Vuokralaiset tavallisissa 1031 vaihtoehdoissa

C. Grant Conness, presidentti, 1031 Vaihtoehtoiset ryhmät

Oletko kyllästynyt näistä keskiyön ylläpitopuheluista ja kuluttua tyytymisestä vuokralaisten kanssa? Ehkä olet turhautunut, koska etsit vuokraselvityksiä ja korjaat? Ehkä haluat todella myydä vuokra- tai pienkerrostaloasi, mutta pelkäät verotuksellisia seuraamuksia. Itse asiassa olet ehkä ajatellut ostamasta uutta ostoskeskusta, mutta et varmasti voi ostaa ostoksia maksamalla käteistä eikä ole koskaan koskaan maksanut käteistä kotiin.

Jos tämä kuulostaa sinusta, tässä on hyvä uutinen. Käyttämällä 1031 vuokralaista yhteistä vaihtoa voit myydä vuokra- tai asuntorakennuksen, välttää myyntivoiton verot ja säilyttää silti rahat sinulle. Tenants in Common, joka tunnetaan nimellä TIC, on yksi parhaista keinoista, joilla sijoittaja voi osallistua yhden tai useamman korkealaatuisen kiinteistön omistukseen säilyttäen samalla varallisuuden ja välttämällä omaisuudenhoidon päänsärkyä.

Vuokralaiset Common 1031 Exchange -sovelluksessa sallivat monimuotoisuuden

Oletetaan esimerkiksi myyt itsellesi neljätoista, jonka olet omistanut 15 vuotta, ja sinulla on oma pääoma 400 000 dollaria. velkaa, jota edelleen hoidat, uuden investoinnin ostohinta voisi olla noin miljoona dollaria. Vaikka tämä on paljon rahaa, et voi vieläkään saada ostaa todella huippuluokkaa omaisuutta yksin. Jos kuitenkin päätät investoida TIC: hen, 400 000 000 euron pääoma voisi ostaa miljardin dollarin kiinnostuksen 30 000 000 institutionaaliseen kiinteistöön.

Vuokralaiset Common 1031 Exchange -sovelluksessa mahdollistavat useiden eri ominaisuuksien monipuolistamisen eri maantieteellisillä paikoilla. Voit sijoittaa varastoon tai varastointiyksiköihin, huippuluokan hotelliin tai toimistokokonaisuuteen, sairaalaan tai avustettuun asuntoon tai miljoonille asuinrakennukselle.

Tämä monipuolistaminen voi vähentää sijoitussalkkujen riskiä ja mahdollisesti lisätä sen arvoa.

Pyydä luotettavaa sijoitusneuvoja eikä henkilöä, joka myy sinulle sijoituksen.

VIHJE: Ennen kuin sijoitat 1031 vuokralle yhteisessä vaihtoehdossa, varmista, että luotettu lakimies arvioi paperityöt ja tee asianmukaisen huolellisuuden. Tähän sisältyy mahdollinen tutkimus vakuuden myyjältä, mukaan lukien sen varmistaminen, että yhteisö on asianmukaisesti lisensoitu. On paljon rikollisia, rikastua nopeita seminaarin huijauksia, jotka toimivat tämän liiketoiminnan lopussa.

IRS: n säännöt vuokralaisille tavallisessa 1031 vaihtoehdossa

IRS: n säännöt 1031 Exchangeille on noudatettava huolellisesti myyntivoittojen ja poistojen palauttamisen verojen siirtämiseksi. Myönnetty omaisuus on pitänyt sijoittaa tai käyttää omistajan kaupassa tai liiketoiminnassa.

Viisi yleistä vaatimusta potentiaalisesti onnistuneelle TIC 1031 Exchangeille ovat:

1. 100% myyntituloista on sijoitettava uudelleen ja kaupallisen korvaavan omaisuuden arvon on oltava yhtä suuri tai suurempi kuin luovuttamaton omaisuus.
2. Hyväksytty välittäjästä tulee nimetty myyjä ja hänellä on kaikki luovutetun omaisuuden myyntitulo.
3. 45 päivän tunnistusajanjakso, jonka aikana vähintään kolme "samanlaista" korvaavaa ominaisuutta on tunnistettava kirjallisesti.
4. 200%: n säännössä määrätään, että kaikki korvaavat ominaisuudet voidaan tunnistaa, mutta niiden kokonaisarvo ei saa ylittää 200% irtisanotun kiinteistön arvosta.
5. Jos kolmen omaisuuden sääntöä ja 200 prosentin sääntöä ei sovelleta, vaihdossa hankittavien kaupallisten omaisuuserien yhteenlaskettu markkina-arvo käsittää vähintään 95 prosenttia kaikkien tunnistetut ominaisuudet.

