Oppia, miten lyhyt myynti tai sulkeminen vaikuttaa luottoon

Myyjät saattavat ihmetellä, aiheuttavatko lyhyen myynnin tekeminen heikentävät heidän luotonsa vähemmän kuin sulkemisen loppuunsaattaminen ja onko näiden kahden välillä muita etuja. Suljettaessa ja valtion lakien mukaan myyjä voisi mahdollisesti jäädä kiinteään käyttöön, pääasiassa vuokraa ilmaiseksi, neljä kuukautta vuodessa, ennen kuin hän joutuu luopumaan. Mutta tämä seikka ei yksinään tarkoita sitä, että sulkeminen olisi parempi.

Lyhyt myyntitapahtuma koskee asuntoa myytäväksi, joka yleensä listataan MLS: n kautta.

Potentiaaliset asunnon ostajat tekevät tapaamisia katsomaan taloa, jotkut tekevät lowball-tarjouksia, asiamiehet saattavat pitää avoimia taloja ja yleensä myyjän elämä häiriintyy ja toivoo, että ostaja ostaa talon.

Lyhyen myynnin perusteet

Lyhyt myynti tapahtuu, kun lainanantaja suostuu hyväksymään vähemmän kuin kotiin kohdistuva velka tai koska ei ole riittävästi pääomaa myydä ja maksaa kaikki myyntikustannukset. Kaikki lainanantajat eivät neuvottele lyhyestä myynnistä, ja siksi kiinteistönvälittäjä tai asianajaja voi olla valtava apu ottamalla yhteyttä lainanantajan menetyksen vähentämisosastoon selvittämään.

Et voi vain herätä eräänä aamuna ja päättää, että aiot myydä kotiasi tappiollisesti pyytämällä lyhyttä myyntiä. Se on ollut se, että lainanantajat eivät edes harkitse lyhyttä myyntiä, jos maksusi ovat nykyisiä, mutta se on muuttunut. Ymmärrä kuitenkin, että lainanantajat suhtautuvat paremmin neuvotteluihin, jos maksut ovat jälkikäteen.

Lisäksi, jos sinulla on käteisvaroja, lainanantaja voi yrittää käyttää näitä tilejä.

Miten lyhyt myynti myyjän luotto vaikuttaa?

Fair Isaac julkaisi raportin, joka kertoo, että luottotulokset vaikuttavat suunnilleen samasta riippumatta siitä, myyjä tekee lyhyen myynnin tai sulkemisen. Fair Issac kertoo, että keskimääräiset pisteet, jotka ovat kadonneet FICO-pisteet, ovat seuraavat:

30 päivää myöhässä: 40-110 pistettä

• 90 päivää myöhässä: 70-135 pistettä
• Sulkeminen, lyhyt myynti tai toimeksianto : 85 - 160
• Konkurssi: 130-240
• Sulkemisen sulkeminen tai omistusoikeus:
• Molemmat ratkaisut vaikuttavat samoihin luottoihin, kertoo David Steep Vitek Mortgageista. Sellereiden osuma on 200-300 pistettä, riippuen luottotilanteesta. Tämä tarkoittaa sitä, että jos myyjän FICO-pistemäärä ennen sulkemista oli 680, se voisi laskeutua alle 380. Lyhyt myynti:
• Steep väittää, että lyhyen myyntituloksen vaikutus (jos myyjät ovat yli 59 päivää myöhässä) myyjän luottoraportti on sama kuin sulkemisen. Luottotappio näkyy lunastustilanteessa ennalta sulkematta, Steep sanoo, mikä johtaa 200-300 pisteen menetykseen. Tämä tarkoittaa sitä, että lyhyt myynti myyjä, jossa edellinen FICO on 720, näki sen laskevan 520: sta 420: een. Henkilökohtainen kokemukseni agentti on ollut hieman erilainen. Valmistin lyhyen myyntiin Sacramenton myyjälle, joka oli 90 päivää takana kiinnityksestään. Muutama kuukausi sen jälkeen, kun hänen lyhyt myynti oli suljettu, hän tarkisti luottotietonsa ja totesi, että FICO laski vain 100 pistettä 671. Epäilen, että jokaisen myyjän tilanne vaihtelee.

