Miten käsitellä alhaisen arvioinnin

Oletko huolissasi siitä, että saat alhaisen arvioinnin tai onko arvioitasi jo suoritettu odotettua pienemmällä arvolla? Myyjän markkinoilla useat tarjoustilanteet nostavat usein kauppahintaa korkeampia kuin mikä tahansa alueen vertailukelpoinen myynti; minkä vuoksi näissä tapauksissa monet myyjät huolehtivat arvioista tulevat mataliksi. Ostajan markkinoilla, kun hinnat ovat pehmeitä tai putoavat, myyjät ovat myös huolissaan siitä, että koti tuo alhaisen arvioinnin.

Alhaiset arvioinnit voivat tapahtua millä tahansa markkina-alueella: kuuma, kylmä tai neutraali.

Miksi alhaiset arvioinnit tapahtuvat?

Realtorijärjestö raportoi kuukausittain REALTORin luottamusindeksistä marraskuun 2016 ja tammikuun 2017 välisen myynnin osalta, 22% vastaajista arvioi arviointikysymyksiä. NAR: n Mortgage Originatorsin tutkimuksessa 55% kyseisen ajanjakson vastaajista ilmoitti arviointikysymyksistä.

Miksi arvioinnit ovat alhaiset. Seuraavassa on muutamia:

• Moninkertaisista tarjouksista johtuvat monimutkaiset hinnat.
• Markkina-arvojen heikkeneminen, koska vähemmän ostajia ostetaan suurempien koteihin.
• Fallout runsaasti sulkemista tai lyhyen myynnin naapurustossa, varsinkin kun mitään muuta vertailukelpoista myyntiä ei ole olemassa.
• Vakuutuksenottajan virheellinen arviointi.
• Myyjän ylimyynti.
• kokematon arvioija, joka ei ymmärrä vaikutuksia arvoon.
• Kasvavat markkina-arvot, koska rajoitettu inventaario ja muutamat versiot.

• Arvioija jäi odottamaan odottavia myyntiä koskevia tietoja, jotka saattavat heijastaa korkeampaa vertailukelpoista myyntiä, kun suljetaan, tai arvioija valitsi vertailukelpoisen myynnin vääriin alueisiin.
• Ostaja saa käteistä takaisin myyjältä, mikä aiheuttaa lainanantajan uskovan hinnan hinnan laskemiseen.

Yksi tekijä, joka ei tule mukaan, on se, onko lainanantaja haluaa lainan.

Rahoittajat haluavat lainata rahaa, ja lainanantajia kielletään puristamalla.

Ratkaisut matalaa arviointia varten

Älä pani, jos arviointi on alhainen. On vaikeaa pysyä rauhallisena, kun näyttää siltä, ​​että odottava myynti hajoaa, mutta molemmilla osapuolilla on vaihtoehtoja:

• Ostaja voi korvata käteisen eron.

  Luotonantaja välittää arviointia vain siltä osin kuin se vaikuttaa laina-arvo-suhteeseen. Alhainen arvio ei tarkoita, että lainanantaja ei lainata. Tämä tarkoittaa, että lainanantaja lainaa lainaa sopimuksessa sovitun suhdeluvun perusteella arvioidulla arvolla. Joskus ostajan lainanantaja ei salli ostajaa antamaan käteistä eroa, ja siinä tapauksessa ostajan on maksettava jotain myyjän sulkemiskustannuksista.

• Myyjä voi alentaa hintaa.

  Jos koti oli ylihinnoiteltu tai hinta oli täytetty, usein tämä on paras ratkaisu.Se tekee ostajasta onnelliseksi ja lainanantaja on tyytyväinen. Ei ole mitään takeita siitä, että jos ostaja kävelee pois, myyjä ei saa alhaista arviointia toisen ostajan lainanantajalta, puhumattakaan ajasta ja ongelmista, jotka se tarvitsee myydä omaisuutta uudelleen. Joskus linnu kädessä on paras.

• Myyjä voi tarjota toisen hyvityksen toisen eron tekemiseen.

  Jos ostaja todella haluaa kotiin, mutta ei pysty selvittämään käteisrahan eroa, maksujen suorittaminen tai kertakorvaus myöhemmässä vaiheessa myyjälle on vaihtoehto. Kun talletus sulkeutuu, myyjät säilyttävät usein oikeuden alentaa toista kiinnitystä, myydä se vähemmän kuin nimellisarvoa sijoittajalle.

• Tilaa toinen arvio.

  Ensin, jos laina on FHA-laina, pyydä lainanantajaa luettelo hyväksytyistä arvioijista. Joko myyjä tai ostaja voi maksaa toisen arvioinnin. Joskus toinen arviointi tulee korkeammaksi kuin ensimmäinen, varsinkin jos ensimmäinen arvioija oli kokematonta tai tehnyt virheitä.

  Jos laina on perinteinen laina, siihen sovelletaan kotimaisen arvostamisohjeen (HVCC) sääntöjä. Barb Torres, akkreditoitu vanhempi arvioitsija, sanoo: "Kun osapuolet löytävät arvioijan, joka ei tunne paikallisia markkinoita, heillä on oikeus ottaa yhteyttä lainanantajaan (mieluiten kirjallisesti) DEMANDin paikallisen arvioijan käyttämiseksi . "

• Tarjota luettelo vertailukelpoisesta myynnistä.

  Pyydä mukana olevia edustajia laatimaan viimeaikaisen vertailukelpoisen myynnin luettelo, joka oikeuttaa sovitun myyntihinnan. Lähetä tämä luettelo vakuutuksenottajalle ja pyydä arviointia uudelleen. Yritä käyttää comps lähemmäksi aihe ominaisuutta kuin comps käyttää arvioijan.

• Pyydä asiamiehiä myös soittamaan vireillä oleviin myyntiluetteloihin, jotta he voivat selvittää kyseisten kiinteistöjen todellisen myyntihinnan. Liikkeeseenlaskijoiden ei tarvitse paljastaa myyntihintaa, mutta monet auttavat mielellään auttamaan, koska he saattavat joutua samaan tilanteeseen. Voit aina kysyä, jos edustaja katsoo, että hintasi arvioidaan, jos edustaja kieltäytyy ilmoittamasta vireillä olevaa hintaa.

• Kompromissi arvoon. Joskus myyjät poistuvat hieman siitä, että ostaja maksaa koko eron ja asettuu jonnekin täydellisen rahapanoksen ja täysin alentamalla hintaa. Toisin sanoen 10 000 dollaria myyjä voi hyväksyä 5 000 dollaria käteisenä ja alentaa hintaan 5 000 dollaria.

• Peruuta tapahtuma.

  Monet hankintasopimukset sisältävät lainaehtoja. Jos arviointi on alhainen, ostaja ei ole oikeutettu ostamaan kiinteistöä sovittujen sopimusehtojen mukaisesti. Oikein kirjoitettu lainaehto mahdollistaa ostajaa peruuttamaan sopimuksen ja vaatii myyjältä vapauttamaan ostajan todellisen rahan talletuksen.

• Samalla tavoin myyjä voi myydä lisää myymällä kotiin takaisin markkinoille ja etsimällä uutta ostajaa. Niin kauan kuin alhainen arvio ei ollut FHA, uusi arvio voisi olla hyvin erilainen. FHA: n arvioinnille annetaan tapausnumero, joten jos ensimmäinen ostaja oli FHA ja toinen ostaja oli FHA, samaa arviointia käytettiin.

Kirjoittamisen aikana Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa Kaliforniassa.