Tekijä: Elizabeth Weintraub. Kirjoittamisen aikaan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa, Kaliforniassa.

C. Grant Connessin, presidentin, 1031 vaihtoehtoryhmän

Kun vaihto-omaisuus on valittu, sijoittajalla on 180 päivää siitä päivästä, jolloin luovutettu omaisuus siirrettiin ostajalle sulkeakseen uuden omaisuuden. Jos sijoittajan veroilmoituksen erääntymispäivä, mitkä tahansa pidennykset, verovuoden, jona luovuttamaton omaisuus on myyty, on aikaisempi kuin 180 päivän jakso, niin 1031-pörssi on saatava päätökseen kyseisenä päivänä.

Sijoittajien tulisi myös muistaa, että osaa tästä 180 päivän jaksosta on jo käytetty 45 päivän tunnistuskauden aikana. 45 päivän sääntöä ei ole laajennuksia eikä poikkeuksia, jotka sisältävät viikonloput ja vapaapäivät. Jos määräaika ylittyy, koko vaihto voidaan hylätä ja seuraamukset ja verot seuraa- vat.

Jos sijoittaja osuu murto-osuuksiin useammalle kuin yhdelle omaisuudelle, on suositeltavaa varmistaa, että suunnitellut sulkemispäivät ovat ennen määräaikaa.

Vuokralaiset yhteisessä kaupankäynnissä Deed and Title Insurance

Omistajana TIC: ssä saat erillisen asiakirjan yhteiseksi vuokralaiseksi ja otsikkopolitiikaksi, joka vakuuttaa prosenttiosuuden kiinnostuksesta kiinteistöön. Sinulla on samat oikeudet kuin mikä tahansa muu yksittäinen omistaja.

Kassavirta ja arvonnousu potentiaalilta vuokralaisista yhteisessä 1031 vaihtoehdossa

Sinulla on mahdollisuuksia tuotto suhteessa omistusosuutesi suhteeseen, joka saattaa mahdollisesti olla suurempi kuin menneisyydestäsi saamasi kassavirta.

Rahavirtaa voidaan kompensoida uuden ostoksen perusteella laskemiesi perusteiden poistaminen.

Osallistu myös kiinteän omaisuuden suhteelliseen arvostukseen, jos sellainen on, jos se lopulta myydään. TICiä pidetään arvokkaana kiinteistöjen suunnittelutyökaluna, koska perillisesi tulisi saada tehostettua perusta kuoleman jälkeen.

Tekijä: Elizabeth Weintraub. Kirjoittamisen aikaan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa, Kaliforniassa.

C. Grant Connessin, presidentin, 1031 vaihtoehtoryhmän mukaan

1990-luvun puolivälissä ja myöhässä 1990-luvulla sijoittajat esittivät lukuisia pyyntöjä IRS: lle, jossa vaadittiin etukäteen päätöksiä siitä, ovatko yhteiset intressit kiinteistössä oli 1031 §: n mukaista veroa lykätä.

Vastauksena lokakuussa 2000 IRS antoi liikevaihdon 2000-46. Tämä menettely ilmaisi huolestuneisuutensa siitä, että jotkin vuokralaisia ​​yhteisissä suhteissa voitaisiin pitää liittovaltion verotuksellisina kumppanuuksina, joten niitä ei voida hyväksyä 1031: lle.

IRS teki selväksi, että se ei enää anna ennakkoratkaisuja. Tämä päätös kumottiin maaliskuussa 2002, ja sen jälkeen tuloutusmenettely 2002-22.

Tunnettu Rev. Proc., Revenue Procedure 2002-22: n mukaan 15 pistettä, joita IRS tarkasteli, kun "harkittiin pyyntöä siitä, että kiinteän kiinteän kiinteistön ei ole kiinnostunut liiketoimintayksiköstä " - eli kumppanuus, joka ei olisi oikeutettu, saattaisi vaihdon vaarantaa tilintarkastuksen ja verovaikutuksen.

Etukäteen annettu päätös on kuitenkin lähes mahdotonta. Suuri osa IRS: n tarkistuksen edellyttämistä tiedoista ei ole vielä käytettävissä, ennen kuin rahoittaja on valmis hankkimaan omaisuuden, sulkemaan lainan ja myymään kiinnostuksen yhteisten vuokralaisten kanssa. Tästä syystä useimmat sponsorinvaltuusto myöntävät Private Placement Memorandumissa sijaitsevan "tulisi" tai "will" -verotuksen lausunnon.