Catherine Coy, eteläisen Kalifornian asuntolainojen välittäjä, on samaa mieltä Steepin kanssa.

"Vaikutus kuluttajan luottoraporttiin - sulkeminen vs. lyhyt myynti - on ero junan tai bussin osuessa", sanoo Coy puhuen muutamia kuukausia myöhässä olevista lainanottajista. Vuosien mittaan lyhyellä myynnillä on kuitenkin taipumus vähentää leikkauksia.

Odotuskausi ennen kuin ostat toisen kodin

Sulkemisen sulkeminen tai omistusoikeus:

• Steep sanoo, että myyjä, joka haluaa ostaa toisen kodin sulkemisen jälkeen, odottaa noin 24-72 kuukautta ennen lainanantajan tarjota minkäänlaista korkoa, mikä on järkevää. Coy sanoo: "Hyvä uutinen on lyhyt myynti, jonka ansiosta kuluttaja voi saada institutionaalisen lainan uuteen kotiin kahden vuoden kuluessa". Lyhyt myynti:
• Jotkut asiamiehet sanovat hyviä uutisia lyhyille myynneille, että odotus on paljon lyhyempi ennen kuin ostat toisen kodin ja Fannie Maen suuntaviivat vuonna 2008 hyväksyivät uusia menettelytapoja. Voiko jälleenmyyjä ostaa uudelleen alle kaksi vuotta? Ei todellakaan, Coy sanoo: "Se on täysin myytti, että kuluttaja voi ostaa jälleen noin 18 kuukauden ajan hyvään korkoon." Fannie Maen suuntaviivoissa kuitenkin tarvitaan vain 48 kuukautta mausteita, eikä tämä ole kovin hyvä uutinen toimijoille jotka ovat erikoistuneet lyhyisiin myynteihin. "

  FHA: n vuonna 2010 antamat suuntaviivat, joiden mukaan myyjä, joka on nykyinen ja lyhyt myynti, voi saada välittömästi ostaa toisen kodin. Lainaajat eivät ole niin nopeita noudattamaan näitä ohjeita. Flagstar Bank kuitenkin antoi Elk Grove'lle lyhyen myyntiluvan myyjälle uuden lainan kahden kuukauden kuluessa lyhyen myyntiluvansa lopettamisesta ja että myyjä oli tällä hetkellä voimassa. FHA voi hyväksyä lainan lyhytaikaiselle myyjälle, joka täyttää yhden vuoden kuluttua Back to Work -ohjelmansa.

  Huomaa, että Fannie Maen suuntaviivojen mukaan myyjä voi heti hakea uutta lainaa ostaakseen toisen kotiin, jos myyjä pitää maksut nykyisenä, ei ole ylittänyt yli 30 päivää ja ei suostunut maksamaan takaisin velkahelpotusta. Lisäksi maksuviivästykset vaikuttavat dramaattisesti luottotietokantaan, ei lyhytaikaiseen myyntiin.

  Sulkemis- tai lyhytmyyntipäätös

Jos olet myyjä, joka yrittää päättää, päästetäänkö kotiin markkinoiden sulkemiseen tai lyhyen myynnin suorittamiseen, luottotietosi ei välttämättä ole etu lyhyeen myyntiin, Coy sanoo . Hän kertoo, että "Score Factor Code # 22: n mukaan" ei ole luottotulospalautetta rikolliselle lainanottajalle lyhyellä myynnillä yli sulkemisen. "

Minulla on kuitenkin epäilykseni siitä. Mitä olen nähnyt, on vähemmän vahinkoa luotto-raportin jälkeen lyhyt myynti liittyy myöhään maksaa kuin sulkeminen. Toinen etu niille, joilla on luottoriskiä, ​​on mahdollisuus ostaa toinen koti tavanomaista rahoitusta varten 4 vuoden kuluessa markkinoiden sulkemiseen tarvittavan 7 vuoden ajan.Jotkut lainanantajat tekevät lainan uudelle kotiin päivä sen jälkeen, kun lyhyt myynti on suljettu. Muita lyhytaikaisia ​​myyntietuuksia on markkinoiden sulkemisen suhteen. Mutta pyydä oikeudellisia ja verotuksellisia neuvoja ennen päätöksen tekemistä.

Kirjoittamisen aikana Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa Kaliforniassa.