olemassa. Se voi olla 10 000 dollaria pienemmällä tai korkealla tasolla tai leviäminen voi olla suurempi. Monia tekijöitä määrittävät alueen, jonka joukossa ovat sijainti, markkinoiden lämpötila ja parannukset.
  Hinnoittelu on taidetta.
• Tarjouksen paras aika on markkinoiden ensimmäisten 30 päivän aikana. Jos koti on hinnoiteltu oikein, saat tarjouksen. Jos se on hinnoiteltu liian korkeaksi, et ehkä saa mitään esityksiä lainkaan. ostajat häviävät kotiisi, ja lopulta lopetat hinnankorotuksen, jolloin ostajat ihmettelevät, mikä on vikaa talossasi.

  Olisiko valittava edustaja komission perusteella?

Kiinteistönvälittäjät eivät ole samanarvoisia; jokainen on ainutlaatuinen. Muista, että noin 10% edustajista tekee noin 90% yrityksestä. Jokaisella on omat markkinointitekniikkansa ja mainosbudjetinsa. Valitsemalla asiamiehen, jolla on suuri mainospalkkio ja yritysdollarit vastaamaan sitä, saatat joutua suurempaan altistumaan suurimmalle osalle ostajia, mikä on ihanteellista. Suurten ostajien lukumäärän saavuttaminen on paremmat mahdollisuudet hyvään tarjoukseen.

Miksi agentti toimii vapaaehtoisesti vähemmän kuin kilpailijat?

• On aina syytä, miksi välittäjä tai kiinteistönvälittäjä alentaisi kiinteistöpalkkion. Joskus agentti katsoo, että se voi kilpailla erittäin kilpailukykyisessä liiketoiminnassa, koska asiamies ei voi erota toisistaan ​​palvelua, tietämystä tai neuvottelutaitoa koskevasta kilpailusta.

  Jos edustaja tuo esiin taulukon halvemman hinnan, kysy itsellesi, miksi. Onko agentti epätoivoinen liike-elämästä tai ammattitaidosta? Haluatko työskennellä epätoivoisen agentin kanssa?

  Joskus täyden palvelun edustajat neuvottelevat pienemmästä palkkiosta erityisissä olosuhteissa, kuten:

Olet ostamassa kotiin ja myymällä koti samanaikaisesti, jolloin molemmat toimeksiannot yhdelle edustajalle. En, mutta jotkut asiamiehet tulevat.

• Olet valmis tekemään kaiken työhön, mainontaan, markkinointiin ja maksamaan myyntiin liittyvistä kuluista.
• Lupaat viedä enemmän yrityksiä asiamiehelle, mikä johtaisi useisiin liiketoimiin.
• Myydät enemmän kuin yksi koti.
• Sinulla ei ole riittävästi pääomaa maksamaan täyden palkkion.
• Agentti hyväksyy sinut pro bono -asiakirjana.
• Asialainen menettää listan, ellei hän vastaa kilpailijan maksua.
• Agentti haluaa, että merkinnät (liikenteen altistuminen) ylittävät täydellisen palkkion.
• Jos haastattelevat agentteja, jotka tarjoavat samanlaisia ​​palveluita ja eivät pääse keskenään, pyydä näyttämään kunkin edustajan alkuperäisen listan hinnan ja lopullisten myyntien numerot. Kerroin ovat, että alin maksuasiamiehen näyttävät enemmän hinnanalennuksia ja pitempään DOM. 5%: n ja 6%: n maksajan välinen ero on 1%. Kysy itseltäsi, miten tulet eteenpäin, jos hintasi vähenee 2%, koska valitsit alemman maksuasiamiehen, jolla ei ole varaa kotiin aktiivisesti markkinoimiseen.

Vinkki: Jos kotisi on vaikea myydä naapurustossa, harkitse edustajaa, jolla on kokemusta myydyistä kodeista.

Asiamarkkinoinnin merkitys

Kallisauton tai hienojen vaatteiden lisäksi hyvä listautumisagentti elää ja kuolee markkinoinnilla. Koska markkinointi myy koteja. Pyydä tarkistamaan täydellinen kopio edustajan markkinointisuunnitelmasta. Juuri sitä, mikä agentti aikoo myydä kotiisi? Tässä on paljain luita minimi, mitä sinun pitäisi odottaa:

Professional-merkintää, mukaan lukien edustajan matkapuhelinnumero.

• Lockbox.
• Päivittäinen elektroninen valvonta lukituslaitteiden käytön aikana.
• Seurantakertomukset ostajan esityksistä / palautteesta myyjälle.
• Brokerin esikatselut.
• Välittäjien / toimiston esikatselun kannustimet.
• Vaiheittainen neuvonta.
• Mainonta paikallisissa sanomalehdissä, vain jos se on perusteltua. Sanomalehdet ovat passé.
• MLS-valotus 36 + ammattimaisella valokuvamallilla.
• Virtuaalikierros.
• Jakelu tärkeimpiin verkkosivustoihin.
• Neliväriset lentolehtiset, jos se on perusteltua. Suurin osa painoksista on myös passé.
• Rahoitussivut ostajille.
• Vähintään 2 avointa taloa, joiden sijainti on ehdokas.
• Suoramainonta ympäröiville naapureille, alueen ulkopuolisille ostajille / välittäjille.
• Valotus kiinteistöviraston kokouksissa.
• Palaute myyjille ostajan allekirjoittama puhelut ja ostajien esitykset.
• Päivitetyt CMA: t 30 päivän kuluttua.
• Uusien ilmoitusten sähköpostiraportit kilpailevat.
• Päivitykset naapurustotiedoista, trendeistä ja viimeaikaisesta myynnistä.
• Muista, ettei yksikään taktiikka myy koteja. Se on yhdistelmä kaikista niistä menetelmistä, jotka myyvät koteja.

Good Listing Agentin ominaisuudet

Sinulla on suhteellesi listautumisagentillesi kuukausi tai kaksi tai kauemmin.Valitse haluamaasi edustaja, johon hän voi liittyä. Seuraavassa on muutamia ominaisuuksia myyjät sanovat haluavansa agentissa:

Kokemus. Anna uusien agenttien oppia liiketoiminnan joku muu dime.

• Koulutus. Kysy tutkinnoista ja todistuksista.
• Rehellisyys. Luota intuitiosi. Asiattasi pitäisi puhua sydämestä.
• Verkko. Tämä on ihmisten liike. Jotkut asunnot myyvät, koska tekijät ovat ottaneet yhteyttä muihin agentteihin.
• Neuvottelutaidot. Haluat aggressiivisen neuvottelijan, ei joku, tekemään nopean myynnin omalla kustannuksella.
• Hyvä kommunikaattori. Myyjät sanovat, että viestintä ja saatavuus ovat avainasemassa.
• Lopuksi pyydä henkilökohtaista takuuta. Jos edustaja ei takaa suorituskykyä ja vapauttaa sinut listasta pyynnöstä, älä vuokraa kyseistä edustajaa.

Kirjoittamisen aikana Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa Kaliforniassa.