Tulojen menettelyohjeet vuokralaisille tavallisissa 1031 vaihtoehdoissa

Rev. Proc. laatii selkeät ohjeet yhteisessä omistuksessa olevien vuokralaisten rakenteesta, rahoituksesta ja hallinnasta. Se mahdollistaa 2-35 osakkeenomistajaa, vaikka sponsorit ja lainanantajat voivat asettaa alempia rajoja tietyille kiinteistöille, jotka ovat yleensä 10-25 sijoittajaa.

Aviomies ja vaimo toisinaan käsitellään yhtenä kokonaisuutena (valtion lain mukaan), eikä mikään yhteisomistajista saa antaa veroilmoituksia kumppanuudeksi. Jokaisella osakkeenomistajalla on oikeus myydä tai jakaa osakeomistuksensa, mutta vasta sen jälkeen, kun se on myyty muille. Suhteellinen jakaminen voitoista ja myös velka (kiinnitys).

Näillä selkeillä ohjeilla TIC-teollisuus alkoi vakavasti ja houkutteli suuremman määrän uusia sponsoreita, välittäjiä / jälleenmyyjiä ja rekisteröityjä edustajia markkinoihin. 1990-luvulta lähtien on ollut valtavaa kiinnostusta vuokralaisiin yhteisissä 1031 vaihtoehdoissa. Itse asiassa oman pääoman kasvu on piristynyt 550% TIC-alueilla vuosina 2002-2004. Vuonna 2007 suljettujen TIC-investointien kokonaisarvon arvioidaan olevan yli 8 dollaria. 5 miljardia. Jotkut sanovat, että tämä luku on vieläkin suurempi - saavuttaa 10 miljardia dollaria (kun vipuvaikutus on mukana).

Asukkaat yhteisiin tarjouksiin akkreditoiduille sijoittajille

Valtaosa TIC-tarjouksista tehdään vain "akkreditoituneille sijoittajille", mikä tarkoittaa, että tietyt taloudelliset kriteerit on täytettävä.

1. Yksittäiset sijoittajat (tai yhdessä puolison kanssa) on oltava yli miljoona dollaria.
2. Vuosittainen tulo on 200 000 dollaria viimeisten kahden vuoden aikana odotettaessa, että tämä jatkuu.
3. Yhteinen tulo aviopuolisolla $ 300 000 kahden viime vuoden aikana odottamatta mitään muutosta.
4. Yksikön, kuten LLC: n, Partnershipin tai Yhtiön, on oltava vähintään 5 miljoonan dollarin omaisuus, tai jos omaisuus on alle 5 miljoonaa dollaria, jokaisen sijoittajan on oltava yksilöity.

Tekijä: Elizabeth Weintraub. Kirjoittamisen aikaan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa, Kaliforniassa.

C. Grant Conness, presidentti, 1031 Alternatives Group

Sijoittaja voi saada arvokasta apua vaihto-omaisuuden löytämisessä yhdestä monista yrityksistä, jotka ovat erikoistuneet käsittelemään 1031 vaihtoa ja vuokralaista yhteisiä 1031 vaihtoa. Näillä TIC-asiantuntijoilla on mahdollisuus saada lukuisia sijoituskiinteistöjä ja he ovat usein saaneet päätökseen eri huolellisuutta, mukaan lukien hintojen vertailu, tiedot, nettotulot, avoimet raportit jne.

Yleensä sponsoroijat ovat käyttäneet valtavia määriä rahaa rakentaa nämä kiinteistöt tarjoukset varmistaa, että ne täyttävät IRS vaatimukset TIC 1031 Exchange. Joskus sponsori sitoo kiinteistön ostosopimuksella ja valmistaa tarjousasiakirjat, joita usein kutsutaan Private Placement Memorandumiksi (PPM), jotka sitten markkinoidaan välittäjien kautta. Jotkut sponsorit sulkevat kiinteistön ennen markkinointia, mutta tämä voi olla kalliimpaa kuljetuskustannusten vuoksi.

Sijoitetun sijoittajan edustajan arviointi

• Valitse rekisteröidyn sijoitusedustaja, joka on erikoistunut TIC-sijoituksiin. Tämä on tehtävä ennen sijoituskiinteistön myyntiä.
• Arvioi joitain mahdollisia korvaavia ominaisuuksia. Kun teet tämän rekisteröidyn sijoitusedustajan kanssa, sinun on tutkittava kunkin tarjouksen sponsorit. Mikä on niiden tulos? Onko yrityksen organisaatiorakenne riittävä? Ovatko päämiehet, henkilökunta ja johto päteviä?
• Varmista, että sijoitusedustajallasi on Series 7 tai Series 22 -käyttöoikeus sekä Series 63- tai Series 66 -käyttöoikeus. Hänellä on oltava kokemusta myös kaupallisista kiinteistöistä, ja hänellä on oltava todistetusti onnistuneita TIC-vaihtoja.

Kysymyksiä sponsoroiduille yrityksille

• Onko sponsorin ohjelma hyvin jäsennelty ja oikeudenmukainen sijoittajille?
• Onko tarjous koottu huolellisesti, laillisesti ja mekaanisesti asianmukaisesti?
• Ovatko asiakirjoissa esitetyt tavoitteet täyttyneet?
• Ovatko investointiin liittyvät riskit selviä?
• Onko ohjelma ja sen varat asetettu erittäin todennäköisesti tavoitteiden saavuttamiseen?
• Ovatko suunnitellut tavoitteet järkeviä ottaen huomioon tosiasiat?
• Mitä takeita ja varauksia on olemassa?

Vuokralaiset Common 1031 Exchange -sovelluksessa antavat sijoittajalle monta valintaa korvaavia ominaisuuksia etsittäessä.

Yleensä tarvitaan vähintään 100 000 dollarin osakesijoittaminen, mutta jokaisella kiinteistöhankinnalla on vähimmäismäärä, joka on määritetty jakamalla kokonaisomaisuus mahdollisten TIC-etujen avulla.

Jokainen PPM-tarjous on arvioitava, analysoitava ja verrattava muihin kilpailu-ehdotuksiin. Olisi tutkittava aiempia, nykyisiä ja tulevia ennakoituja kuluja, vuokralaisia ​​taloudellisia tietoja, sijainti- ja ympäristökysymyksiä sekä tutkittava kiinteistön kiinteistömarkkina-alue.

Tekijä: Elizabeth Weintraub. Kirjoittamisen aikaan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa, Kaliforniassa.

C. Grant Conness, presidentti, 1031 Alternatives Group

Jotkut TIC: tä käsittelevät yritykset ovat saattaneet päätökseen riittävän huolellisuuden monista mahdollisista sijoituskiinteistöistä. Tällöin rekisteröidyt sijoitustoiminnan edustajat suorittavat asianmukaisen huolellisuuden yrityksensä sisällä yleensä asianmukaisen huolellisuusosaston kautta. kun taas toiset etsivät "due diligence consultants" ja asianajajien ulkopuolisia palveluja.

Vuokralaisten tyypit tavallisissa 1031 vaihtoehdoissa

1031 Yhteisten vaihtoehtojen vuokralaisia ​​voidaan jäsentää monin eri tavoin, ja nämä mahdollisuudet tulevat usein pakattuna hallinnointiin ja rahoitukseen.

Tarjotaan joskus lainaa, joka estää lainanantajaa menemästä lainanottajan muuhun omaisuuteen laiminlyönnin vuoksi. Lainanantajan vakuus lainaan rajoittuu kiinteistön arvoon.

Jotkut lainanantajat ovat vasta alkaneet vaatia vastuuvelvollista allekirjoittamaan vastuuta siinä tapauksessa, että kiinteästä omaisuudesta saatuja vuokria ei käytetä lainojen takaisinmaksuun, vaan ne siirretään korjauksille jne. Muut luotonantajat ovat määrittäneet, että TIC ja joskus jokainen yksittäinen ostaja, on taattava lainanantaja tulevia ympäristökysymyksiä vastaan. Sijoittajia kehotetaan tarkkailemaan laina-asiakirjoja ja PPM: tä tarkasti, jotta vastuuvelvollisuus voitaisiin välttää huomattavasti enemmän kuin alkuperäinen sijoitus.

Kun TIC-ohjelmaan on ryhdytty asianmukaiseen huolellisuuteen, sijoittajien tulee verrata huolellisesti rakennetta ja vaatimustenmukaisuutta 15 Rev. Proc. suuntaviivoja. Kaupankäynti, joka poikkeaa olennaisesti, saattaa johtaa IRS: n hylkäämiseen, jolloin sijoittajat asettavat tulevaisuudessa verotuksellisia seurauksia.

Tarjouksissa on jokainen omistajan allekirjoittama asiakirja, joka antaa sponsorin valtuudet käsitellä kiinteistön päivittäistä hallintaa. Voi olla master-vuokrasopimus tai hallintosopimus, joka sisältää variansseja tapaa, jolla kerätyt vuokrat ja varat jakautuvat TIC-osakkaille.

Tarjouksissa voi olla myös yhteisessä sopimuksessa vuokralaisia, jotka kuvaavat yksittäisen sijoittajan ja muiden TIC-osakkaiden välistä suhdetta. Tietoyhteiskunta voi olla rakenteeltaan myös erityistarkoitusyksikköä (SPE), jossa ei ole yksityishenkilöitä. SPE: n nojalla yksi osakeyhtiö ostaa ja omistaa TIC-koron. Tämä rakenne tarjoaa ylimääräisen vastuuvelan yhteisomistajille ja lainanantajalle. Yleensä TIC Sponsori ei ole vastuussa sijoituksen hallinnasta ja itsenäisen johdon on oltava työssä.

Ovatko asukkaat vaihtavat arvopapereita vai kiinteistöjä?

Useimmat sponsorit kohtelevat TIC-sijoituksia arvopapereiksi, koska ne täyttävät tietoturvan määritelmän joko siinä valtiossa, jossa omaisuus on tai eri valtioissa, joissa Sponsori aikoo tarjota sen myynnistä. Tämä merkitsee sitä, että vain arvopaperinvälittäjät voivat markkinoida näitä sijoituksia SEC: n valvonnassa. Kaikki TIC: n edut, mukaan lukien arvopaperit, toimitetaan asiakirjalla, ja useimmat valtiot luokittelevat ne kiinteistöiksi.

Kysymys siitä, onko kiinteistöinvestointi turvallisuus, voi olla monimutkainen ja kysymys aiheuttaa huomattavaa intoa.

Vaikka TIC-koron osto on kiinteistökauppaa 1031 tarkoitukseen, suurin osa myydään arvopapereina. Ei kuitenkaan ole yllättävää, että jotkut sponsorit myyvät edelleen TIC-etuja kiinteistöinä eivätkä myy niitä arvopapereiksi.

Koska kiinteistönvälittäjät ovat yleensä mukana luovuttamattoman omaisuuden myynnissä, markkinointi TIC-tarjoukset näiden välittäjien kautta näyttävät vain loogisilta, koska he pystyvät tunnistamaan mahdolliset sijoittajat. Konflikti on FINRA: n (Financial Industry Regulatory Authority) ja Securities and Exchange Commissionin säännöt, jotka kieltävät maksun tai palkkion maksamisen kenellekään, jolla ei ole arvopaperilupaa.

Tämä estää tehokkaasti viitemaksujen tai palkkioiden maksamisen kiinteistönvälittäjille. On valitettavaa, että nämä säännöt, joiden tarkoituksena on suojella sijoittajia, eivät kannusta kiinteistöalan ammattilaisia ​​esittämään TIC-liiketoimen edut 1031-vaihtokurssilleen.

Vuokralaisten kysyntä tavallisissa 1031 vaihtoehdoissa on vahva

Sijoittajan tulisi tarkastella tietotekniikkaa kiinteistöksi, joka pidetään kohtuullisena tai pitkän aikavälin investointina. Jos likviditeetti on tärkeä, harkitaan vaihtoehtoisia vaihtoehtoja.

Vuokralaisten kysyntä kiinteissä kiinteistöissä kasvaa jatkuvasti kuluvana vuonna. Riittävät sanoa, että TIC-markkinapaikan ja 1031-pörssiprosessin nopea nopeus voi olla pelottava TICille tuntemattomille sijoittajille, mutta voiton ja veron säästämisen mahdollisuudet ovat valtavat.

Arvopaperipörssin kautta tarjottujen arvopaperien pitäisi tarjota sinulle samanlainen lausuma, jota ei voi luottaa:

Tämä materiaali ei ole myyntivalikoima eikä hankinta ostaa mitään suojausta. Tiedot ovat vain keskustelua ja tiedotustarkoituksia varten. Sen tarkoituksena ei ole korvata toimivaltaisia ​​laillisia, vero- tai rahoitussuunnittelua koskevia neuvoja. Sovellettavat verokoodit koskevat vain liittovaltion lakia. Yksittäisillä valtioilla voi olla omat lisämaksukoodit. Ota yhteyttä asianmukaiseen vero- ja lakimieheni tilanteeseen. Nämä tiedot ovat peräisin lähteistä, joiden uskotaan olevan luotettavia, mutta niitä tulisi käyttää yhdessä henkilökohtaisen tilanteesi kanssa sopivan ammatillisen neuvonnan kanssa.

Tekijä: Elizabeth Weintraub. Kirjoittamisen aikaan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa, Kaliforniassa.